◆이혼 후 집 지분 소유시 집이 경매에 들어간 경우

<문> 손모씨(여)는 이혼 후 위자료로 현재 집의 지분 절반을 받기로 하고 거주하고 있다. 처음 집을 구입할 때 받은 은행 대출을 갚고 있던 중 전 남편의 채무로 남편지분에 대해 가압류 및 경매가 진행됐다. 손모씨는 어떻게 해야 하나.

<답> 손씨는 우선 민사집행법의 '공유자 우선매수신고'를 해야 한다. 동시에 공유자는 매각기일까지 보증을 제공하고 최고가 매수신고가격과 같은 가격으로 채무자의 지분을 우선 매수하겠다는 신고를 한다. 이렇게 하면 다른 일반 입찰자보다 우선해 공유지분을 살 수 있다.

우선 서면으로 먼저 공유자 우선매수신청서를 경매법원에 제출해 우선 매수하겠다는 의사표시를 하는 것이 무엇보다 중요하다. 일반적으로 공유자 우선매수신고가 들어오면 일반 입찰자들은 경매 물건을 낙찰받기가 힘들어지기 때문에 입찰을 꺼리는 경향이 있다. 따라서 일반물건보다 유찰이 될 가능성이 많아 보다 저렴하게 거주하고 있는 주택을 소유할 수 있는 기회가 된다.

다만 경매 진행상 유찰이 계속돼 경매신청 채권자인 2순위 가압류권자가 배당을 받을 수 없는 사항이 되면 민사집행법 102조에 따라 경매절차가 기각될 수 있다. 이런 경우에는 가압류권자가 일부라도 배당이 가능한 적절한 가격에 손모씨가 입찰해 낙찰받는 것도 한 방법이다.


◆선순위 전입자가 있는 물건의 권리분석

<문> 인천 연수구에 살고 있는 천씨는 이웃하고 있는 L아파트가 경매에 나와 입찰에 응할 준비를 하고 있었다. 시세 4억원 아파트가 2차 유찰돼 최저가격이 시세의 49%로 3차에 나와 있다. 하지만 나중에 알고 보니 미신고된 전입자가 있고，두 번이나 유찰되는 등 권리분석에 문제가 있다는 걸 알았다. 어떻게 해야 하나.

<답> 본 물건은 2007년 10월께 경매가 개시 결정됐는데，2년이 지난 후 첫 매각기일이 결정돼 현재 2차 유찰된 상태이다. 경매가 유난히 늦어진 이유는 채무자는 기업이고,소유자는 일반 개인으로 돼있다. 사업을 하면서 소유자가 운영 중인 기업이 자금이 필요해 담보를 제공한 것으로 보인다.

법원 문건송달내역을 보면 채무자와 소유자가 경매개시 결정통지의 수령을 고의로 계속 지체하고 있는 것으로 판단됐다. 통상 경매실무에서는 채무자 및 소유자에게 경매개시 결정정본이 송달돼야 유효하게 매각절차를 진행할 수 있다.

임대차 관계를 보면 권리신고를 한 임차인은 말소기준 권리인 은행보다 늦게 전입했고，확정일자도 전입일 이후 1년 후에 받았다. 따라서 배당순위로 봤을 때 3순위에 해당돼 배당을 받기가 현실적으로 어려워 보인다.
따라서 법적으로 임대차 관계에서는 문제가 없을 전망이다. 하지만 현실적으로는 인도 · 명도를 할 때에 저항이 예상되기 때문에 낙찰 후 인도명령이 떨어지면 적절한 수준(이사비 정도)의 보상이 필요해 보인다. 잘 협상해 주택을 명도받는 것이 좋다.

다만 다른 전입자가 있을 경우엔 전입일이 말소기준권리보다 앞서 있어 만약 대항력이 인정될 경우에는 임대차보증금을 갚아야 하는 경우가 발생할 수 있으니 주의해야 한다.

임차인 남편과 선순위 세입자의 이름의 세 글자 중 앞의 두 글자가 동일하다면 형제인지 의심해봐야 한다. 이와 같은 경우엔 실제 거주여부，가족거주여부，임대차계약관계，확정일자여부，임대보증금지급여부 등을 정확히 분석해볼 필요가 있다. (02)525-5011

강성욱 옥스피탈 이사 firekang@aucspital.com