월요초대석 시간입니다. 오늘은 사상 최대 아파트 미분양 속에 건설사 부도 공포감이 확산되는 상황에서 미분양 원인과 그 해소책에 대해 자세히 얘기해보는 시간 마련했습니다. 도움 말씀 위해 이 형, 대한주택건설협회 상무 나와주셨습니다. 앞서도 잠깐 말씀 드렸지만, 현재 부동산 시장에서 미분양이 최악의 수준까지 왔습니다. 원인을 짚어보자면 어디서 찾아볼 수 있을까요? 지난 4월말, 정부집계에 따르면 전국의 미분양아파트가 13만여가구로 지난 1998년 IMF 외환위기 이후 최대규모를 기록하고 있습니다. 그러나 주택업체들의 노출하지 않은 미분양물량까지 합치면 25만호에 육박할 것으로 보이며, 여기에 약 45조원의 자금이 묶여 있는 것으로 추정됩니다. 미분양급증 문제의 주요인은 민간아파트 분양가상한제 실시, 주택전매제한 확대 적용 등 과도한 주택규제정책에다 세제?금융규제까지 더해지면서 정상적인 거래마저도 마비될 정도로 주택시장을 위축시켰기 때문으로 생각됩니다. 그렇다면 정부가 내놓은 미분양 대책에 대해선 어떤 견해를 가지고 계신지? 지난달 정부가 발표한 미분양대책은 혜택을 받기 위한 전제조건이 너무 까다로워서 별다른 효과를 보지 못하고 있습니다. 또한 주택시장 정상화에 가장 큰 걸림돌이 되고 있는 '1가구 2주택자 양도세율 인하'와 '종부세 부과기준 인하'등 실질적인 대책이 포함되지 않아 효과를 보기가 어렵습니다. 실제로 주택업계에서는 정부의 미분양대책이...미분양을 줄이는 게 아니라 오히려 미분양을 더 늘리고 있다고 우려하는 목소리가 높습니다. 왜냐하면 6월 12일 이후에 발생되는 미분양은 이번 대책의 혜택을 받지 못하도록 제한함에 따라 수요자가 오히려 신규분양아파트를 외면하고 있기 때문입니다. 결국 정부차원의 특단의 추가 보완대책이 마련되지 않을 경우, 연말까지 지방에서 분양될 예정인 13만여 가구의 주택은 수요자로부터 외면을 받을 가능성이 큽니다. 이럴 경우 청약률 제로 단지가 속출하는 등 미분양사태가 더욱 심화될 가능성이 매우 높습니다. 그렇다면 업계입장에서 볼 때, 미분양 문제를 해결하기 위해서 어떤 방법들이 필요하다고 보십니까? 주택시장 정상화를 위해서는 어느 정도 투자수요가 유발될 수 있도록 거래활성화조치가 시급히 마련되어야 합니다. 또한 미분양문제는 수도권까지 확산되어 주택업체들의 경영난을 가중시키고 있는 실정이므로 서울?수도권에 대해서도 미분양 해소방안을 함께 적용하도록 해야 합니다. 이를 위해 우선 수도권을 포함하여 주택담보대출비율(LTV)을 80% 수준으로 상한선만 제시하고 은행이 자율적으로 결정하도록 완화하고, 총부채상환비율(DTI)은 폐지해야 합니다. 또한 미분양해소의 실효성 확보를 위해 대상지역을 수도권지역까지 확대해야 합니다. 적용요건도 취?등록세 50% 감면대상을 2009년 6월까지「취득」에서 2009년 12월까지「계약」 으로 완화해야 합니다. 아울러 일시적 1가구 2주택자에 대한 양도세 비과세 요건을 1년에서 3년으로 완화해 주어야 합니다. 정부에서 내놓은 분양가상한제와 주택전매제한 제도에 대해서는 어떻게 생각하시나요? 지난해 9월부터 전면 시행하고 있는 민간아파트 분양가상한제는 시장경제의 가격결정방식에도 정면으로 배치되고, 헌법상 보장된 기업활동의 권리도 침해하는 만큼, 폐지되어야 마땅합니다. 저소득 서민층을 대상으로 공급하는 국민주택규모 이하의 경우에는 서민주거안정을 위해 분양가상한제를 제한적으로 적용하되, 나머지 민간 중대형부문은 조속히 폐지해야 합니다. 다만, 분양가상한제를 단기적으로 폐지하기가 현실여건상 어렵다고 한다면 중장기적으로 로드맵을 세워 단계적으로 폐지해야 합니다. 아울러 거래활성화를 위해서는 주택시장침체로 도입취지가 무색해진 주택전매제한제도의 합리적 조정이 반드시 필요합니다. 부동산가격 안정이라는 명분아래 최장 10년동안 전매를 제한하고 있어 위헌소지마저 있는 주택전매제한기간을 대폭적으로 완화해야 할 것입니다. 분양가상한제와 주택전매제도에 대한 견해를 밝혀주셨는데,주택관련 세금과 대출도 어느 정도 조정이 필요하다고 생각하시는 입장이시죠? 예.. 그렇습니다. 주택시장 정상화를 위해서는... 종합부동산세 고가주택 기준을 상향조정하고, 어느 정도 투자수요를 유발할 수 있도록 양도세도 전향적으로 감면해 주어야 합니다. 아울러 주택사업특성상... 주택사업용토지의 장기보유가 불가피한데도 불구하고 종합부동산세를 과세하고 있어 개선이 시급히 요구됩니다. 사업계획승인 이전 단계에서 보유하고 있는 주택사업용 토지에 대해서는 자본적 보유로 구분하여 일정기간 요건을 충족할 경우, 종합부동산세 부과를 면제해야 마땅합니다. 또한 주택사업자가 분양을 목적으로 주택을 건설하는 경우 소유권 보존등기시 납부하고 있는 취?등록세도 비과세해야 합니다. 이밖에 주택업체들의 유동성에 직접적으로 영향을 미치는 금융지원이 확대되어야 합니다. 프로젝트파이낸스(PF)제도 활성화와 국민주택기금 지원확대, 모기지론 활성화 등이 적극적으로 추진되어야 합니다. 특히, PF제도는.... 주택업체들의 초기자금조달을 원활히 할 수 있는 좋은 금융제도입니다. 그리고 또 주택건설협회에서는... 소비자들을 위해 감리제도의 폐단을 개선하겠다 말씀하셨는데, 이에 대한 구체적인 설명을 해주신다면? 현재 주택건설공사 감리제도는 불합리한 부분이 많습니다. 전기공사 감리의 경우 감리대가 기준을 공급자와 수급자간의 합의 없이 자의적으로 고시하고 있습니다. 또한 도장, 도배 등 경미한 공종도 감리대상 항목에 포함되어 있으며, 토건?전기?소방?정보통신 등 4개의 감리주체가 현장에 과다배치되어 있습니다. 이러한 불합리한 요인들로 인해 사업시행자의 감리비부담이 크게 증가하여 결국에는 분양가상승요인으로 작용하고 있는 실정입니다. 이를 해결하기 위해서는 우선 전기공사 감리대가 기준이 합리적으로 결정될 수 있도록 감리공급?수급단체가 상호협의할 수 있도록 개선하고, 토건?전기?소방정보?통신 통합감리제도를 실시하는 것이 바람직합니다. 아울러 입주자사전점검제도를 통해 입주예정자가 눈으로 확인할 수 있는 경미한 공종은 감리대상에서 제외해야 합니다. 주택건설사업에서 인허가 절차 등이 까다로워.. 사업지연이 불가피하다... 이런 얘기들도 적잖게 들리는데.. 이 부분에 대해선 어떻게 개선되어야 한다고 보십니까? 주택건설사업 및 분양 승인과 관련하여 무려 41개 법률과 142건의 규제가 존재하고 있습니다. 주택사업 인허가 과정에서 교통영향평가, 도시계획 심의 등 복잡한 절차로 인해 사업기간이 장기화됨에 따라 주택업체들의 경영부담으로 작용하고 있는 실정입니다. 따라서 각종 심의제도를 폐지 또는 통폐합하는 것이 시급합니다. 아울러 문화재 지표조사 소요기간이 길고 사업시행자에게 조사비용을 부담시켜 분양가상승요인으로 작용하고 있어 개선이 필요합니다. 이밖에도 학교용지확보에 관한 특별법을 폐지해야 합니다. 공공재인 학교용지 확보는 기본적으로 국가나 지자체가 일반재정으로 부담하는 것이 타당합니다. 그리고 입장의 차이일 수도 있겠지만... 대한주택공사가 분양사업을 하고 있는 것에 대해서 반대의 입장이시라고 들었는데요.. 그에 대한 이유라면? 시장우월적 지위를 가진 공기업이 공공성보다 경제성 추구에 치중함으로써 민간의 기업활동 위축과 경쟁력을 약화시키는 부작용을 유발하고 있습니다. 공익사업을 위해 토지수용권 발동이나 감리면제, 인허가절차의 생략 등을 제도적으로 보장받은 공기업이 이윤을 추구하며 민간기업과 경쟁하는 것은 맞지 않다고 봅니다. 공공부문 본연의 임무인 시장 소외계층의 주거안정 등 서민주거복지 보다는 수익증대에 치중함으로써 민간주택시장을 갈수록 잠식하여 주택산업의 왜곡과 침체를 초래하고 있습니다. 따라서 공공부문의 중대형 분양주택사업 참여를 제한하고 서민주거안정을 위한 소형분양주택 및 국민임대주택 공급 등 본연의 기능을 전담케 해야 합니다. 끝으로 당부하고 싶은 말씀이 있으시다면, 간단하게 말씀해주시죠.. 전국적으로 미분양주택이 25만호에 육박하는 등 주택건설업계가 IMF 금융위기 이후 최악의 경영위기에 직면해 있습니다. 특단의 회생방안이 조속히 마련되지 않는다면 주택업체들의 유동성위기가 심화되어 연쇄부도사태를 배제할 수 없는 실정입니다. 이처럼 주택건설업계가 더 이상 물러설 곳이 없는 벼랑 끝에 몰려 있다는 현실을 이해해 주었으면 합니다. 최근 미분양아파트 급증추세가 지속되면서 많은 주택업체들이 자금난에 시달리면서 부도라는 최악의 상황을 막기 위해 안간힘을 쓰고 있습니다. 택지비가 크게 오른데다, 자재가격 마저 급등하는 등 원가상승요인이 너무 많아 버티기가 어려운 실정입니다. 어려운 부동산 시장이 안정을 찾기 위해선 사상 최악의 위기를 맞고 있는 미분양 해소가 시급하며, 이에 대한 정부와 업계의 노력이 지속되길 바라겠습니다. 지금까지 도움 말씀에, -이 형, 대한주택건설협회 상무- 께서 수고 하셨습니다. 고맙습니다. 유은길기자 egyou@wowtv.co.kr