건설교통부가 2일 발표한 '재건축 초과이익환수에 관한 법률' 시행령·시행규칙은 조합원들이 각자 내야 할 개발부담금의 구체적인 산정방식을 제시하고 있다.

이는 현재 재건축조합에 적용하는 개발부담금 산정방식을 조합원에게도 동일하게 적용한 것이다.

원칙적으로 조합원들은 매입시기나 매입가격에 관계없이 같은 평형에 대해서는 똑같은 금액의 개발부담금을 내게 된다.

하지만 법 시행일인 9월25일 이전부터 재건축이 추진된 곳은 개발부담금을 부과하는 기준이 법 시행일로 정해진 만큼 상대적으로 주택을 오래 보유하고 있던 조합원이 시세 차익을 많이 얻게 된다.


○개발이익 어떻게 산정되나

개별 조합원이 내야 할 개발부담금 은 추진위원회 승인시점부터 준공시점까지의 초과이익을 기준으로 산정된다.

초과이익은 준공시점의 주택가격에서 추진위원회 승인시점의 주택가격,개발비용,정상집값 상승분을 빼 산출된다. 개발부담금은 이 초과이익의 규모에 따라 0~50%까지 부과하도록 돼 있다.

특히 추진위원회 승인 시점이 법 시행일인 9월25일 이전일 경우 조합원별 부담금은 전체 사업기간에 발생하는 개발부담금을 내는 것이 아니라 9월25일부터 준공까지의 기간에 대해서만 안분해 개발부담금을 부과하게 된다.

예를 들어 9월25일 이전에 추진위가 승인된 지 4년이 됐고,9월25일을 기준으로 2년 후에 준공돼 재건축 기간이 총 6년인 단지의 경우 100억원의 개발부담금이 산정됐다면 조합이 실제 납부할 부담금 액수는 100억원에 9월25일 이후의 2년을 전체 재건축기간 6년으로 나눈 비율을 곱한 약 33억원(100억원×2년/6년)이 되며 이를 다시 조합원별로 따져 나눠 내게 된다.


○9월25일 전후 개발부담금 달라

9월25일 이전에 조합원이 된 사람은 추진위 승인시점부터가 아니라 이날을 기준으로 한 주택가격과 준공시점까지의 초과이익을 기준으로 개발부담금을 따지게 되므로 전체 초과이익을 다 부담하지는 않는다.

다만 사업개시일~준공일까지 전체집값 상승액의 하루평균치를 법시행일~준공일에 적용하는 방식이어서 법시행전 집값상승분도 부담금 산정에 일부 반영된다.

9월25일 이후 추진위가 승인돼 사업이 시작된 단지의 경우 원래 산정방식대로 '추진위~준공시점'에서 발생한 개발부담금을 모두 내야 한다.

이때 조합원별 개발부담금은 평형 등 초과이익의 차이에 따라 달라질 수 있다.

특히 9월25일 이후 추진위원회 승인을 받은 재건축 단지 지분을 매입한 투자자들은 실제 투자이익이 3000만원을 넘으면 준공 때까지 발생한 개발부담금을 부담해야 한다.


○공시가격이 없을 땐 감정가로

추진위 승인 및 준공시점의 주택가격은 공시가격을 기준으로 하되 공시가격이 없는 경우에는 복수의 감정평가 법인이 조사한 가격을 산술평균해 산정토록 했다.

부담금은 현금납부가 원칙이지만 주택으로 대신 납부할 수도 있다.

개발부담금의 중복부담 소지를 없애기 위해 기반시설부담금 및 기존 재건축 임대주택 의무건설에 소요되는 비용은 개발비용으로 인정된다.

이정선 기자 sunee@hankyung.com