Home prices are up 38% in five years, a powerful offset to sinking stock prices. Housing starts hit a 16-year high last year, buoying employment in construction. And as mortgage rates fell along with the short-term rates the Fed oversees, refinancing freed up $100 billion last year for people to spend on everything from cars to clothes. In the latest indication of housing strength, sales of both new and existing homes showed unexpected strength in April, rising from March levels. The most recent fall in mortgage rates has spurred record refinancing activity, which will likely bolster consumer spending. Economic stimulus that is so dependent on housing carries some risks. One is the possibility that a housing 'bubble' has developed that could abruptly lose air, although Mr.Greenspan doubts this is much of a danger. Another potential downside is that households may run into trouble paying off the extra debt they've taken on by boosting their mortgages through refinancing. Some analysts are concerned that housing activity spurred by ultralow interest rates is stealing from future growth. "The homes and cars that would be sold in 2004 are being sold now" said Edward Leamer, an economist at the University of California, Los Angeles. Some Fed officials worry that, even without a big pullback, housing activity can't expand much from such robust levels, so its contribution to economic growth will ebb. ( THE Wall Street Journal 5월 28일자 'As Housing Buoys Economy, It's No Surprise to Greenspan' ) 주택가격은 주가 하락의 강한 반대급부로 지난 5년간 38% 상승했다. 주택착공건수는 지난해 16년 만의 최고치를 기록, 건설부문에서 많은 일자리를 창출했다. 또 연방준비제도이사회(FRB)의 단기금리 인하로 주택담보대출 금리도 동반 하락하자 사람들은 총 1천억달러어치를 차환대출해 자동차 의류 등을 구입하는데 사용했다. 주택경기를 보여주는 최근 지표중 4월 신규 및 기존주택 판매는 3월달에 비해 기대 이상으로 늘어났다. 최근의 주택담보대출 금리 하락이 소비지출을 위한 차환대출을 촉진시켰다. 주택시장에 전적으로 의존하는 경기 진작책은 몇가지 위험성을 갖고 있다. 첫번째는 앨런 그런스펀 FRB 의장은 별로 인정하지 않지만 '거품'이 갑작스레 꺼질 가능성이다. 다른 하나는 주택을 담보로 차환대출을 받은 가계가 이로 인해 생긴 추가 부채를 상환하는데 어려움을 겪을 수 있다는 점이다. 몇몇 분석가들은 초(超)저금리로 인해 생긴 주택경기는 미래의 성장을 훔치는 것이라고 우려한다. UCLA의 에드워드 리머 경제학 교수는 "내년에 팔릴 집과 자동차들이 지금 팔리고 있다"고 지적했다. 일부 연방은행 관리들도 주택가격의 갑작스런 붕괴가 아니어도 주택경기가 현 수준에서 더 활성화되기는 힘들어 경제 성장에 대한 기여가 점차 줄어들 것이라고 우려하고 있다. ----------------------------------------------------------------- [ '주택담보 대출금리'…사상 최저수준 ] tips =Mortgage rate는 '주택담보 대출금리'로 번역된다. 미국 언론에서는 최근 "Mortgage rate hit the new low"라는 제목의 기사가 자주 등장한다. 미국의 주택담보대출 금리가 사상 최저수준을 경신하고 있기 때문이다. 미국에서 다른 부문에 비해 부동산시장이 활기를 띠는 것도 이런 이유에서다. mortgage는 저당, 담보라는 뜻으로 mortgage-backed securities(주택저당증권), mortgage bank(저당은행), mortgaged property(담보자산) 등으로 다양하게 쓰인다. 김동윤 기자 oasis93@hankyung.com