'준(準)주택'(오피스텔 고시원 실버주택) 제도가 도입되더라도 이들 시설을 사실상 주거용도로 쓰면 여전히 '주택'으로 간주돼 세금 부담이 늘어나게 된다. 이에 따라 정부가 소형주택 공급 확대를 위해 마련 중인 '준주택' 제도가 기대만큼 효과를 거두기 어려울 것이란 지적이 나오고 있다.

국토해양부 고위 관계자는 10일 "건축법상의 용도대로 오피스텔은 업무시설,고시원은 근린생활시설 또는 숙박시설,노인복지주택은 노유자시설일 뿐"이라며 "(그러나)이를 주거시설로 사용할 경우,세정당국이 실질과세 원칙에 따라 '주택'으로 간주해 세금을 매길 것으로 보인다"고 말했다.

국토부는 작년 말 '2010년 업무보고' 내용을 설명하는 자리에서 준주택은 보유 주택수에는 포함되지 않는다고 밝혀 시장에선 앞으로 오피스텔 등을 주거시설로 사용해도 다주택자 양도세 중과 대상에서 제외될 것이란 기대감에 부풀었다.

하지만 국토부는 준주택이 진정한 의미의 주택이 아니라는 점만 강조했을 뿐,과세는 예전과 같은 방식으로 이뤄질 것이라고 해명했다.

이 관계자는 "준주택을 과세 대상이 되는 주택으로 간주하지 않도록 관계 부처와 협의하는 방안도 검토했지만 국민주택기금 지원과 건축 가능 용도지역을 확대해 주는 것으로도 제도의 취지를 살릴 수 있다고 판단했다"고 덧붙였다. 이에 대해 부동산시장 전문가들은 '준'자를 붙이긴 했지만 '주택' 범주에 넣어 놓고,세금을 매길 때는 주택으로 보지 말아 달라는 설명이 앞뒤가 안 맞아 기획재정부와 협의 자체를 진행하지 않은 것으로 보고 있다.

기획재정부 관계자는 "법령에서 어떻게 정의되든,등기부등본 등에 어떤 용어로 기재돼 있든,실제 주택으로 사용하고 있다면 주택으로 간주해 과세하는 실질과세 원칙을 그대로 적용할 것"이라고 밝혔다.

만약 오피스텔 등을 주거시설로 사용하는 것으로 세정당국이 확인하면 세금 부담은 눈덩이처럼 불어난다. 예를 들어, 1주택자가 올해 오피스텔을 한 채 사서 주거용으로 임대한 뒤,보유 중인 주택을 내년 이후에 팔게 되면 2주택자로 분류돼 양도차익의 50%를 세금으로 내야 한다.

또 오피스텔을 업무시설로만 쓰면 대지 공시지가가 40억원 이상일 경우에만 종합부동산세 과세 대상이 되는 데 반해 주거용으로 쓰면 공시가격 그대로 종부세 대상에 합산된다.

준주택 제도는 1~2인 세대와 고령화 세대가 늘어나면서 소형주택 수요가 급증할 것에 대비,사실상 주거시설로 쓰이는 오피스텔과 고시원,노인복지주택 등을 주택법상의 준주택으로 분류해 국민주택기금 등을 지원해 주는 방안이다. 현재 국회에 관련 주택법 개정안이 상정돼 있으며 이르면 이달 국회에서 통과돼 상반기 안에 시행을 앞두고 있다.

장규호 기자 danielc@hankyung.com