2009년 부동산 시장은 예측을 불허하는 '럭비공' 같은 시장이라 할 만했다. 연초만 해도 대부분의 전문가들은 지난해 글로벌 금융위기 여파로 한동안 침체될 것이라고 예상했었다. 이런 예측과 달리 정부의 재건축규제 완화와 양도세 일시감면 조치로 회복기에 진입,5월부터 완연한 상승세를 보였다. 강남 재건축과 신규 분양 시장 중심으로 불붙기 시작하던 시장은 8월 말 정점을 찍는다.

하지만 재건축 추진 아파트값과 전셋값 급등에 화들짝 놀란 정부가 'DTI(총부채상환비율)' 규제책을 꺼내들자 다시 침체기로 접어들며 긴 연말을 지나고 있다. 결과적으로 한국경제신문이 지난 3월9일자로 보도했던 '올해 집값 울퉁불퉁 L자형으로 간다' 기사가 적중했다고 전문가들은 평가했다. 한경은 정부 개입과 경기회복 속도,시장반응 등에 따라 시세가 오르막 내리막 사이클을 반복하며 결국 '울퉁불퉁 L자형 장세'를 보일 것으로 예측했었다. 올해 부동산 시장을 쥐락펴락했던 핵심 이슈들을 정리해 봤다.

◆강남 재건축 아파트=올해 기존 주택시장 급등의 선두주자는 강남구 개포주공단지 등 재건축 추진 아파트였다. 연초 급매 중심으로 거래되기 시작한 강남 재건축 아파트는 3월부터 회복되기 시작하다가 5월 본격적인 상승기에 돌입했다. 특히 8월 말 서울 잠실동,압구정동 등 일부 강남 재건축 아파트는 2006년 말 최고가를 거의 회복했다. 강남 재건축의 특징은 재건축 예정 아파트는 물론,이미 재건축이 된 아파트도 인기가 있다는 점이다. 올초까지만 해도 미분양 물량이 남아 있었던 반포동의 반포자이,래미안 퍼스티지는 5~6월 새 3억~4억원씩 오르며 고공행진을 했다. 10월 이후 가격이 떨어지긴 했지만 12월부터 가격이 조금씩 반등하고 있다.

◆총부채상환비율(DTI · Debt To Income)=소득 수준에 연동해 주택담보대출액수를 제한하는 제도.예를 들어,연간 소득이 5000만원이고 DTI를 40%로 설정할 경우에 총부채의 연간 원리금 상환액이 2000만 원을 초과하지 않도록 대출 규모를 제한하는 것이다. 이럴 경우 이자를 갚을 능력이 없는 사람이 무리하게 대출을 받는 일을 막을 수 있다. 지난 9월7일 정부는 강남 재건축을 중심으로 아파트값이 급등하자,기존에 서울 강남 등 투기지역에만 적용했던 DTI규제를 수도권으로까지 확대 적용했다.

이후 풍선효과로 제2금융권 주택담보대출 규모가 늘면서 10월 초 DTI규제의 적용대상을 제2금융권으로 확대했다. 이에 3분기 부동산 거래 시장은 급속도로 침체됐다.

◆보금자리주택=주택부문에 관한한 이명박 정부의 최대 업적이 될 만한 사업이다. 서울과 수도권의 노른자위 땅에 있는 그린벨트를 풀어 싼 가격으로 공급한다는 발상에서 비롯됐다. 1차 보금자리주택지구로 강남 세곡,서초 우면과 하남 미사,고양 원흥 등 4곳이 지정됐다. 현재까지는 2차 보금자리주택지구가 지정된 상태이고,내년 상반기에 3차 지구를 지정할 예정이다. 인기 지역인 강남의 경우 주변 시세의 절반에 공급돼 '반값 아파트'로 불린 보금자리주택이 얼마나 적시에 적절량이 공급되느냐에 따라 부동산시장에 지속적인 변수로 작용할 전망이다.

◆인천 청라 · 송도 분양 대박=인천 청라,송도는 잠잠했던 신규 분양시장에 '돌풍'을 일으켰다. 높은 경쟁률을 기록,1순위에 마감되고 주말마다 견본주택에 인파가 몰려 북새통을 이뤘다. 이에 미분양의 공포에서 벗어나지 못했던 건설사들은 자신감을 얻고 그동안 미뤄왔던 신규 분양 물량을 쏟아낼 수 있었다. 1년간 전매제한이 있는 인천 지역에 불법 '떴다방'이 기승을 부리면서 국세청이 단속에 나서기도 했다. 특히 신규 분양시장은 DTI 규제를 비켜선 시장으로 반사 이익을 누렸다. 하반기는 수원 광교가 올해 최고 경쟁률을 기록했다. 광교신도시 삼성'래미안'아파트가 최고 775대 1의 청약경쟁률을 기록할 정도로 청약경쟁이 치열했다.

◆양도소득세 한시 감면＝올해처럼 연말에 분양물량이 몰린 것은 드문 일이다. 그것도 전통적인 비수기인 연말에 5만여채의 신규 분양이 쏟아진 것은 이례적이다. 이 같은 현상은 정부가 부동산시장 활성화를 위해 내년 2월11일까지 신규 분양이나 미분양 주택을 매입할 경우 향후 5년간 발생하는 양도소득에 대해 세금감면 혜택을 줬기 때문.서울을 제외한 수도권 과밀억제권역(성남 과천 수원 고양시 등)은 양도세의 60%를,비과밀억제권역(인천경제자유구역,용인시 일부 지역,파주시 김포시 등)은 100%를 감면해 준다.

예컨대 7년이 지난 뒤 집을 팔 경우 5년간 감면 혜택을 받고 이후 2년간에 대해선 기존 양도세율을 적용받게 된다.

성선화 기자 doo@hankyung.com