'2008 부동산화두를 말한다' 코너입니다. 최근 부동산 간접투자에 대한 관심이 높아지고 있는데요. 이와 관련, 건교부 토지관리팀 박병석 사무관이 자리에 함께 했습니다. 먼저, 부동산투자회사. 소위 리츠가 무엇인지 그 의의 및 도입배경에 대해 설명해 주시죠? (네임) 부동산투자회사는 다수의 투자자로부터 자금을 모아 부동산에 투자․운용하고 그 수익을 배당하는 주식회사임 (S1) 투자자가 직접 부동산에 투자하는 직접투자와 대비되는 간접투자기구로, 일반투자자는 부동산투자회사의 주식을 취득함으로써 부동산에 직접 투자한 것과 같은 효과를 얻을 수 있음 (CG1) 리츠는 펀드와 유사하나, 펀드는 실물(부동산, 자원개발)뿐 아니라 주로 유가증권․파생상품 등 금융자산에 투자하는 차이가 있음 일반국민의 부동산에 대한 간접투자 기회를 제고하고 외환위기 이후 가격 폭락한 기업들의 보유부동산을 유동화하여 기업구조조정을 촉진하기 위해 ’01년 도입되었음 지난해 리츠의 설립․운용 규제를 완화하는 내용으로 부동산투자회사법이 개정․시행됐는데요. 간략히 어떤 내용인지 설명해 주시죠? 리츠의 설립 및 운용요건을 대폭 완화하여, 시장의 진입장벽을 낮춰 리츠 활성화를 도모하겠다는 것이 주요 취지임 (CG2) 우선 설립 요건으로, 종전 예비인가․(주식발행)․설립인가의 2단계 인가절차를 우선 회사설립(발기설립)후 영업인가를 받도록 일원화하였음 (S2) 또한 자본금을 250억에서 100억원으로 낮추되, 회사설립 당시 자본금은 10억이상으로 하고 영업인가 후 6개월 이내 100억원이상을 확보하도록 하였음 (S3) 운용 요건의 개선내용으로는, 총자산의 30%를 넘겨 부동산 개발사업에 투자하지 못하도록 한 규정 외에, 총자산의 전부를 개발사업에만 투자할 수 있는 개발전문리츠 제도를 새로이 도입하였음 또한, 자기자본의 2배 범위내에서 차입 및 사채 발행을 할 수 있던 것을, 주총의 특별결의로 10배 범위까지 허용 이 밖에, 공공성이 있고 다수인의 자금으로 운영되는 국민연금, 공무원연금 등에 대해서는 주식공모 의무(발행주식의 30%)의 예외를 인정하였음 시장에서 생소한 분야인 만큼 제대로 알리는 게 중요할 것 같습니다. 이번 제도로 기대할 만한 효과는? 리츠는 펀드와 유사한 구조임 특히 부동산펀드와 유사하나 부동산펀드(간투법)가 부동산뿐 아니라 主로 유가증권․파생상품 등 금융자산에 투자하는 반면, 리츠는 자산의 대부분을 실물인 부동산에만 투자하기 때문에 상대적으로 부동산 간접투자의 취지에 더 부합하며 부동산시장의 안정 성장이 지속된다면 더욱 매력적인 상품임 이번 제도개선으로, 그동안 문턱이 높아 관망해 오던 많은 잠재적 수요자들을 시장으로 끌어들일 수 있으리라 기대 (S4) 특히, 개발전문리츠의 도입으로 하이리스크-하이리턴의 위험선호적 투자자를 적극 유치하여 기존 오피스빌딩 매입․임대방식 위주의 단편구조를 탈피할 수 있을 것임 (S5) 또한, 자본금을 100억원으로 완화함으로써 투자범위가 200억원대까지 낮아질 경우, 서울지역에서 매입가능한 업무시설이 2.5배 정도 증가하여 상품출시가 더 많을 것으로 예상 자본금 250억원의 경우, 차입을 포함해 500억원 가량의 부동산을 투자대상으로 하고 있으나 500억원이상의 매물은 많지 않은 실정 그 외, 영업인가로 일원화하고 유가증권발행인 등록의무를 면제해 줌으로써, 20일 정도의 설립기간이 단축되어 타 법에 의한 간접투자기구와의 경쟁이 훨씬 수월해 질 것으로 기대 무엇보다도 리츠 활성화로 부동산 간접투자 정착의 계기가 될 것으로 전망 현재 리츠 및 자산관리회사(AMC) 현황과 부투법 개정이후 설립건수는? 향후 시장에 대한 전망은? (CG3) 현재 리츠 총자산 규모는 4조1천억원 가량이며 19개 회사가 운영중으로 1개사 평균 2천억원 정도를 운용하고 있음 또한, 리츠로부터 투자․운용업무를 위탁받은 자산관리회사는 (주)코람코자산신탁, (주)씨나인자산관리, (주)케이리츠앤파트너스 등 총 9개사가 영업중임 (S6) 지난해 10월 중순 법 개정이후, 리츠는 2개사가 신규로 영업인가를 받아 자산이 3,228억원 증가했으며 AMC는 현재 2개사가 설립인가 신청중에 있음 일반적인 펀드시장은 경기상황에 따라 주가 하락으로 인한 원금손실 편차가 큰 편임 (CG4) 이에 비해, 부동산 간접투자시장인 리츠는 부동산의 급락이 지속되지 않는 한, 매분기 배당액과 청산시 매각차익을 보장받을 수 있어 안정성 측면에서 우월하기 때문에 이번 자본금 인하, 인가절차 개선, 개발리츠 도입 등 규제완화 효과와 더불어, 주식시장이 요동치는 상당기간 동안에도 신규설립이 증가하고 예상수익율을 달성할 것으로 기대 최근 리츠의 경우 외국자본도 많이 들어오고 있는데, 이에 대한 우리기업들의 경쟁력 제고는 무한경쟁의 글로벌 금융체제內에서, 외국자본과 견주어 국내기관들이 자금을 끌어들어 투자하는 데는 금리차, 펀딩기술의 한계 등으로 인해 약점이 있음 (S7) 그럼에도, 풍부한 자금을 바탕으로 국민연금 등 연기금을 중심으로 외국자본과 경쟁을 하고 있는 실정으로서, 이번 법 개정에서도 국민연금 등이 리츠 주식의 30% 이상을 인수하는 경우 주식공모 의무를 배제하고 30%이내 의결권행사 규정도 배제하여 연기금의 참여를 적극 유도하였음 정부의 노력과 더불어, 국내기업들도 더 공격적으로 투자할 수 있는 기반이 마련되어야 할 것이며 소액투자자들의 적극적인 참여를 유도할 수 있는 장치도 보완돼야 할 것임 그 밖에 리츠 및 AMC 설립을 하기 위한 절차는? 그리고 유의점이 있다면? (CG4) 리츠 설립절차는, 주식회사의 발기인들이 자본금 10억을 전액 인수하여 발기설립한 후 법인등기를 마치고, 사업계획서․신주발행계획서 등을 작성하여 건교부에 영업인가 신청을 함 건교부는 신청사실을 공고하고 금감위 등 관계기관 의견을 수렴한 후 사업계획의 타당성 등을 심사하여 영업인가를 함 이후 회사는 금감원에 유가증권발행신고서를 제출하고 주식발행절차를 거쳐 최저자본금 100억원을 확보한 후 영업활동을 하게 됨 AMC 설립절차는, 발기인대표가 예비인가 신청을 하면 건교부는 신청사실을 공고하고 관계기관 의견 수렴 후 사업계획, 주주구성 및 경영진 등을 심사하여 예비인가를 함 이후 회사는 금감원에 유가증권발행인등록 및 신고서를 제출하고 주식발행절차를 통해 자본금 70억원을 확보한 후 창립총회를 거쳐 설립인가 신청을 하게 됨 건교부는 사업계획의 타당성, 경영진의 전문성, 주식인수자금의 적정성 등을 심사하여 설립인가를 함 크게 유의할 사항은 없지만, 리츠는 주식회사이어야 하기 때문에 부투법 규정외 상법의 적용을 받으며 AMC의 경우도 상법의 회사설립 절차를 따라야 함을 확인 기타 당부드리고 싶은 말씀은? 지난해 펀드의 수익률이 워낙 높아 국민들의 관심이 많이 쏠렸지만, 장기의 안정적인 수익을 원하시는 국민들께서는 리츠상품도 좋은 투자대상임을 인지해 주시고, 더 좋은 리츠상품이 출시되어 국민들께 부동산 간접투자기회를 더 많이 드릴 수 있도록 업계와 함께 노력하겠음 권영훈기자 yhkwon@wowtv.co.kr