정부가 9일 발표한 '소형주택 의무건립비율' 내용은 재건축시장에 미치는 파장을 가급적 줄이면서 소형주택을 많이 짓도록 유도하는데 초점을 맞추고 있다. 시·도지사가 지역실정을 감안해 의무건립 비율을 탄력적으로 조정하고 시행시기도 유보할 수 있도록 배려하고 있다. 소형주택에 대한 금융지원도 대폭 확대했다. 그러나 표준건축비를 생산자물가지수에 연동시키고 업계가 요구해온 용적률 인센티브제도를 배제해 재건축 사업성은 지금보다 악화될 것으로 예상된다. ◇적용범위=소형주택의무건설 비율을 적용하고 있는 서울 잠실 청담·도곡 화곡 암사·명일 반포 등 5개 저밀도지구와 개정지침 시행일 이전에 사업계획승인을 신청한 곳,16층 이상으로 건축심의를 통과한 아파트단지는 이번 조치의 적용대상에서 제외된다. 재건축 조합원의 경우 기존 주택 규모까지 건설할 수 있도록 해 적은 평수를 배정받는 경우는 없도록 배려했다. ◇인센티브제 도입=내년말까지 한시적으로 전용면적 18평이하 주택에 대한 국민주택기금 지원한도가 가구당 3천만원에서 5천만원으로 확대된다. 금리도 연 7%에서 5%로 낮아진다. 소형주택의 표준건축비 산정방식도 생산자 물가지수에 연동시키고 3년에 한번씩 조정하도록해 분양가를 예측할 수 있도록 했다. ◇의무비율 적용사례=중대형평형으로만 구성된 중밀도 단지의 경우 가구수를 늘리지 않고 1대1 재건축을 할 경우 소형주택을 짓지 않아도 된다. 중소형평형이 혼재된 경우에도 용적률이 높아지는만큼 조합원들은 소형평형을 배정받지 않게 된다. 용적률이 1백87%인 8백81가구(전용면적 15평 1백71가구,18평 3백29가구,25.7평 3백81가구)의 중밀도 아파트를 2백50%의 용적률을 적용해 재건축하는 경우를 예로 들어보자. 재건축후의 아파트 구성비율은 전용면적 18평이하가 1백81가구,18평이상이 7백26가구로 대부분 기존 평형보다 넓혀 갈 수 있다. ◇재건축시장 파장=부동산전문가들은 강세를 지속하고 있는 중소형아파트값과 전세값 안정에는 큰 효험을 발휘하지 못할 것으로 내다보고 있다. 지금부터 아파트가 지어진다 하더라도 실제 입주가 가능한 시기는 3년 정도 후인 까닭이다. 다만 심리적인 안정에는 어느 정도 기여할 것으로 보인다. 재건축대상 아파트는 소형평형을 20% 정도 배정함에 따라 재건축 사업의 수익성이 떨어지게 됐다. 내집마련정보사의 김영진 사장은 "용적률을 2백50%로 제한한데 이어 소형평형 의무비율까지 부활돼 조정을 보이던 재건축 대상 아파트값이 추가 하락할 가능성이 높다"고 말했다. 유대형·조성근 기자 yoodh@hankyung.com [ Q & A ] [문] 소형주택 의무건립 비율이 적용되는 수도권 과밀억제권역은. [답] 서울 인천 의정부 구리 남양주 하남 고양 수원 성남 안양 부천 광명 과천 의왕 군포 시흥 등 16개 시다. [문] 중대형으로만 구성된 아파트단지를 1대1로 재건축(기존 가구수만큼만 건설)할 경우에도 의무비율을 적용받게 되나. [답] 제외된다. 재건축사업의 조합원에 대해서는 기존 주택의 규모까지 건설할 수 있으므로 모두 중대형으로만 지을 수 있다. [문] 건축심의를 통과한 단지에 대해서는 이번 조치를 적용하지 않는다는데. [답] 건축심의를 통과한 경우에는 세부 사업계획이 확정된 단계임을 감안해 이번 의무비율 적용대상에서 제외했다. 시행일전에 사업계획승인을 신청한 곳도 사전심의를 통과한 점을 고려해 배제했다. [문] 3백가구 이상으로 기준을 정한 이유는. [답] 택지면적,입지여건,단지간 이격거리 등 주택건설 기준 등을 감안할때 적정한 사업수익성이 나오는 단지규모는 3백가구 이상이다. 이번에 도입되는 의무비율을 피하기위해 인위적으로 소규모로 개발하는 사례는 거의 없을 것으로 예상된다.