정부가 29일 내놓은 부동산시장 안정 종합대책에서 노무현 대통령이 공언한 `토지공개념' 관련 사항은 2단계에, 즉 단기대책에도 불구하고 집값 안정 기미가 보이지 않을 때 시행된다. 분양권 전매금지 확대, 주택거래허가제의 제한적 도입, 재건축 아파트 개발이익환수 등이 그것으로, 건교부는 내달 연구위원회를 구성해 구체적인 시행방안을 마련한 뒤 시장이 식지 않으면 내년 상반기 주택법 등을 손질, 하반기 시행할 예정이다. 건교부 관계자는 "1단계 대책 효과가 시장에 충분히 반영되지 않거나 하락세 내지 하향안정세가 나타나지 않으면 당장이라도 도입을 위한 검토작업에 들어갈 것"이라고 말했다. 원가 공개와 이에 연동한 분양가 규제는 이번 대책에는 포함되지 않아 전체적으로 `약발이 떨어졌다'는 지적이 있지만 국회에서 입법 논의가 활발히 진행되고 있어 경우에 따라서는 시행될 가능성도 있다. 그러나 주택거래허가제 등은 행정력 동원 가능성과 실수요자 판단 기준 등 시행과정에서의 현실성에 대한 의문이 제기되고 있고 재산권 침해 시비도 일 것으로 전망된다. ◆분양권 전매금지 확대 = 현재 광역시와 도청 소재지 가운데 분양권 전매가 금지되는 투기과열지구로 지정되지 않은 곳은 부산(해운대.수영구 제외), 대구(수성구제외), 광주, 울산, 강원 춘천, 전북 전주, 경남 창원 등 7곳. 이들 지역은 청약경쟁률과 주택가격상승률 등을 고려해 시.도지사 협의를 거쳐 이르면 11월 중순까지 투기과열지구로 지정할 예정이며 도청 소재지가 아닌 곳도 분양시장이 과열된다고 판단되면 즉시 투기과열지구로 묶을 방침이다. 또 전국적으로 확산되는 경우에는 특정지역을 투기과열지구로 지정하지 않고 아예 주택법을 개정, 투기과열지구 제도 자체를 없애고 분양권 전매 금지를 전국에 걸쳐 실시하기로 했다. ◆재건축 개발이익 환수 = 재건축 아파트 개발이익 환수도 추진된다. 사업주체의 지나친 개발이익 일부를 환수, 가격상승을 억제하고 사회적 위화감을 해소하겠다는 것. 부과방안은 개발이익환수법을 고쳐 사업 종료시점(준공인가)과 착수시점(정비구역 지정)의 지가상승분 가운데 일정 비율을 환수하는 방안과 용적률 증가분의 일정비율을 시가표준액으로 부과하는 방안, 일반분양분의 분양가를 규제하고 채권입찰제를 제도화해 개발이익을 환수하는 방안 등이 검토되고 있다. 환수한 개발부담금은 고밀.노후주택 리모델링 지원 등에 활용된다. 그러나 지난 9.5대책에서 시행하기로 한 재건축 소형평형 의무건설 비율 확대, 조합원자격 양도 금지 등의 조치에 개발부담금까지 부과되면 재건축 사업 위축에 따른 공급 축소로 오히려 기존주택 가격이 상승할 것이라는 지적이 나오고 있다. 건교부는 "이번 조치에 1가구 다주택 소유자에 대한 세제.금융조치 등이 포함돼 있어 기존주택 가격상승은 없을 것"이라고 주장했다. ◆제한적 주택거래허가제 도입 = 시장과열이 지속되면 내년 상반기 정부입법 형태로 주택법을 개정, 하반기부터 집값 상승률이 현저히 높은 곳에 대해 일정기간 제한적으로 주택거래허가제를 도입할 방침이다. 무주택자는 허가 대신 신고하도록 하는 방안도 검토되고 있다. 특히 허가구역내 주택 구입자가 기존 주택을 매각할 수 없으면 국가나 지자체가 매수청구권을 인정, 사들임으로써 위헌 시비를 없앨 계획이다. 건교부는 재산권 침해 시비가 있을 가능성은 있지만 법률자문 결과, 투기현상이 극심한 일부 지역에 한해 일시적.제한적으로 거래를 제한하는 것은 공공복리를 위한 재산권 제한으로 헌법에 위배되지 않는다는 게 다수 의견이었다고 강조했다. 건교부는 주택거래 신고.허가업무 지침을 별도 제정, 지자체에 내려보내고 보조인력도 적극 활용하겠다고 밝혔지만 실수요자나 다주택 소유 여부 등을 일일이 따지는 데 행정력이 뒷받침될지 의문이다. ◆토지거래허가제 개선 = 부동자금이 옮겨가 토지시장이 불안해지면 허가를 받아야 하는 면적기준을 예컨대 주거지역은 현행 180㎡에서 90㎡로, 녹지지역은 200㎡에서 100㎡로, 공업지역은 660㎡에서 330㎡로, 상업지역은 200㎡에서 100㎡로 낮추기로 했다. 아울러 서울시가 다음달 발표하는 뉴타운 사업지역과 정부가 발표하는 고속철도 중간역 신설지역이 허가구역 추가 지정 대상. 판교신도시 사업지역과 수도권.광역권 그린벨트의 토지거래허가구역 지정기간이 11월30일로 끝나기 때문에 내달중 중앙도시계획위원회 심의를 거쳐 2005년 11월30일까지 2년간 연장된다. 특히 사후 이용실태 조사 정례화, 허가 후 이용목적 변경에 대한 심사조항 등을 신설하는 등 제도를 강화할 방침이다. ◆분양가 규제는 제외 = 토지공개념 대책으로 유력하게 거론되던 분양가 규제는 이번 대책에서 빠졌다. 주택가격이 과도하게 높게 형성된 현재 상황에서 분양가에 대한 직.간접 규제는 공급위축을 초래하고 당첨자에게 엄청난 시세차익을 줘 투기과열을 유발, 오히려 가격상승의 기폭제 역할을 할 수 있다는 게 그 이유. 건교부는 대신 분양가 과다 책정업체에 대한 세무조사 방안이 종합대책에 포함돼 있고 분양가 자율조정이 효과를 거둘 수 있도록 행정지도하겠다고 밝혔다. 그러나 300가구(투기과열지구 및 수도권은 100가구) 이상 아파트를 공급하는 업체에 대해 반드시 원가를 공개하도록 하는 내용의 주택법 개정안이 의원입법 형태로 국회 제출돼 있어 통과 및 시행 여부에도 관심이 쏠리고 있다. (서울=연합뉴스) 강의영기자 keykey@yonhapnews