전세난에 따른 주택 투자전략

스타테이블, KB국민은행

가을 이사철이 진행되고 있는 요즘 전세가격의 상승세는 꺾일 기미를 보이지 않고 있다. 오히려 수도권을 중심으로 상승 폭이 더 확대되고 있다.

전세물건 자체를 구경하기 힘든 수급 불균형에 그 원인이 있다. 자체적인 재계약 수요가 많아지고, 저금리 등으로 인한 수익성 악화로 전세가 월세로 전환됨에 따라 순수 전세물건이 줄어 들고 있다. 반면 결혼이나 가구 분화 등으로 인한 신규 수요는 계속 진입하고 있는 실정이다. 집을 살 구매력은 있으나 집값 상승에 대한 기대가 크지 않아 전세에 남아 있는 수요 등도 많다.

이런 여러 사유로 인해 전세시장 전체가 동맥경화 현상을 겪고 있다. 이 추세는 당분간 이어질 개연성이 높다. 다행히 정부의 전ㆍ월세난 해소를 위한 대책에 힘입어 생애최초주택 구입자 등은 일부 매입으로 전환하고 있다. 정부 정책이 어느 정도 실효를 거둘지 관심을 갖고 지켜볼 만하다. 실수요자를 비롯한 투자자는 정부 정책을 최대한 활용해 대응할 필요가 있다.

최근 정부의 주택대책 중 올해 연말까지 시행되고 있는 양도세 감면 제도는 활용 가치가 높다. 대상은 미분양신규주택 기존주택(1세대 1주택자가 2년 보유)을 연말까지 계약할 경우에 해당된다. 혜택은 향후 5년(분양은 입주시점부터)간 양도소득세를 내지 않고 감면되는 세액의 20%인 농어촌특별세만 내면 된다. 이런 양도세 특례주택을 매입하는 입장에서는 무주택자나 다주택자 모두 상관이 없다.

생애최초주택 구입자(부부합산 연소득 7000만원 이하)는 연말까지 주택을 매입할 경우 취득세를 감면해 준다. 대상은 주택 매입가격이 6억원 이하이며 주택 면적은 제한이 없다. 향후 국회에서 취득세 영구인하 법안이 통과되더라도 6억원 이하는 1%의 취득세를 내므로 생애최초 주택구입의 조건에 해당된다면 이 부분을 절감할 수 있다. 취득세를 내지 않기 위해 집을 산다기보다는 이왕 매입을 하려면 세금 감면을 받을 수 있는 이 시기를 활용해보자는 취지다.

이와 함께 재건축 아파트에 대한 관심을 유지해야 한다. 재건축 아파트는 2014년 말까지 관리처분계획인가 신청을 하면 ‘재건축 부담금’을 감면받을 수 있기 때문에 일정을 서두르고 있는 단지가 많다. 강남권과 과천 등에선 최고점 대비 30% 정도 가격이 떨어져 부담이 적은 아파트가 적지 않다. 5~6년 내에 입주가 가능한 단지를 중심으로 매수를 검토해 볼 만하다.

박합수 < 국민은행 WM사업부 부동산팀장 >