부동산 냉기 여전‥지금은 구조조정 중

정오의 증시데이트_[마켓토크]_ 4월 1일(화)

진행 : 김동환 대안금융경제연구소 (소장), 출연 : 김규정 우리투자증권 부동산 팀장



*2014 부동산 전망

부동산 경기를 회복시키고, 거래 시장을 정상화시키기 위해 참여정부 시절 만들었던 규제를 대부분 풀어 완화시켰다. 또한 실수요자들이 주택을 구매할 수 있도록 주택 마련 자금을 대규모로 시장에 공급하고, 부동산세제도 대폭 감면했다. 그래서 지난 하반기부터는 주택 경기의 하락세가 멈추고 회복세로 전환되는 모습이 나타났다. 강남 재건축시장의 경우는 연초까지 가격이 크게 오르면서 회복에 대한 기대감이 시장에 형성됐었다. 하지만 2월 26일 정부가 임대차 선진화 방안을 내놓으면서 주택거래시장은 다시 냉각됐다.



지난 해 대표적인 단지들이 재건축 사업을 많이 진행했었다. 그래서 가격도 연초까지 단기간 급등세를 보였고, 거래량도 증가했다. 압구정 지구도 그동안 사업이 제자리걸음이었지만 조건부 안전진단을 통과해 사업이 본격화될 수 있다. 또한 아직은 초기지만 대표적인 강남권의 바로 미터가 되는 단지들도 조합원을 설립하려는 움직임을 보이면서 관심을 받고 있다. 남아있는 잠실 5단지도 지난 해 하반기에 조합 설립인가를 받으면서 거래, 가격 모두 회복세를 보였다. 그런데 임대차 선진화 방안 때문에 전반적으로 시장이 위축되면서 재건축 시장의 가격, 거래가 관망세로 나타나고 있다.



*2.26 부동산 대책, 부동산 시장 영향

주택 임대차 계약 중 절반이 월세로 계약하고 있어 월세 가구가 상당히 급증하고 있다. 따라서 다가오는 월세시대를 대비해 정부가 월세와 관련된 시장규제, 제도를 정비하고 임대소득에 대해 투명하게 하겠다는 제도화의 의지를 보인 것이다. 그리고 지속되는 저금리 상황으로 집 주인들이 월세로 돌리려는 시도가 나타나고 있기 때문에 전세물건 부족 현상은 계속되고 있다. 그래서 지난 해에는 전세수요를 자금지원, 세제감면을 통해 매매로 전환시키려는 노력을 했다. 그것과 더불어 올해는 월세 거주자에 대해 월세 주거 비용을 낮춰줄 수 있는 정책을 실현하겠다는 것을 가지고 임대차 선진화 방안을 발표했다. 다 좋은 내용이지만 그동안 정상적으로 신고하지 않았던 소득이 노출되는 것에 대한 부담감이 크다. 그리고 국세청 과세 당국이 가지고 임대차 계약 관련된 자료를 가지고 임대소득에 대해 정확하게 세금을 부여하겠다고 발표를 했는데 정부가 추진하는 정책과 맞물려 시장이 세금에 대한 막연한 공포가 생겨났다. 그래서 아예 임대 주택을 처분하거나 투자를 고려하는 상황까지 나타나게 됐다.



*수직증축 허용 법안 통과, 부동산 시장 활성화 기대

현재 리모델링 대상이 되는 가구는 전국적으로 400만 가구다. 하지만 리모델링 진행해 수익이 날수 있는 단지는 손에 꼽을 수 있는 정도다. 리모델링 후 늘어난 15% 세대에 대해 일반 분양 가격을 높게 책정할 수 있는 지역의 경우는 조합원들의 분담금이 줄어들게 될 것이고, 사업성이 높아질 수 있다. 하지만 그렇지 못한 곳에서는 조합원 분담금이 무시하지 못할 정도로 나올 수 있기 때문에 여전히 과제로 남아있다. 그래서 현재 리모델링 대상임에도 불구하고 특별한 움직임이 나타나지 않은 지역이 있는 반면 업그레이드가 가능한 지역의 경우는 리모델링 추진이 본격화 될 움직임을 보이고 있다.



*지금 부동산 시장의 구조조정이 일어나고 있다

전세는 지난 해 워낙 많이 급등했기 때문에 상승폭은 많이 둔화됐다. 하지만 여전히 주거 도심 지역에서 전세 물건은 부족한 상황이고, 전세를 구하려면 시세보다 높은 가격을 제시해야 하기 때문에 여전히 어려운 상황이다. 앞으로도 전세 가격의 상승세는 지속될 것이고, 월세로 계속 전환되고 있는 상황이기 때문에 정부가 지원하는 세제지원, 저금리를 통해 내집마련 검토도 해볼 필요가 있다.

지금 부동산 시장의 구조조정이 일어나고 있다. 예전에는 지역, 상품에 상관없이 대세 상승, 대세하락이 같이 일어났지만 지금은 지역별, 종목별, 유형별로 부동산이 개별 주식처럼 각각의 사업성, 투자성에 따라 차별화된 움직임을 보이고 있다. 따라서 대세적인 흐름을 고민하기 보다는 본인이 가지고 있는 부동산의 현황, 부동산 보유 비중을 따져 투자나 매각을 결정해야 한다. 각 상품이 가지고 있는 재료, 상품성, 개발 재료, 이슈들이 다르기 때문에 개별적인 판단이 중요하다. 그래서 전체적인 하락, 상승으로 나누기 보다는 구조조정 속에서 선별하는 과정이 필요하다.

투자 우선 순위는 상업용 수익 부동산, 강남권 재건축 아파트, 강북권 일반 아파트 순이다. 따라서 본인이 가지고 있는 여유 자금을 따져보고 선택해야 한다. 투자금 대비 수익률, 주거와 투자 목적의 양자 활용이라는 측면에서는 강남권 재건축이 아직은 투자성이 남아있다. 최근 주거 임대 시장이 위축되고 있기 때문에 상대적으로 상업용 수익 부동산에는 수요자들이 몰릴 수 있다.



[자세한 내용은 동영상을 참고하세요.]


한국경제TV 핫뉴스
ㆍSK텔레콤 `무한 멤버쉽- 핫딜` 이벤트 실시‥네티즌들 "매우 기대"
ㆍ`만우절` 롯데리아 햄버거가 공짜?··"거짓말이야? 진짜 이벤트야?"
ㆍ먹기만 했는데 한 달 만에 4인치 감소, 기적의 다이어트 법!!
ㆍ충남 태안 5.1 지진··서울·인천까지 지진에 흔들
ㆍ"북한 도발, 금융시장 영향 미미‥모니터링 강화"
ⓒ 한국경제TV, 무단 전재 및 재배포 금지