상가나 오피스텔 등 상업용 부동산에 투자자들의 관심이 쏠리고 있다.

주거용 부동산과 땅은 주택담보대출규제,종합부동산세,토지거래허가제 등 정부의 전방위적인 규제가 계속되고 있어 투자가 여의치 않아서다.

전문가들은 상가는 매달 임대료 수입과 시세차익을 동시에 노릴 수 있고,오피스텔은 비교적 소액 투자로 매달 꾸준한 수입을 기대할 수 있어 관심을 가져볼 만하다고 조언한다.

◆인기 지역 노려야

올 하반기 상가 시장은 '관망세 속 인기 지역 투자수요 집중'으로 전망할 수 있다.

동탄제2신도시 발표 이후 어느 정도 불확실성은 해소됐지만 전반적인 시장 흐름을 파악할 시간이 필요하다는 것이다.

특히 큰손들의 투자 관심 지역인 서울 내 상가 공급량이 전국의 신규 공급량에 비해 현저히 부족한 점도 영향을 준다.

수도권 택지지구에서 분양되는 상가가 늘어나면서 선택의 폭이 넓어지고 있지만 평당 가격이 3000만원을 넘는 곳이 많아 수익률 저하를 우려한 투자자들이 선뜻 투자하지 못하고 유보하고 있는 실정이다.

박대원 상가정보연구소 수석연구원은 "경기에 민감하게 반응하는 상가의 특성상 내수소비 성장률이 6%를 밑돌면 상가시장이 고전을 면치 못한다"며 "관망세 속에서도 몇몇 인기지역에 투자수요가 몰리는 현상이 빚어질 것"이라고 말했다.

상가 가운데는 배후수요가 든든한 단지 내 상가,유동인구가 풍부한 역세권 상가,택지지구 중심 상업지역 근린상가 등을 중심으로 투자수요가 유입될 것으로 보인다.

또한 2009년과 2010년 각각 개통 예정인 지하철 9호선 1단계 구간(김포공항~교보타워사거리)과 신분당선 1단계 구간(강남~정자)도 유망지역으로 주목받을 것으로 보인다.

투자를 할 때 단지 내 상가는 외부시행사가 상가 전체를 매입한 후 다시 분양하는 재분양과 과열 입찰을 조심해야 한다.

상가를 사려면 우선 정확한 분양 주체를 파악해야 한다.

입찰시 낙찰가율(내정가 대비 낙찰가 비율)도 150% 안에서 계산하는 게 좋다.

내정가의 적정성을 따져보는 것도 필요하다.

작년에 분양한 동탄신도시 모 단지 내 상가의 경우 내정가가 평당 4300만원까지 치솟기도 해 투자자금 대비 수익률이 얼마나 될지 꼼꼼하게 따져봐야 한다.

전문가들은 통상 배후세대는 600가구 이상,가구당 점포면적도 0.3~0.5평 이하가 되는 단지 내 상가가 안정적이라고 조언한다.

근린상가에 투자할 때는 상권이 형성된 지역보다 장기 비전을 갖춘 택지지구 상가에 관심을 갖는 것이 좋다.

그러나 신도시나 택지지구 내 근린상가는 아파트 입주 후에도 유동인구가 늘어날 때까지 시간이 많이 걸린다는 것을 감안해야 한다.

입주한 지 2년이 넘은 용인 죽전지구 내 중심 상업지구 1층 점포 공실률이 아직도 30%에 달하고 제작년 3월 입주가 시작된 인천 송도신도시도 추가 개발이 한창이지만 기존 중심 상권에서 공실 상가를 어렵지 않게 발견할 수 있다.

장기적인 투자호흡을 유지한다면 일시적 공실은 견뎌내야 하겠지만 대중교통 접근성이나 유동인구의 추이는 세밀하게 파악하고 투자하는 것이 좋다.

◆임대수요 늘어난 오피스텔 매력적

오피스텔의 공급 물량은 2003년을 정점으로 점차 줄어드는 추세다.

서울을 포함한 수도권의 경우 2005년 7892실,지난해 2116실에 이어 올 하반기에는 분양 물량이 1774실에 그칠 것으로 예상되고 있다.

반면 임대수요는 점점 늘고 있다.

일선 중개업소에 따르면 서울의 경우 작년 봄에 비해 주요 역세권 오피스텔 임대료는 월세 기준으로 평당 1만원가량 상승했다.

올 하반기 서울지역 예상 공급 물량도 255실에 불과,당분간 오피스텔의 임대수요는 공급을 초과할 것으로 보인다.

한 부동산 전문가는 "젊은 직장인，학생，신혼부부 등이 임대를 꾸준히 찾고 있는 데 반해 최근 2년간 신규 공급이 급감해 2005년까지의 공급 과잉 현상이 해소되는 상태여서 투자를 생각해 볼 필요가 있다"고 조언했다.

더욱이 오피스텔은 건축법상 주택이 아닌 업무시설로 분류돼 전매 제한이 없고 담보 대출을 받을 때 총부채상환비율(DTI) 규제도 받지 않는다.

청약통장 없이도 분양을 받을 수 있고 오피스텔을 보유하고도 1순위로 아파트 청약을 할 수 있다.

그러나 이 같은 혜택에 제동을 거는 움직임도 있다.

최근 풍성주택은 경기 화성 동탄 제1신도시 주상복합 위버폴리스의 오피스텔(20~60평형) 50실에 대해 전매 횟수를 2회로 제한하기로 했다고 밝혔다.

올 하반기 공급 물량 중에서는 단연 화성시 동탄제1신도시의 375실이 주목된다.

동탄면에서 8월 분양 예정인 '동양파라곤1차'가 58평형 이상의 중대형 160실을 공급한다.

서해종합건설도 '서해그랑블(23~63평형)' 113실을 다음 달 공급한다.

지하 5층~지상 36층짜리 3개동으로 동탄신도시 중심 상업지역에 있다.

정호진 기자 hjjung@hankyung.com