(앵커) 부동산포커스 시간입니다.신행정수도 위헌판결 이후 개발호재가 있는 지역을 중심으로 기획부동산이 기승을 부리고 있다고 합니다. 수백명의 텔레마케터까지 동원해 투자자들을 유혹하고 있는 기획부동산에 대해 자세히 알아보는 시간을 마련했습니다. 보도본부 권영훈기자 함께 자리했습니다. (앵커) 경기침체로 서민경제가 어려운 상황인데요.기획부동산이 판을 치고 있는 이유가 뭔가요? (기자) 경제현실과 정 반대로 움직이는 게 기획부동산입니다. 쉽게 말해 경기가 안 좋을 수록 기획부동산이 늘어나는 게 일반적인데요. (CG) 기획부동산은 우선 부동산, 특히 토지를 계약금 10%정도만 주고 위탁매매 계약을 체결합니다. 이를 적당한 크기로 단독이나 공유분할한 뒤 텔레마케터와 같은 조직적인 판매망을 이용해 판매하는 것을 말합니다. 문제는 판매과정에서 정보가 취약한 일반들에게 감언이설과 계획뿐인 개발재료를 통원해 시세보다 높은 가격에 매매한 뒤 사라진다는 것입니다. 최근 부동산 시장이 침체일로를 걷고 있는 상황이어서 더욱 주의가 필요한 상황입니다. (앵커) 그렇다면 기업부동산의 투자처가 궁금한데요.어느 곳을 주요 활동무대로 하고 있나요? (기자) 최근까지도 투자붐이 일었던 충청권이 대표적입니다. 신행정수도 건설이란 개발호재는 투자자들을 불러모았고, 기획부동산들의 표적이 됐는데요. 하지만, 수도이전이 헌재의 위헌판결로 사실상 무산되면서 개발호재가 있는 지역으로 이동하고 있습니다. 춘천과 양양 등 강원도 내륙지역, 목포와 해남 등 해안지역을 포함해 전국이 이들의 활동무대가 되고 있습니다. 정부의 개발계획에 따라 기획부동산들도 물타기를 하고 있는 것입니다. 기업도시와 복합도시, 행정특별시나 레저형 테마도시를 정부가 추진하고 있어 기획부동산들에게 좋은 먹이감이 되고 있습니다. 서울에선 변칙 기획부동산이 활동하고 있습니다. 시내를 돌아다니다 보면 강남 33평 아파트 9천만원이란 현수막광고을 쉽게 볼 수 있는데요. 광고에 쓰여진 곳으로 전화를 해본 결과 일명 딱지로 불리는 철거예정 주택을 구입하면 택지개발지구 특별 분양아파트의 입주권을 받을 수 있다고 합니다. 하지만, 딱지들의 대부분은 입주권과 상관없는 물딱지인 경우로 거래자체가 불법입니다. (앵커) 기획부동산의 경우 자금동원력이 대단하다고 하던데요. 실제 어떤식으로 매매가 이뤄지나요? (기자) 기획부동산은 땅을 구입할 때 2~30억원씩 들고 현지를 방문하는데요. 매매하는 땅 대부분이 맹지인데다 매도자들이 눈앞에서 직접 현찰을 들이밀면 헐값에 사들이기는 식은죽 먹기라고 합니다. 일단 토지를 매입하면 온천개발이나 레저단지 조성 등 각종 허위개발 계획을 세운 뒤 이른바 칼질이란 작업을 통해 해당토지를 투자자들에게 쪼개 팝니다. 물론 실제 매매된 땅을 가보면, 맹지여서 개발자체가 어려운 게 일반적입니다. 기획부동산들은 개발이후 시세차익이 높다고 말하지만, 허황된 청사진일 가능성이 높습니다. 올해 초 기획부동산 소개로 충청지역 토지에 투자해 낭패를 본 사례가 있습니다. (CG) 중소기업 사장인 A씨는 일명 토지마케팅회사인 기획부동산으로 부터 전화를 받고, 충남 대산지역 토지에 투자하라는 권유를 받았습니다. 대산공단이 완성되고 신행정수도가 연기. 공주지역으로 확정되면 토지가격이 급등할 것이란 내용입니다. A씨는 가계약금으로 백만원을 넣고, 현장을 답사한 이후 2억원을 토지매입에 투자했습니다. 하지만, 대산공단에 들어온다는 자동차공장은 쓰레기 소각장이 들어섰고, 수도이전을 무산됐습니다. 이후 기획부동산에 전화했지만, 이미 담당자는 회사를 떠났고, 이러지도 저러지도 못하는 상황에 처했습니다. 감쪽같이 기획부동산에 속아 투자금 회수조차 어려워진 것입니다. (앵커) 최근들어선 투자자들이 세금추징까지 받고 있다는 데요. 어떤 내용인가요? (기자) 기획부동산은 땅을 팔면서 특정 법무사 등을 고용해 투자자들의 등기를 일괄처리해주는 게 보통입니다. 특히, 해당 지역 땅값이 낮아 과표금액과 실거래가가 무려 10배 이상 차이가 나는 일도 빈번한데요. 기획부동산은 투자자들에게 취득세를 아낄 수 있며 취득가액을 낮게 신고하도록 권유하는 한편, 이 과정에서 자신들의 양도차익을 탈세하는 것으로 알려졌습니다. 하지만, 세정당국이 이를 적발할 경우 고스란히 세금추징을 당할 수 밖에 없는 상황입니다. 결국, 기획부동산에 속아 맹지를 고가에 구입한 데 이어 비싸게 땅을 매입한 대가로 세금도 부풀려 내야하는 것입니다. 앞으로도 세금추징문제는 계속해서 드러날 것으로 보입니다. (앵커) 기획부동산의 주요 수법에는 어떤 게 있나요? (기자) 미등기 전매방식이 대표적입니다. 미등기 전매란 최초 토지취득자가 이를 등기하지 않고 있다가 비싼 값을 받고 제 3자에게 넘기는 방식인데요. 이과정에서 이른발 칼질이라는 분할매각이 이뤄지게 됩니다. 이와 관련, 피해자의 목소리를 한번 들어보겠습니다. (전화인터뷰) 기획부동산 피해자 "등기를 안해줘요." 인터뷰한 피해자의 경우, 강원도 춘천 임야를 지난달 25일 매매했지만, 기획부동산측이 벌목문제를 들어 등기를 차일피일 미루고 있는 상황입니다. 분할매각을 통해 3백여평의 임야를 1억 8백만원에 산 경웁니다. 분할 매각은 계약금만 주고 특정토지를 대량 매집한 뒤 투자자들을 모집해 지분투자를 유도하는 것입니다. 특히, 계약금만 주고 찍은 토지는 흔들기를 통해 또다른 기획부동산에 넘기는 일도 다반삽니다. (앵커) 일반인으로썬 기획부동산을 구별하기가 쉽지 않은데요. 식별방법은 없나요? (기자) 기획부동산이 갖고 있는 몇가지 특징들이 있습니다. (CG) 기획부동산은 우선 대규모 호화 사무실을 가지고 있습니다. 실체가 없는 페이퍼 컴퍼니 처럼 활동하지만, 투자자 유혹을 위해 버젓이 사무실을 차려 놓고 있습니다. 또, 투자기간을 6개월 이하 단기간으로 권유합니다. 투자가 길어지면 투자자들이 외면하기 쉽기 때문입니다. 그리고, 공유분할 또는 공동지분으로 소유권을 분할합니다. 분할매각을 해야 투자자들의 입맛에 맞는 금액과 평수가 가능하기 때문입니다. 이밖에도 원금보장을 약속하고, 개발사업 관련 설계도를 제시하는 특징들이 있습니다. 이처럼 투자자들을 위한 사탕발림을 마련해 놓고, 고가에 토지를 팔려는 게 기획부동산들의 목적입니다. 위와 같은 특징들이 감지된다면 기획부동산이 아닌가 검토한 후 투자에 나서는 게 바람직합니다. (앵커) 끝으로 기획부동산에 속지 않기 위해 대응방법이 있다면 어떤게 있나요? (기자) 유비무환의 정신이 기획부동산을 예방하는 최적의 방법입니다. (CG) 우선 텔러마케터와 같은 비정상적인 투자 권유는 아예 무시해야 합니다. 또, 친척의 투자 권유도 사실 확인없이 받아들여 투자 하였을 경우 낭패를 당할 경우가 있으니 주의해야 합니다. 그리고 중요한 것은 토지와 같은 비환금성 종목에 투자하여 대박을 꿈꾸는 마음부터 고쳐야 합니다. 토지투자는 10년을 보고 투자한다는 생각으로 단기투자를 강조하면 의심해 봐야 합니다. 특히, 본인이 직접 발급받은 토지문서나 등기부등본을 기초로 해당 시,군,구청 담당자에게 직접 물어보는 방법도 꼭 지켜야 합니다. 기획부동산은 투자 이후 실패했을 경우 아무런 보상을 받을 수 없기 때문에 미리 예방하는 게 중요합니다. 최근 들어선 땅장사 차원이 아닌 개발사업에 뛰어든 기획부동산도 속출하고 있다고 합니다. 토지매입부터 개발사업까지 책임진다고 기획부동산은 떠들지만, 사업경험이 없는 이들에게 투자하는 것은 더욱 위험하기 때문에 유의해야 합니다. (앵커) 결국, 투자의 결과는 투자자 여러분의 몫이란 얘기군요.부동산투데이 시청자분이라면 기획부동산의 유혹에 현혹되지 않는 현명한 투자자가 되길 바랍니다.지금까지 보도본부 권영훈기자와 함께 했습니다. 권영훈기자 yhkwon@wowtv.co.kr