[부동산포커스] 2005 미리보는 부동산시장

부동산 포커스 시간입니다.
새해 첫 시간인 만큼, 올 한해 부동산 이슈들을 미리 점검하고, 부동산 시장을 상품별로 전망해보는 자리를 마련했습니다.
부동산팀 권영훈기잡니다.

지난해 부동산 시장은 정부규제와 경기침체로 고전을 면치 못했는데요.
올해 부동산 시장을 한마디로 정리한다면?

올해 부동산시장 역시 지난해에 이어 침체가 이어질 것으로 보입니다.

예년과 마찬가지로 정부정책에 따라 시장은 울고 웃을 수 밖에 없는데요.

종합부동산세와 원가연동제, 그리고 개발이익환수제 등 부동산 규제책들이 줄줄이 시행을 기다리고 있습니다.

때문에 전문가들은 규제완화 정도에 따라 시장 회복여부가 판가름 날 것으로 내다보고 있습니다.

주요 기관들이 바라보는 주택과 토지 전망도 어둡다고 하는데요.
4%이상 집값 하락을 예상한 곳도 있다죠?

(CG)#주요기관, 부동산 전망
주택 토지
국토연구원 2.5% 하락 0.5% 상승
건설산업연구원 3.5% 하락 1~2% 상승
토지공사 - 0.6% 상승
주택공사 3% 하락 3.5% 상승

주택 토지
주택산업연구원 4.1% 하락 -
LG경제연구원 3~5% 하락 1~2% 하락
현대경제연구원 3~4% 하락 -
대신경제연구원 2% 하락 -

기관과 연구소들이 내놓은 올해 부동산 시세 전망을 보면, 전반적으로 집값 하락과 땅값 상승을 예상하고 있습니다.

국토연구원은 가장 보수적인 전망을 했는데요.

올해 집값의 경우 2.5% 하락을, 땅값은 0.5% 상승할 것으로 내다봤는데요.

배경으로 정부의 주택투기억제책이 이어지겠지만, 신도시 등 개발 호재로 땅값은 소폭 오를 것으로 기대했습니다.

주택공사는 집값의 경우 3% 하락하겠지만, 토지는 무려 3.5% 오를 것으로 예상했습니다.

주택시장의 변수로 금리 추가 인하 가능성과 부동자금을 들었고, 토지는 지역균형 발전계획이 호재로 작용할 것으로 내다보고 있습니다.

특히, 주택산업연구원은 정부규제와 경기침체를 들어 주택가격이 4%이상 하락할 것으로 전망했습니다.

앞서도 말했듯이 정부정책이 부동산시장의 주요 변수로 인식되고 있는데요.
지난해와 비교해 올해 부동산 규제수위를 어느정도로 예상하고 있나요?

(CG)2005 신설 부동산정책
종부세 - 1가구 3주택 이상, 양도세 60% 중과. 등록세 3% => 1.5~2% 인하
개발익환수제 - 재건축 단지 임대주택 신축 의무화
실거래가 신고 - 중개업자 실거래가 지자체 의무신고

(CG)2005 신설 부동산정책
원가연동제 - 25.7평 이하 무주택자 우선공급
채권입찰제 - 25.7평 초과 채권 다수업체 선점
주택가격공시- 전국 1308만채 주택값 공시

결론적으로 올해 대기중인 부동산 정책을 보면, 규제의 칼날은 무뎌지지 않을 것으로 보입니다.

올해 새롭게 시행을 앞두고 있는 부동산 정책은 10여가지.

우선 1가구 3주택 이상 보유자는 올해부터 양도세 60%가 중과될 전망입니다.

여기에 토지와 주택을 합산해 과다보유자는 종합부동산세를 부과하는데, 이렇게되면 세금부담 증가로 부동산 투자매력도 떨어지게 됩니다.

개발이익환수제는 재건축시장에 최대 악재로 떠오르고 있는데요.

재건축으로 늘어나는 용적률의 10~25%만큼 임대아파트를 짓도록 하는 제도입니다.

특히, 수도권 재건축 추진 단지의 70%가 여기에 해당돼 파장이 클 전망입니다.

이와 함께 실거래가 신고 의무화 조치도 중개업소를 중심으로 반발이 큰 사안가운데 하납니다.

올해는 분양시장의 향배를 좌우하는 큰 정책이 속속 시행됩니다.

공공택지 내 전용면적 25.7평 이하에 적용되는 원가연동제와 25.7평 초과에 해당되는 채권입찰제가 있는데요.

원가연동제는 택지를 감정가로 공급하되 분양가를 적정한 선에서 묶는 것이고, 채권입찰제는 채권을 가장 많이 사겠다고 하는 업체에 택지를 공급하는 것입니다.

특히, 판교 신도시 등 원가연동제 적용 단지는 20% 정도의 분양가 인하 효과가 있어 청약 경쟁에 불을 당길 전망입니다.

부동산 시장은 크게 주택과 토지, 상가와 금융상품으로 분류되는데요.
세부적으로 부동산 상품별 전망을 알아보죠.

(CG)#부동산 상품별 전망
기상도
아파트 흐림
재건축 흐리고 비
재개발 흐린뒤 맑음

(CG)#부동산 상품별 전망
기상도
토지 곳곳 흐림
상가 비
오피스텔 비온뒤 갬

아파트의 경우 일반 아파트와 재건축, 그리고 재개발 아파트로 나눌 수 있는데요.

일반 아파트는 정부의 보유세와 양도세 강화방침에 따라 전반적으로 어두운 상황입니다.

다만, 주택거래신고지역이나 투지과열지구 해제가 임박한 곳이라면 국지적으로 회복이 가능할 것으로 보입니다.

재건축 아파트는 사정이 더욱 안좋습니다.

개발이익환수제가 시행되면 일부 단지를 임대아파트로 지어야 하기 때문에 집값 하락을 우려한 수요자나 건설사는 수익성 악화를 들어 모두 반발하고 있습니다.

내년도 분양시장은 하반기정도 점차 개일 전망입니다.

전문가들은 하반기 뉴타운사업과 6월쯤 판교분양이 시작될 경우 시장회복의 계기가 될 것으로 내다보고 있습니다.

다음으로 토지는 개발지역에 따라 희비가 엇갈릴 전망입니다.

농지규제 완화와 기업도시 등 개발재료가 있는 곳은 가격이 급등할 것으로 보입니다.

끝으로 상가나 오피스텔은 후분양제 실시로 투자위축이 불가피하고, 공급량 감소로 부동산 투자처에서 배제될 가능성이 높습니다.

주택과 달리 토지는 그나마 기대해 볼만 한다는 설명인데요.
하지만, 전반적인 시장약세가 이어질 것으로 보이는데, 이런 때 투자자들이라면 어떻게 해야 하나요?

(CG)아파트 입주물량 추이

.38.9

.32.2
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2003 2004

(CG)부동산 침체기 투자요령
-인기지역 대형평형 관심
-판교청약 대체지역 투자
-단독주택 4월 이전 구입
-경매, 20% 싼 매물 관심

앞서 말씀하신대로 집값은 정부정책이 바뀌지 않는한 하향안정세를 보일 것이란 게 대체적인 시각입니다.

특히, 올해 아파트 입주물량은 38여만가구로 지난해보다 1만여가구 적지만, 거래가 안되는 점을 감안하면 적지않은 규몹니다.

경기침체에다 입주물량이 는다면 걱정되는게 역전세난인데요.

때문에 매매값은 물론 전세값 약세도 계속될 것으로 보입니다.

이처럼 하락장속 부동산 투자행태에 대해 전문가들은 신중하게 접근하라고 조언하고 있습니다.

입지여건을 잘 따지고, 여윳돈이 있다면 신규 입주아파트나 인기 지역 대형평형에 관심을 가져볼만 합니다.

오히려 장기간 내집마련 계획을 세운 실수요자라면 침체기를 잘 이용하는 것도 괜찮은데요.

한국자산신탁 관계자는 지난해 하반기부터 도래한 주택담보대출 만기가 올 상반기에 집중되기 때문에 4~5월 이전이 집을 가장 싸게 살수 있다고 설명합니다.

수도권은 뭐니뭐니해도 판교신도시 청약이 관심거린데요.

역으로 판교 청약여파로 미분양된 서울 저밀도지구와 경기도 택지지구 아파트도 살펴볼 필요가 있습니다.

그리고, 단독주택을 구입하려면 4월 이전이 낫습니다.

오는 4월말 주택가격공시제도가 시행될 경우 등록세와 취득세가 늘어날 수 있기 때문입니다.

경기침체기에 떠오르는 부동산 상품가운데 하나가 바로 경매입니다.

경매전문가들은 올해를 어느때보다 경매나 공매물건을 값싸게 살 수 있는 기회로 여기고 있습니다.

특히, 입찰가격이 시세보다 20%이상 싼 매물에 대해 관심을 가져야 한다고 조언합니다.

2005년 부동산시장. 경기 부양을 위한 해법찾기가 쉽지 않은 모양입니다. 어떤가요?

시장은 물론 정부, 국민 모두 부동산 침체에 대한 우려의 목소리가 높습니다.

정부도 규제일변도에서 경기 부양을 위한 갖가지 대책을 마련중에 있는 모습입니다.

하지만, 단기간으로 시장회복을 점치기는 어려운 상황입니다.

최근 경기침체를 두고 외환위기 때와 다르다는 의견이 많은데요.

IMF처럼 갑작스런 충격으로 인한 경기침체가 아닌 오랜 시간에 걸친 내수부진 등 구조적 문제가 심각하기 때문입니다.

결국, 부동산 시장도 정부정책과 수급 불균형 등이 겹쳐 쉽게 회복되기가 어렵다는 점은 수요자들의 투자심리를 위축시키는 근본 원인이 되고 있습니다.

정부와 시장이 머리를 맞대어 경기 활성화를 위한 묘책들이 나오길 기대해봅니다.

권영훈기자 yhkwon@wowtv.co.kr