'8·31 대책'으로 가장 고민에 빠진 사람들은 1가구2주택 소유자들이다.


정부가 오는 2007년부터 양도세를 중과키로 한 만큼 유예 기간인 내년 말까지 집 한 채를 팔든지,아니면 상당한 보유세(재산세+종합부동산세)를 부담하면서 버틸지를 선택해야 하기 때문이다.


설령 팔기로 맘을 먹더라도 당분간 집을 사려는 사람들이 없어 팔기도 쉽지 않을 전망이다.


그렇다고 헐값에 급매물로 내놓는 것은 내키지 않는 게 사실이다.


자식 등에게 증여하는 것도 생각해볼 수 있지만 증여세 부담이 만만치 않다.


이래저래 2주택자들은 고민이 클 수밖에 없다.


정부는 2주택자들이 세금 중과를 피할 길이 거의 없기 때문에 고민 끝에 결국은 집을 팔 것으로 보고 있다.


그렇게 매물이 나오기 시작하면 강남 등의 집값도 떨어질 것으로 기대한다.


그러나 일각에선 2주택자에 대한 양도세 중과가 강남 집값은 못 잡고 엉뚱하게 강북의 집값만 떨어뜨릴 것이란 지적도 나온다.


◆양도세 2~3배 이상 올라가


정부는 그동안 1가구3주택 이상 소유자부터 중과해 온 양도세를 오는 2007년부터는 2주택 소유자에게도 중과하기로 했다.


중과세율은 50%와 60%를 놓고 저울질하다가 50%로 결정했다.


2주택 양도세 중과 대상자들에겐 장기보유 특별공제도 해주지 않기로 했다.


1가구3주택자의 양도세율은 현행 60%가 그대로 유지된다.


이에 따라 중과 대상 2주택자의 양도세 부담은 지금보다 2~3배 이상 늘어난다.


예컨대 1가구2주택자가 지난 2년간 5억원의 차익을 남긴 아파트를 팔 때 지금은 1억6572만원(주민세 10% 포함)의 세금만 내면 되지만 50% 중과세 적용 후엔 2억4626만원을 내야 한다.


양도차익이 적은 경우엔 오히려 세부담 증가폭이 훨씬 커진다.


지난 2년간 4000만원의 양도차익이 난 집을 팔 때 지금은 579만원의 양도세를 내면 된다.


하지만 2007년 이후에 팔면 세금이 1856만원으로 종전보다 3배 이상 불어난다.


◆증여세도 만만치 않아


2주택에 대한 양도세 중과가 확정되자 집을 팔지 않고 자식 등에게 증여하는 것을 고려하는 사람들이 많다.


하지만 이 경우에도 증여세 부담이 적지 않다.


5억원의 전세를 낀 시세 15억원의 아파트를 자식에게 증여할 경우 총 세금 부담(증여세+양도세)은 2억5482만원이다.


이 아파트의 양도차익이 5억원인 경우 내야 하는 양도세(2억4626만원)보다 많다.


다만 1억500만원의 전세를 낀 2억5000만원 아파트의 경우엔 증여시 세부담이 924만원으로 4000만원 양도차익 때의 양도세(1856만원)에 비해 절반 수준이다.


따라서 2주택자들은 양도와 증여 중 어느 쪽이 유리한지 꼼꼼히 따져볼 필요가 있다는 게 전문가 조언이다.


◆非강남 집값 하락만 초래할 수도


1가구2주택자에 대한 양도세 중과로 강북 집값만 떨어지는 경우가 가장 우려되는 대목이다.


2주택자가 양도세 중과를 피하기 위해 한 채를 판다면 그동안 집값이 덜 올랐고 앞으로도 오를 가능성이 적은 집을 먼저 팔 게 뻔하다.


강북 등 비인기지역 집만 팔 공산이 크다는 얘기다.


실제 2주택 이상 소유자에 대한 양도세 실거래가 과세 방침이 나온 지난 '5·4 대책' 직후에도 서울 강북과 수도권 변두리에만 매물이 쌓였었다.


물론 정부는 1가구2주택 중과 대상자들이 대개 2주택을 모두 강남권에서 소유하고 있는 경우가 많아 2주택 양도세 중과가 강북 집값만 떨어뜨릴 것이란 얘기는 오해라고 설명한다.


그럼에도 2주택 양도세 중과 조치가 시장에 어떤 파장을 미칠지는 두고봐야 한다는 게 전문가들의 시각이다.


노영훈 조세연구원 연구위원은 "정부 의도대로 강남 등에서도 매물이 나와 집값이 안정되게 하려면 2주택자의 주소지와 주택보유 현황 등을 사전에 면밀히 분석했어야 한다"며 "이젠 주사위가 던져진 만큼 시장의 반응을 지켜보는 수밖에 없다"고 말했다.


단기간 양도세율을 급격하게 상향 조정함에 따른 부작용도 우려되고 있다.


이성근 경희대 행정대학원 부동산학과 교수는 "정부의 정책은 국민들이 예측할 수 있도록 점진적이고 지속적으로 추진해야 효과를 거둘 수 있다"며 "이번 대책으로 2주택 보유자의 양도세 부담이 1년4개월 만에 2배 가까이 높아진다면 2주택 보유자들이 정부 기대와는 반대로 행동할 가능성도 배제할 수 없다"고 말했다.


이 교수는 특히 "8·31 대책이 현 정부 중반에 나온 만큼 이번 정부가 바뀔 때까지 버텨 보자는 사람들이 적지 않을 것이며 이는 거래 위축과 부동산 경기 침체의 원인으로 작용할 수도 있다"고 덧붙였다.


차병석 기자 chabs@hankyung.com