주택시장 안정을 둘러싼 뜨거운 감자 중 하나인 분양가 상한제 폐지안이 의원입법 형태로 2009년 2월 발의된 이후 현재까지 국회에서 장기 표류하고 있다. 지난달 22일 주택거래 활성화 방안의 일환으로 분양가 상한제 폐지가 발표된 바 있지만，민주당이 폐지 반대를 당론으로 밝혀 이달 임시국회 기간 중 안건이 제대로 처리될 수 있을지 불투명하다.

분양가 상한제의 역사는 48년 전인 1963년 11월 공영주택법 제정까지 거슬러 올라간다. 당시 최초의 분양가 규제 이후 전용면적 85㎡ 이상 국민주택에 대한 아파트 분양가 가격규제，채권입찰제 도입，원가연동제 도입 등 분양가 규제방법에 대한 수많은 정책변경과 보완조치가 이어졌다.

그러다 1997년 수도권 지역을 제외한 전 지역의 분양가 자율화를 필두로 1999년에는 분양가 규제가 전면적으로 폐지됐다. 6년간의 짧은 분양가 자율화시대를 거쳐 2005년 3월 국민주거생활 안정을 위해 아파트 분양가 원가 연동제와 분양원가 공개제도가 도입된 이후，같은 해 8월 판교신도시의 분양가 규제가 다시 부활했다. 2007년 9월에는 공공분양택지만이 아니라 민간택지에 건설되는 공동주택까지 분양가 상한제의 적용범위가 확대돼 오늘에 이르고 있다.

지난 48년간 분양가 규제의 역사를 살펴보면 흥미로운 사실 몇 가지를 발견할 수 있다. 분양가 규제를 시행했을 때마다 전세가가 앙등했으며，분양가 자율화 정책을 실시했을 때마다 부동산 가격이 급등했다는 점이다. 둘째로 분양가 규제는 늘 집값 안정，서민주거 안정이라는 이름으로 시행됐지만，혜택을 받은 사람들은 청약제도를 제대로 활용한 소수의 서민이었으며，대다수 서민들은 비싼 임대료로 고통을 받았다는 점이다.

또 다른 흥미로운 사실은 100만가구 또는 200만가구 주택공급계획과 같은 거창한 주택공급 계획들이 분양가 규제 또는 규제 강화와 동시에 발표된 경우가 많았다는 점이다. 특히 이런 주택공급계획의 발표 시점은 선거를 앞뒀다든가，정정(政情)이 불안해 민심을 수습할 필요가 긴급한，정치적으로 미묘한 시점이었다.

역사는 돌고 돈다. 분양가 상한제가 부활한 이후 전세가는 2009년 3월 이후 25개월 연속 상승이라는 초유의 사태를 맞고 있다. 왜 이런 일이 벌어지고 있는 것일까. 한마디로 정부의 반복적이고 섣부른 주택시장 개입으로 시장기능이 망가졌기 때문이다. 주택시장을 안정시키기 위해 정부가 2007년 9월 시행한 분양가 상한제를 예로 들어보자.정책이 발표되자 상한제 시행을 피해 시행 이전 인 · 허가를 받으려는 물량들이 몰리면서 2년 후인 2009년 하반기부터 공급과잉이 집중됐다.

이 결과 미분양아파트 물량과 건설업체 부채 급증，부동산 담보대출 증가에 따른 가계 부채 증가，입주거부와 계약해지 사태 확산으로 인한 시민사회의 갈등증폭 등이 초래됐다. 서민들의 주거안정을 돕기 위한 정부의 주택시장 개입이 오히려 시장기능을 교란시켜 가격 폭락과 폭등으로 서민들을 역전세난과 전세폭풍에 허둥거리게 만들었다. 또 시세보다 낮은 분양가로 아파트를 사려는 시민들로 붐비는 전월세시장을 만들었다. 양의 머리를 걸어 놓고 좋은 정책을 시행하는 것처럼 보였지만，개고기를 판 결과가 됐다.

더 이상 이런 어리석음을 반복해서는 안된다. 주택 수요와 공급의 조화 문제는 기본적으로 시장에 맡겨야 한다. 가격이 상승하면 공급이 늘 수 있도록 불필요한 규제를 철폐해야 하며，가격이 하락하면 시장 스스로 수요를 조절할 수 있도록 지원해줘야 한다. 분양가 상한제는 오랜 기간 주택시장 기능을 망쳐온 대표적인 정책이다. 분양가 상한제로 아파트 가격이 떨어질 것이라고 더 이상 시민들을 기만해서는 안된다.

정창무 < 서울대 건설환경공학 교수 >