고민해 씨는 3년 이상 보유한 주택을 처분하고 좀 더 넓은 아파트로 이사가기로 했다. 마음이 드는 아파트가 있어 기존 주택을 처분하기 전에 새로운 아파트를 계약하고 잔금을 치른 상태다. 하지만 부동산 경기가 악화되면서 기존 주택이 팔리지 않는다. 이처럼 2주택인 상태에서 언제까지 종전 주택을 팔아야 비과세 혜택을 받을 수 있는지 궁금하다.

◆2012년 6월29일 양도분부터는

3년 이내에 기존 주택 팔면 비과세

국내에 2주택 이상의 집을 갖고 있다가 한 채를 먼저 파는 경우에는 양도소득세를 내야 하는 문제가 발생한다.

새로운 주택을 취득하기 전에 비과세 요건(3년 이상 보유)을 충족한 주택을 먼저 양도하면 9억원 이하 주택에 대해선 양도소득세가 비과세된다.

종전 주택을 보유하고 있는 상태에서 새로운 주택을 취득하고 난 뒤 종전주택을 양도하면 2주택에 해당돼 양도소득세 문제가 생긴다. 하지만 세법에서는 일시적인 2주택인 경우 양도소득세를 비과세하는 규정을 두고 있다.

일시적으로 2주택이 된 경우 새로운 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전주택을 판다면 이를 1가구 1주택으로 보고 양도소득세를 비과세한다. 이 규정은 올 6월29일 이후 최초로 양도하는 주택분부터 적용된다.

고씨의 경우처럼 올 7월15일 새 주택 잔금을 치렀다면 3년 내 기존 주택을 처분하면 양도소득세를 물지 않아도 된다. 다만, 종전주택의 양도가액이 9억원을 초과한다면 초과분에 대한 양도소득세는 내야 한다.

◆주택을 상속받는 경우 기존 주택을 먼저 양도하면 비과세

일반주택을 보유한 상태에서 주택을 상속받아 2주택이 된 상태라면 일반주택 또는 상속받은 주택 중 어느 쪽을 먼저 파느냐에 따라 양도소득세 비과세 여부가 달라진다.

상속받은 주택과 일반주택을 1채씩 소유하고 있는 1가구가 일반주택을 먼저 양도하면 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보고 양도소득세를 물리지 않는다. 일반주택과 상속주택을 동시에 보유하고 있다면 비과세요건을 충족한 일반주택을 먼저 양도해야만 양도소득세가 비과세된다는 얘기다. 상속주택을 먼저 넘기면 양도소득세가 과세된다.

공동상속주택인 경우 상속지분이 가장 큰 상속인의 소유로 본다. 상속지분이 큰 사람이 2인 이상인 때엔 해당 주택에 거주하는 사람의 소유로 판단한다. 상속주택에 거주하는 사람이 2인 이상인 경우 최연장자의 소유로 한다.

결국 종전주택의 양도소득세 비과세 특례기간을 잘 지켜야만 종전주택에 대한 양도소득세가 비과세된다. 일반주택과 상속주택을 동시에 보유하고 있다면 주택 양도순서를 잘 지켜야만 양도소득세를 절세할 수 있다.

이용연 <이현회계법인 세무사>