강남 재건축 '물꼬'…초과이익 환수 2년간 중지

12·7 부동산 대책

다주택 양도세 중과 폐지 등 주택시장 과열기 '대못' 제거
실수요자 집 장만엔 '한계'

앞으로 2년 이내에 관리처분계획을 신청하는 재건축 아파트에는 초과이익 부담금이 부과되지 않는다. 다주택 보유자에 대한 양도세 중과제도가 7년여 만에 폐지되고 서울 강남3구(강남·서초·송파구)의 투기과열지구가 해제된다.

국토해양부는 이 같은 내용의 ‘주택시장 정상화 및 서민주거안정 지원방안’을 마련, 7일 발표했다. 권도엽 국토부 장관(사진)은 “이번 대책은 부동산 시장 급등기에 마련됐던 과도한 시장 규제를 해소해 주택 거래기능을 정상화하려는 것”이라고 설명했다.

◆시장 규제 대폭 완화

이번 대책은 주택시장 과열기에 시행된 다주택자 양도세 중과 제도, 투기과열지구 지정, 재건축 초과이익 부담금 부과 등의 규제책을 대거 없앴다.

2년 내 관리처분계획을 신청하는 단지는 초과이익 부담금이 부과되지 않아 조합원들의 심리적·경제적 부담이 줄어들 전망이다. 양지영 리얼투데이 조사팀장은 “재건축 초과이익 부담금 부과가 2년간 중지돼 강남지역 재건축 사업에 탄력이 붙을 것”으로 예상했다. 강남3구가 투기과열지구에서 해제됨에 따라 재건축 조합원들은 보유 아파트를 처분할 수 있게 된다. 정부는 2가구 이상 다주택자 양도세 중과 제도도 폐지할 방침이다. 전문가들은 “조합이 설립된 강남 재건축 아파트 매도가 허용되고 다주택자 양도세 부담이 줄어들면 시장에 매물 증가 요인으로 작용할 가능성이 있다”고 분석했다.

주택청약 제도도 일부 개선된다. 비수도권의 경우 청약 가능지역이 시·군 단위로 제한됐으나 앞으로 도 단위로 확대되고, 미분양 우려 지역에서는 1·2순위를 동시에 분양할 수 있게 된다. 투기우려가 낮은데도 장기간 토지거래허가구역으로 묶여 있는 곳은 중앙도시계획위원회 심의를 거쳐 추가 해제한다.

◆서민 주거안정 지원

정부는 서민주거 안정을 위한 다양한 지원 방안도 마련했다. 내년 말까지 연장된 생애최초 주택구입자금 지원 대상은 부부합산 연소득 5000만원 이하로 확대되고, 금리는 연 4.2%로 0.5%포인트 낮아진다.

생애최초 구입자가 아닌 일반 무주택자에 대한 구입자금 지원대상도 부부합산 연소득 2000만원 이하에서 3000만원 이하로 완화한다. 저소득 세입자 등의 주거안정을 위해 내년에 1만5000가구의 전세임대 주택을 공급한다.

대학기숙사 수준의 임대료를 받는 대학생 전세임대주택은 내년 신학기부터 1만가구를 공급한다. 대상 주택을 전용 85㎡ 이하의 주거용 오피스텔까지 확대하고 보증부 월세도 지원 대상에 포함한다.

◆실수요자 내 집 마련에는 한계

전문가들은 이번 대책이 부동산 시장의 급격한 위축을 막는 역할을 할 것으로 예상했다. 박원갑 국민은행 수석부동산팀장은 “강남이라는 부동산 ‘거품 진앙지’를 정조준해 시장 살리기에 나선 느낌”이라면서도 “실물경기 둔화, 해외 재정위기 등으로 위축된 투자 심리를 푸는 데는 한계가 있어 보인다”고 설명했다.

실수요자들의 내집마련에 물꼬를 터주는 것이 숙제라는 지적도 나온다. 총부채상환비율(DTI) 등 대출을 통한 주택시장 규제가 남아 있어 집을 매입하기까지 자금확보라는 높은 장벽을 넘어야 한다는 점에서다. 김현아 주택산업연구원 연구위원은 “소득 기준을 좀 더 완화하고 지역별, 계층별로 금리도 차등화해야 한다”고 강조했다.

김진수/안정락 기자 true@hankyung.com