"내년 상가 시장의 기상도는 금리 인상 여부에 따라 결정될 것으로 보입니다. 대표적인 수익형 부동산 상품인 상가는 실물경기에 직접적인 영향을 받는데,실물경기에 따라 지역별로 양극화 현상이 심해질 듯합니다. "

국내 5명의 상가 투자 고수들은 내년 시장 전망에 대해 이처럼 한결같은 목소리를 냈다. 상가가 연 6~7% 안팎의 수익을 내는 수익형 부동산인데,한국은행이 내년엔 금리를 인상할 수 있어 전망이 불투명하다는 것이다. 또 최근 몇 년간 상가 공급이 많았고,지방자치단체의 재정난 등으로 대규모 유동인구를 유입시키는 지역개발도 표류하고 있어 '어느 곳은 잘 되고,어느 곳은 잘 안 되는' 지역별 양극화 현상이 두드러질 것으로 전문가들은 내다봤다.

◆금리 인상 실물경기 등 변수 커질 듯

한국경제신문이 상가 시장 전문가 5명(경국현 상가투자컨설팅 대표,김규정 부동산114 리서치본부장,박대원 상가정보연구소장,선종필 상가뉴스레이다 대표,유영상 SG뱅크 상가경제연구소장)으로부터 설문 조사를 실시한 결과 내년 상가시장은 그 어느 때보다 변수가 많은 것으로 조사됐다.

물가 상승으로 금리 인상 분위기가 생겼고,개발 사업이 표류하고 있다는 점은 내년 상가시장의 악재로 꼽혔다. 실제 국토해양부가 매분기 발표하는 서울과 6개 광역시의 지난 3분기 매장용 빌딩 1000개동의 투자수익률은 1.14%로 2분기 연속 하락세를 보였다. 여기에 수원 · 성남 · 안양 · 고양 등 수도권을 포함해 조사 대상을 2000개동으로 늘리면 투자수익률은 1.11%로 더 떨어졌다.

다만 실물경기가 회복세를 보이고 있고 상가 공급이 줄어들 수 있다는 점은 긍정적인 요인이다. 또 내년에도 부동산 경기가 본격적으로 살아나지 않을 경우 틈새 시장인 상가 등 수익형 부동산 시장이 더 부각할 수 있다는 점도 낙관적인 요소다.

이에 따라 상가 전문가들은 '되는 곳은 되는' 지역별 상권별 양극화 현상이 심해질 것으로 내다봤다. 전문가들이 되는 곳으로 꼽은 지역은 전통적인 도심 핵심 상권과 택지지구 입주 아파트단지,지하철역 등과 가까운 도심 역세권 지역이다. 다소 상황이 안 좋을 곳으로 보이는 지역은 판교와 송도 등을 비롯한 분양가가 높은 지역이다. 유동인구는 많겠지만,분양가가 높아 투자 수익률이 낮을 수밖에 없다는 이유에서다.

◆전용 85㎡ · 500채 이상 단지 유망

내년 상가 전망이 괜찮을 지역으로 꼽히는 곳이라도 모든 상가가 다 좋은 것은 아니다. 상가는 개별성이 무엇보다 높은 투자상품이기 때문에 상가 유형별,지역별 편차가 크다.

예컨대 다른 상가보다 투자가 쉽고 관심이 높은 단지 내 상가도 투자시 원칙이 있다는 설명이다. 김규정 부동산114 리서치본부장은 "단지 내 상가는 수요층이 아파트 거주자로 제한돼 있다는 것이 장점이자 단점"이라며 "따라서 단지 내 상가 투자시에는 아파트단지의 위치와 규모,유형을 먼저 따져야 한다"고 말했다.

선종필 상가뉴스레이다 대표는 "최소 세대수가 500채 이상은 돼야 수요층이 생길 수 있다"고 강조했다. 그는 "소비 수준을 고려할 땐 전용 85㎡(30평대) 안팎 이상의 임대가 아닌 분양단지가 좋다"고 설명했다.



◆전문상가는 대로변보다 역세권이 유리

단지 내 상가를 제외하면 근린상가나 아파트형 공장 상가,전문상가,주상복합상가 등이 있다. 이들 상가 투자시에도 각 유형별로 각기 다른 투자 전략을 세워야 한다.

전문상가의 경우 버스노선이 많은 대로변보다는 지하철역과 연계된 권역이 좋다고 김규정 본부장은 조언했다. 대로변의 경우 '유속형 이동(정차하지 않고 인구가 흐르듯이 이동)'이 많고 교통정체가 심해 오히려 접근성이 떨어진다는 지적이다. 근린상가는 권리금 부담이 적은 신흥 상권이 성공시 수익성이 높지만,리스크가 크다는 점도 유념해야 한다.

아파트형 공장 상가는 단단한 독점적 소비층을 갖고 있지만,주로 중소기업이나 벤처기업 등이 입주해 있는 점을 고려,수요 안정성이 취약한 점을 염두에 둬야 한다. 주상복합상가의 경우 전문직과 자영업자 등 소득 수준이 높은 계층이 거주하기 때문에 생활밀착형 상점보다는 고급 레스토랑이나 일식집,스포츠센터 등이 들어와 임대 수익이 높을 수 있다. 하지만 주변에 다른 주상복합이 많을 경우 경쟁이 치열하다는 점을 반드시 유념해야 한다는 지적(선종필)도 있었다.

◆상가 투자 기대 투자 수익률은 연 5%

상가 투자시 기대수익률은 저금리 기조나 상가 시장의 불확실성이 커진 점을 고려,연 5% 이상으로 잡아야 한다는 것도 이들의 공통적인 목소리다. 과거 고성장 시절처럼 연 10% 안팎의 높은 수익률을 예상하면 투자시 리스크도 커져 위험할 수 있다는 조언이다.

상가 투자 수익률은 분양가격에서 대출금과 보증금을 뺀 것을 연 임대수익에서 연 대출 이자로 나눠 계산한다. 가령 한 상가를 대출 3억원을 끼고 10억원에 분양받아 보증금 1억원,월세 500만원에 임대를 해줬다면 연 수익률은 6.5%가 나온다. 대출 이자는 연 7%로 계산했는데,이 경우엔 임대가 차질없이 이뤄진다는 가정에 의한 것이어서 임차인 대응이나 세금,공실 등을 고려하면 실제 수익은 더 낮아질 수 있다는 설명이다.

이에 따라 상가 투자시 수익률을 더 높이고 싶다면 은행 대출이 투자금액의 30%를 넘지 않아야 한다. 통상 20% 안팎에서 대출을 받는 게 금리 인상을 대비해 바람직하다는 지적(선종필)도 있었다.

김재후 기자 hu@hankyung.com