주택담보대출을 받을 때는 금리 외에도 반드시 따져봐야 하는 사항이 많다. 자신의 소득이 얼마나 되고 향후 소득이 얼마나 늘어날 것인지에 따라 대출기간과 상환 방법 등을 정해야 한다. 중도에 상환할 계획이 있는지에 따라서도 조건을 달리 가져가야 한다.

현재 이뤄지고 있는 주택담보대출은 10~30년의 장기 모기지로 원금 분할상환 방식이 대부분이다. 매달 일정 금액의 원금을 나눠서 상환하는 방식이다.

자신의 향후 소득 전망에 따라 상환 기간을 달리 가져가야 한다. 당장 많이 갚을 능력이 부족하다면 상환 기간을 길게 잡고,충분히 갚을 능력이 되고 빨리 빚을 떨어내고 싶다면 상환 기간을 줄이는 식이다. 또 미래 소득 전망에 따라 거치 기간도 달리 해야 한다.

예를 들어 5년 후부터는 소득이 늘거나 목돈이 생길 것으로 예상되는 경우 5년 거치로 정해 놓으면 5년까지는 이자만 내다가 5년 후부터 원금을 갚아 나가기 시작하면 된다. 그런데 예를 들어 향후 소득에 대한 전망 없이 무턱대고 3년 거치 방식으로 정해 놓았다가 3년 후에 소득이 늘지 않거나 되레 줄 경우 부담이 커질 수 있다. 보통 원금과 이자를 합쳐 한 달에 갚아야 하는 돈이 월급의 30%를 넘지 않는 게 좋다.

중도 상환 계획도 미리 생각해 놓는 게 좋다. 등기 설정 비용을 자신이 부담할지 은행이 부담할지를 정해야 하기 때문이다. 만기까지 가지 않고 중도에 빚을 갚을 것으로 예상하는 경우에는 설정비를 자신이 내면 금리도 낮출 수 있고 중도 상환 수수료 감면을 받을 수 있다. 보통 대출 기간이 3년을 넘으면 은행들이 중도 상환 수수료를 면제하기 때문에 3년 이내에 상환 계획이 있는 경우에 설정비를 자신이 부담하는 게 유리하다. 중도 상환 수수료 감면은 은행과의 거래 기여도에 따라 조건이 다를 수 있으므로 은행 창구에서 상세히 물어보는 게 좋다.

서울 강남 3구 등 투기지역에 집을 살 계획이라면 대출 한도도 꼭 따져봐야 한다. 담보인정비율(LTV),총부채상환비율(DTI) 등에 발목이 잡혀 원하는 규모의 대출을 받지 못할 수도 있기 때문이다. LTV란 은행이 주택을 담보로 대출할 때 적용하는 담보가치(주택가격) 대비 대출 한도로 현재 투기지역에서는 40%，기타 지역에선 60%로 제한돼 있다. DTI란 소득 수준 대비 부채 상환 능력으로 투기지역과 수도권 투기과열지구의 경우 연간 원리금 상환액이 소득의 40%를 넘을 수 없다. 예를 들어 강남구에 10억원짜리 아파트를 살 경우 LTV 비율만 따져본 후 집을 덜컥 사고 4억원의 대출을 받으려고 했는데 소득 수준이 안 될 경우 DTI 규제로 대출을 받지 못해 낭패를 볼 수도 있다.

대출을 받기로 마음을 먹고 상환 계획까지 세웠다면 최대한 빨리 대출 신청을 하는 게 좋다. 정부의 부동산 정책이 바뀔 경우 조건이 크게 변할 수 있고 심할 경우 대출을 거부당할 수도 있기 때문이다. 최근 부동산 시장이 들썩거려 정부가 주택담보대출에 대한 규제를 강화하려는 움직임이 나타나고 있다. 일단 대출 승인을 받아놓으면 원하는 날짜에 대출을 받을 수 있다.

유창재 기자 yoocool@hankyung.com