분양가상한제 아파트에 적용될 새 기본형 건축비가 발표되면서 당장 9월 이후에 공급될 주요 수도권 신도시 아파트 분양가가 어느 수준에서 결정될 지에 관심이 쏠리고 있다.

우선 분양가 상한제가 적용되면서 공급시기가 가장 빠를 것으로 예상되는 파주 운정신도시 1단계 물량(9월 분양예정)이 주목대상이 되고 있다.

따라서 이 단지에 새 기본형 건축비 기준을 적용시켜 중·소형 아파트의 분양가를 예측해본 결과, 3.3㎡(1평)당 948만원 수준으로 추정됐다.


이는 주택 공급업체들이 당초 예상했던 수준과 큰 차이가 없어 기대만큼의 분양가 인하 효과는 나타나지 않는 것으로 분석됐다.

택지공급가격이 감정가 기준으로 매겨진데다 분양연기에 따른 금융비용이 더해졌기 때문이다.

하지만 택지가 조성원가의 110%에 공급되는 파주 운정신도시 2단계와 수원 광교신도시 등의 물량에서는 상대적으로 분양가 인하폭이 클 것으로 조사됐다.

◆9월 공급분 인하효과 적어

이르면 오늘 9월 분양예정인 파주 운정신도시 1단계 단지는 전용 85㎡(25.7평) 이하 중·소형과 85㎡ 초과 중·대형 아파트 5400여가구가 공급될 전망이다.

공급물량도 대규모인데다 새 기본형 건축비를 처음 적용받는 공공택지지구여서 눈길이 쏠리고 있다.

우선 이들 단지의 분양가에서 택지비는 감정가 기준으로 산정된다.

이로인해 중·소형 물량은 택지공급가격이 3.3㎡당 660만~670만원선이다.

여기에 용적률 180%를 적용하면 가구당 택지비는 366만~372만원선이다.

따라서 가구당 택지비에 기본형 건축비,가산비용(150만원)을 더하면 3.3㎡당 분양가는 948만~961만원 정도가 나온다.

분양가에 포함된 가산비용은 작년 분양된 판교신도시를 기준으로 금융비용 등을 감안해 추정한 것이다.

이같은 분양가는 해당업체들이 예상했던 분양가인 3.3㎡당 950만~1000만원과 엇비슷한 수준이다.

특히 1단계 물량은 문화재 발굴 등으로 1년 이상 분양이 늦춰져 건설업체들이 금융비용이 감안될 경우 분양가가 더 오를 수도 있다.

채권입찰제가 적용되는 중·대형 아파트는 분양가가 주변 시세의 80%로 정해져 실질 분양가가 높아질 가능성도 있다.

◆내년 물량은 더 낮아질 수도

파주 운정신도시 1단계 물량과는 달리 내년 이후 공급되는 2단계 물량과 수원 광교신도시 등은 이번 기본형 건축비 인하와 함께 택지비를 조성원가 기준(110%)으로 산정하기때문에 상당한 분양가 인하효과가 예상된다.

파주 운정신도시 2단계 물량은 택지공급가격이 조성원가의 110%인 3.3㎡당 538만원으로 1단계 물량보다 100만원 이상 낮다.

이를 기준으로 예상 분양가를 산출하면 분양가가 3.3㎡당 912만원대로 1단계 물량보다 5% 이상 떨어지게 된다.

작년 11·15 대책에서 분양가 인하 방안으로 발표된 용적률 상향조정과 녹지비율 축소 등이 적용되면 추가적인 분양가 인하도 기대해볼 수 있을 것으로 예상된다.

이와 함께 내년 8월 이후 분양될 수원 광교신도시 중·소형 아파트 분양가도 3.3㎡당 1000만원선에 책정될 것으로 보인다.

올 연말부터 분양되는 인천 청라지구와 영종지구내 중·소형 아파트도 가구당 택지비와 이번에 새로 바뀐 기본형 건축비,가산비용을 합칠 경우 3.3㎡당 각각 750~755만원,860만~910만원선에 분양가가 결정될 것으로 전망된다.

이정호 기자 dolph@hankyung.com