[뉴스투데이7] 판교신도시 청약 전략

앵커) 판교 신도시 개발계획이 완성되면서 판교 청약에 대한 관심이 높아지고 있습니다. 판교 입성을 위한 자세한 청약전략, 김성진 기자와 알아보겠습니다.

질문1) 판교의 경우 분양권 전매제한과 중대형 채권입찰제가 적용되면서 투자 메리트가 상당히 감소했다고 볼 수 있는데 그래도 투자 매력이 아직 존재합니까?

답변1) 네, 판교 신도시의 경우 공영개발을 추진하면서 25.7평 이하는 10년, 25.7평 초과는 5년 이상 전매가 금지됩니다.

또 25.7평의 경우 채권병행입찰제 적용으로 분양가 외에 추가로 채권을 매입해야 하는 등 초기 자금 부담도 가중될 것으로 보입니다.

이처럼 투자 제약은 많지만 그래도 판교라는 입지는 여전히 매력적이란 분석입니다.

영덕-양재간 고속국도와 신분당선 등의 교통호재 그리고 용인, 수원, 화성 동탄으로 이어지는 개발 축의 중심이라는 점에서 애초보다는 시세차익은 줄어들겠지만 여전히 투자가치는 있다고 보여집니다.

게다가 공영개발이기는 하지만 민간업체 턴키 발주 물량도 늘었고 주상복합과 연립주택, 단독주택 등이 조성됨에 따라 강남 대체 고급 주거지로서 충분한 역할을 할 것으로 예상되고 있습니다.

질문2) 판교 개발 계획이 나온 만큼 분양일정도 중요하다고 할 수 있습니다. 주거형태별로 분양일정은 어떻게 됩니까?

답변2) 네. 우선 25.7평 이하인 중소형 아파트의 경우 내년 3월에 분양이 예정되어 있습니다.

CG1) 판교 평형별 분양일정
또 전용면적 25.7평 초과인 중대형 아파트와 연립주택은 내년 8월에 그리고 주상복합은 2006년 말이나 2007년 말로 분양 일정이 잡혀 있습니다.

그리고 단독주택의 경우 내년에 사업자에게 토지 분양을 해 내년 하반기나 2007년 상반기 경에 개인에게 분양 될 것으로 전망되고 있습니다.

이처럼 각 유형별로 분양 일정이 달라 시간차를 이용한 세심한 청약 전략을 구상한다면 그만큼 청약 기회가 늘어 당첨 확률을 높일 수 있습니다.

질문3) 그럼 구체적으로 판교에 입성하기 위해서는 어떻게 청약 전략을 짜야 하는지 각 유형에 맞춰 설명해시죠?

답변3) 판교 입성을 위해서는 자신의 상황에 맞는 맞춤형 청약전략이 필요합니다.

CG2) 성남시 거주여부
판교 신도시 청약을 위해서 가장 먼저 따져봐야 할 것은 성남시 거주 여부.

판교 사업게획 공고 이전인 2001년 12월 26일 이전부터 성남시 거주자로 등재되어 있다면 판교 전체 공급물량 중 30%를 지역 물량으로 배정 받아 우선 청약할 수 있습니다.

지역 우선순위에서 탈락하더라도 무주택순와 일반 순위에도 각각 청약할 수 있어 당첨될 확률이 가장 높습니다.

CG3) 무주택 세대주 여부
다음으로 무주택 세대주 여부를 살펴봐야 합니다.

25.7평 이하 중소형 아파트의 경우 지역 우선을 제외한 물량 70% 중 75%를 무주택자에게 배정하고 있습니다.

이 가운데 40세 이상 10년이상 무주택 세대주에게 40%를 최우선 공급하고 있으며 35세 미만 5년이상 무주택 세대주에게 나머지 35%를 공급합니다.

이 경우 무주택 우선공급에서 탈락되더라도 나머지 일반물량 25%에 대한 1순위 청약이 가능해 두 번의 청약 기회를 더 가질 수 있습니다.

질문4) 이밖에 자신이 소유한 청약 통장 종류에 따라서 청약 전략이 달라질 것 같은데 어떻습니까?

답변4) 네. 청약통장 종류에 따라 투자 전략도 다르게 가야합니다.

CG4) 청약저축 활용법
청약 저축 가입자의 경우 우선 3월에 분양하는 25.7평 이하 중소형 임대아파트에 청약하고 탈락시 청약저축을 청약예금으로 전환해 8월에 분양하는 중대형 평형과 연립주택에 다시 청약 할 수 있습니다.

저축통장의 예금통장 변경에 성공하면 8월 중대형과 연립주택 분양뿐만이니라 내후년에 있을 주상복합에 재도전할 수 있어 청약 기회는 그만큼 늘어나게 됩니다.

CG5) 통장변경시 유의사항
통장 전환시 큰평형으로 변경할 때는 1년이 지나야 청약이 가능하므로 바로 청약이 가능하도록 청약저축 예치금을 남은 기간동안 늘려야합니다.

무주택세대주가 아니라면 전용면적 25.7평 초과로 변경하는 것이 유리하므로 서울은 각각 600만원, 1000만원, 1500만원의 예치금이 되어야 하며, 경기도의 경우 각각 300만원, 400만원, 500만원의 예치금이 되어야 해당 평형에 맞게 변경할 수 있습니다.

예를 들자면 서울에서 청약저축 600만원을 불입한 사람이라면 청약예금 300만원(전용면적 85㎡이하) 또는 600만원(전용면적 102㎡이하) 중에서 택일해서 변경할 수 있으며 변경 후 바로 1순위가 됩니다.

하지만 내후년에 있을 50평형대 주상복합 청약까지 감안한다면 청약예금 1000만원으로 전환 가능하도록 저축 예치금을 늘릴 필요가 있습니다.

특히 서울지역 청약저축 가입자의 경우 모집공고일 전까지 주소지를 경기도로 이전하면 예치금 한도가 서울보다 적은 경기도 기준을 적용 받아 바로 1순위 청약이 가능합니다.

그리고 청약예금 가입자의 경우 3월에 분양하는 중소형 평형에는 청약이 불가능하므로 무리하게 평형을 줄여 청약하기보다는 8월과 내후년에 있을 중대형과 연립주택, 주상복합을 노리는 전략을 선택해야 합니다.

CG6) 무주택1순위 예금가입자
하지만 40세이상 10년 무주택 가구주인데 중대형 평형에 청약할 수 있는 청약 예금을 가지고 있다면 소형평형으로 감액해 청약하는 것도 전략이 될 수 있습니다.

모집공고일 전까지만 전용면적 30.8평 이하인 청약예금으로 바꾸면 곧바로 25. 7평 이하 아파트에 청약이 가능하므로 청약시 무주택 우선순위 혜택을 받을 수 있습니다.

전용면적 25.7 평 이하 국민주택은 중대형보다 분양가가 저렴하고 채권도 살 필요가 없어 목돈이 비교적 없는 실수요자에게 적당한 전략입니다.

김성진기자 kimsj@wowtv.co.kr