집값을 잡기위한 정부의 추가 부동산대책은 ‘판교 공영개발’이라는 말이 정부와 여당 고위 관계자로부터 잇따라 나오면서 ‘공영개발론’이 급부상하고 있습니다. 수요규제에서 공급확대 정책으로 정부가 방향을 바꿀 것으로 기대했던 사람들은 크게 실망할 수 밖에 없는 상황인데요, 이 시간에는 판교 공영개발의 핵심 내용은 무엇이고 문제점은 없는지, 또 앞으로 실제 정책 내용은 어떻게 결론날 것인지, 자세히 살펴보는 시간 마련했습니다. 부동산팀의 유은길 기자 나와 있습니다. 안녕하십니까? 판교 공영개발이 집값잡기 추가 부동산대책 내용으로 급부상하고 있는데, 핵심 내용에 앞서 먼저 공영개발의 의미는 뭡니까? ‘공영개발’이란 정부나 공공기관이 공공택지의 개발과 공급은 물론이고 주택건설과 분양에 이르기까지 모든 과정을 담당하는 개발방식입니다. 건설을 주공 같은 공기관이 할 수도 있구요, 시공부문만 일반 민간 건설사에 맡겨 할 수도 있습니다. 그러나 모든 관리감독을 공기관이 하면서 개발한다는 게 핵심입니다. 따라서 정부는 토지소유권을 갖고 일정 지역의 주택을 모두 임대주택으로도 지을 수 있게 되는 것입니다. 판교신도시의 공영개발은 사실 일찌감치 경실련 등 시민단체들이 부동산 문제해결을 위해 계속 주장해온 내용니데요, 이들은 정부가 서민 주거 안정을 위해 개발하는 택지가 개발업자나 분양받은 사람에게만 개발이익을 주게 돼 투기를 부추기고 있다며 비판해 왔습니다. 정부가 판교를 공영개발하겠다는 핵심 내용은 무엇입니까? 한마디로 판교를 민간업자가 아닌 주택공사 등이 건설해 분양하거나 임대하겠다는 것입니다. 그러나 현재 25.7평이하 택지는 민간업체에 낙찰이 됐기 때문에 이를 되돌릴 수는 없구요, 때문에 이번에 택지입찰이 보류된 25.7평초과 택지에서만 공공개발이 가능하게 됩니다. 이런 판교 공영개발의 장단점은 무엇입니까? 네, 판교를 공영개발할 경우 예상되는 장점은 먼저 판교만큼은 집값을 확실히 잡는다는 말이 됩니다. 정부가 주도해 개발하다보니 분양가를 최대한 낮출 수 있고 이렇게 되면 주변 집값을 잡을 수 있다는 계산입니다. 예를 들어 판교 주변 분당 용인 집값이 오르게 된 배경에는 판교 평당 분양가가 천5백만원내외에 이뤄지고 이후 평당 2천만원 이상이 될 것으로 예상하고 이보다 낮은 가격이 형성된 인근 분당 용인 집값이 미래 기대수익을 예상해 올랐기 때문입니다. 또 판교개발을 기준으로 확실한 개발이익환수 장치를 마련하면 이후 개발이익환수를 확실하게 할 수 있는 기틀을 만들 수 있다는 계산입니다. 이와함께 판교 임대주택 수를 많이 하되 또 대형으로 많이 분양하면 집이 투자처가 아니라 주거지라는 개념 전환이 가능해진다는 의미도 깔려 있습니다. 단점으로는 판교를 공영개발해 분양가를 낮출 경우 주택의 질이 떨어지고 유명 건설사들이 참여하기가 어려워져 주거단지가 매력적이지 않게 됩니다. 또 집값이 너무 낮아지면 향후 기대수익이 높아져 청약 광풍이 정말로 벌어질 수도 있고 불법 전매 등 부작용이 크게 일어날 가능성도 있습니다. 이와함께 판교가 임대단지가 되면 최적의 양질의 주거지역인 판교에 부자들은 살지 않는 지역이 돼 슬럼화 될 수 있고 이에 따라 강남 분당 용인은 희소가치 기대로 집값이 더 올라갈 수 있다는 계산이 됩니다. 때문에 판교가 강남 대체지라는 본래 목적은 상실하고 서민들의 주거공간으로만 꾸며져 당초 개발목적을 완전히 상실하게 된다는 문제가 있습니다. 여기에 판교 11월 일괄 분양 계획이 차질이 빚어지는 것은 물론이고 판교를 기다리던 일반 수요자들에게 혼란을 주게 돼, 정부 정책을 믿을 수 없는 상황이 만들어지게 됩니다. 판교 공영개발론은 사실 어제 오늘의 얘기가 아니라 오래전부터 시민단체들이 주장한 내용인데요, 갑자기 대안으로 부상하기 시작한 이유는? 네 말씀하신대로 이 문제는 어제 갑자기 정부와 여당내에서 급부상하기 시작했는데요, 정부 고위 관계자는 “판교 택지 입찰을 보류한 것은 대형평형을 늘리기 위한 것이 아니라 개발방식 변경을 검토하기 위한 것"이라고 말해 공영개발을 시사했습니다. 이 관계자는 대통령이 최근 부동산정책에서 공공무문 역할을 강조했다는 점을 얘기하면서 "만약 주택공사 등 공공기관이 판교를 공영개발한다면 분양가가 공개되고 개발 이익환수가 쉬워진다는 장점이 있다"고 말했습니다. 또 열린우리당 원혜영 정책위의장도 한 방송과의 인터뷰에서 시민단체 등이 주장하고 있는 판교신도시 공영개발 방안에 대해 “우리가 중요하게 검토해야 할 대상으로 보고 있다"고 말해 판교 공영개발에 힘을 실어줬습니다. 앞서 노무현 대통령도 지난 20일 부동산정책 3대 원칙으로 부동산 거래 투명화, 투기이익 철저 환수, 공공부문 역할 확대 등을 언급한 바 있어 판교 공영개발론이 급부상하는 배경을 제공했습니다. 그러나 정부는 8월말까지 당,정,청간 논의를 거쳐 확실한 부동산대책을 내놓겠다고 했는데, 갑자기 판교 공영개발이 힘을 얻고 있는 지금의 상황이 사실 납득이 가지 않는데요, 당정청간 조율이 된 내용인가요? 문제는 이런 판교 공영개발론이 정부내에서 조율을 거친 한 목소리가 아니라 일부 인사들을 통해 언급되면서 일부 여권내 힘있는 세력들이 판교 공영개발을 관철시키기 위한 사전포석이 아니냐, 또 일단 여론을 떠본뒤 실제 정책을 다듬으려는 여권내 고도의 계산이 깔린 전략이 아니냐는 관측을 낳고 있습니다. 실제로 이 공영개발론이 언론 보도로 쏟아질때 조차 건교부 고위 관계자는 "판교 공영개발론을 논의하지 않았는데 어디서 이런 말이 나왔냐"며 오히려 기자에게 반문을 할 정도로 건교부 실무자들은 철저히 배제된채 이런 내용이 흘러나왔습니다. 이후 다른 건교부 고위 관계자는 "판교 공영개발론은 검토사항중 하나"라고 말하며 뒤늦게 수습하는 모습을 보였습니다. 한마디로 건교부 고위 실무자들과 논의하지도 않고 또 서로 조율이 이뤄지지 않은 내용을 언론에 흘리면서 여론을 떠보려는 정권내 실세들의 행태라는 해석이 가능한 상황입니다. 이러다보니 정부 정책에 대한 신뢰성은 또한번 손상을 입게 됐구요, 부동산시장은 안정이 아니라 꽁꽁 얼어붙으면서 더욱 혼란해지고 있는 형국입니다. 앞으로 정부가 선택할 최종 부동산 대책에는 어떤 내용이 담길까요? 향후 전망 어떻게 보십니까? 한마디로 아무도 모르는 상황이 되고 있습니다. 청와대는 당정청간 논의를 거쳐 8월말 종합대책을 내놓겠다고 말했는데, 그런 언급은 이제 공염불이 되고 있으며 8월말까지 부동산 관련 대책은 말만 무성하고 결과가 없는 상황이 될 수도 있다는 불안감이 더욱 확산되고 있습니다. 청와대에서 부동산대책을 원점에서 재검토하겠다는 말한 지난 주말에만 해도 정부가 이제 시장여론을 중시한 공급정책으로 선회할 것이라는 평가가 우세했습니다. 그러나 지금의 상황을 보면 역시 정부는 세제 위주의 수요규제 정책과 임대주택 중심 정책에서 벗어나지 못한채 이상적인 결과만을 바라보며 기존 노선을 유지할 것이라는 전망에 힘이 실리고 있습니다. 이러니 진정한 투기꾼들은 강남 분당 아파트를 팔지 않고 끝까지 갖고가 비싸게 팔 수 있게 됐다는 해석을 내놓으며 정부 정책을 비웃는 현상까지 벌어지고 있습니다. 정부 정책 뒤에 숨어 또한번 큰 시세차익을 노리며 집값을 끌어올리겠다는 계산입니다. 우려하지 않을 수 없는 상황이 다시 전개되고 있는데요, 정부는 진정한 시장여론이 무엇인지 다시한번 귀기울여 주길 촉구합니다. 네, 수고하셨습니다. 여론떠보기식 정책이나 논의가 아니라 신중한 논의와 조율을 통한 진정한 시장 안정의 부동산 대책을 기대하겠습니다. 지금까지 부동산팀 유은길 기자와 함께 판교 공영개발론의 허와 실을 살펴봤습니다. 수고하셨습니다. 유은길기자 egyou@wowtv.co.kr