한국자산관리공사(캠코)는 다음 달부터 공매 관련 업무를 담당하는 조세정리부의 인력을 늘릴 계획이다. 본사뿐만 아니라 전국 9개 지사의 공매 관련 인력을 충원한다. 부동산공시법 및 국세징수법 개정으로 내년 1월부터 경매처럼 물건 정보를 제공하는 업무가 추가돼서다.

부동산 상태,세입자 유무,보증금 규모 등 현황조사 내용이 인터넷 공매 시스템인 온비드(www.onbid.co.kr)를 통해 공개되면 물건의 투명성을 확보할 수 있다. 공매 진행 사실을 등기부등본을 통해 확인하고 입찰가 산정 기준으로 삼을 수 있는 배분 요구 시한도 정해지는 등 공매 제도가 경매 수준으로 개선돼 재테크 수단으로 대중화할지 주목된다.


◆물건 정보 상세히 공개

경매와 공매는 시세보다 싼 값에 부동산을 매입할 수 있다는 공통점이 있다. 다만 공매는 경매보다 정보 접근이 쉽지 않다는 단점이 있다. 새로운 공매 제도는 경매 수준으로 물건 정보를 공개하도록 하고 있어 이런 불편이 사라진다.

개선 내용은 크게 세 가지다. 우선 한국자산관리공사는 내년 1월1일부터 공매 물건의 임차인 현황,점유 관계,보증금 규모 등 현황을 조사해 온비드를 통해 공개한다.

채권자의 배분 요구 내용 및 채권신고 현황，물건의 감정평가서도 공개 대상이다. 입찰 개시 7일 전부터 입찰 기간 종료일까지 모두 확인할 수 있는 내용이다. 공매 입찰자도 앞으로 발품을 파는 데 드는 시간을 줄일 수 있을 것으로 보인다.

두 번째는 배분 요구 시한을 둔 것이다. 공매 절차에서 요구를 해야만 배분받을 수 있는 임차보증금 반환채권,임금채권,국세 · 가산금,체납처분비 등과 관련된 채권자는 배분 요구가 끝나는 기간 내에 요구해야 돈을 받을 수 있다. 그동안은 배분 요구 시한이 없어 임차인 등 배분 요구권자는 공매 물건에 대한 매각대금이 배분될 때까지 배분 요구를 하고,언제든지 자유롭게 배분 요구를 철회해 응찰가격 산정이 쉽지 않았다.

마지막으로 공매 진행 사실을 등기부등본에 기재하도록 해 거래 안전성을 확보했다. 그동안 공매 개시 사실이 등기부에 나타나지 않아 임차인이 공매가 진행 중인 사실을 모르고 임대차 계약을 체결했다가 보증금을 날리는 부작용이 일부 나타났다.

한국자산관리공사 관계자는 "공매 대중화를 가로막던 투자의 불확실성이 사라지고 입찰자가 발로 뛰어야 하는 권리분석의 수고가 줄어들기 때문에 공매 참여자가 크게 늘어날 것"이라고 예상했다.

◆공매 장 · 단점은 뭔가

경매에 비해 물건 수가 적기는 하지만 공매의 장점을 살려 공매에만 집중하는 투자자도 적지 않다.

가장 큰 장점은 역시 집에서 편하게 참여할 수 있다는 점이다. 경매는 법원에서 진행돼 직접 경매법정에 나가야 한다. 한 번 경매에 참여하려면 오전을 몽땅 투자해야 한다. 그러나 공매는 모든 절차를 인터넷으로 진행한다. 집이나 직장에서 편히 응찰할 수 있다. 특히 자신이 살고 있는 지역에서 멀리 떨어진 물건에도 손쉽게 도전할 수 있다.

경매와 달리 공매는 수의계약이 가능하다. 법원의 경매는 반드시 입찰을 통해 매각하지만，공매는 팔리지 않은 물건에 대해 다음 매각기일 전까지 구입할 수 있다. 급하게 매물을 찾거나 특정 물건을 꼭 매입해야 하는 경우 활용하면 좋다.

압류재산을 제외하고는 할부 구입이 가능하다. 경매는 대금 납부기일이 정해지면 매수대금 전액을 일시에 납부해야 하지만 공매는 짧게는 1개월에서 3년까지 분할로 매입할 수 있고 최대 5년까지 연장할 수 있다. 또 매수대금을 선납하면 이자를 할인받기도 한다. 중도금이나 잔금을 최소 1개월에서 3개월 미리 내면 소정의 이자를 공제해주는 형식이다.

물론 장점만 있는 것은 아니다. 세금 체납으로 발생한 물건이 대부분이어서 공매 진행 과정에 채무자가 세금을 갚아버리면 입찰자는 헛수고를 한다. 취하 가능성이 있는지 신중한 분석이 필요하다. 공매를 시작하기까지 장기간 방치돼 물건 관리가 소홀한 경우도 있어 낙찰 이후 추가 비용이 들어갈 수 있다는 점을 고려해야 한다.

◆공매 투자 어떻게 준비하나?

공매자산의 종류는 유입자산 국유재산 수탁재산 압류재산 등 4가지로 나뉜다. 물건마다 다른 부대조건을 확인하는 것이 공매 투자의 첫 걸음이다.

유입자산은 금융기관의 구조 개선을 위해 한국자산관리공사가 법원 경매를 통해 취득한 재산을 일반인에게 다시 매각하는 부동산이다. 국유재산은 말 그대로 국가 소유 잡종재산을 일반인에게 임대 또는 매각하는 것이다.

수탁재산은 금융기관이나 기업체의 비업무용 부동산을 한국자산관리공사가 위임받아 파는 물건이다. 압류재산은 세금 체납자들에게서 압류한 부동산으로 공매 물건 중에서 가장 많은 비율을 차지하고 있다. 이처럼 유입된 물건 종류가 다르기 때문에 매각 조건의 차이도 감안해야 하는 것이다.

경매와 공매의 입찰보증금에도 차이가 있다. 경매는 최저 매수가격의 10%를 내지만 공매는 입찰가격의 10%를 내야 한다. 경매보다 초기 자금 부담이 많다는 의미다. 이럴 때는 공매 보증보험을 활용할 수 있다. 보험료율은 건당 아파트 0.5%，단독주택 1.0%，상가 1.9% 등으로 물건에 따라 다르다.

김진현 한국부동산칼리지 원장은 "낙찰받은 후 리모델링을 통해 가치를 높일 수 있는 물건을 찾아 투자하는 게 공매의 성공 포인트"라고 설명했다.

김민주 한경닷컴 기자 minju16@hankyung.com