화성 동탄, 목포 남악, 대구 매천지구 등 3곳이 택지개발 예정지구로 지정됨에 따라 신도시개발을 둘러싼 찬반논란이 다시 불거질 것 같다.

건교부는 신도시가 갖는 부정적인 선입견을 최소화하기 위해 신중한 입지선정은 물론 이들 지역을 ''저밀도 친환경적'' 도시로 만들겠다고 강조하고 있지만 그동안 지적됐던 부작용들이 되풀이되지 않는다고 단정하기 어렵다.

물론 이번 신도시개발 청사진이 과거에 비해 진일보한 것은 사실이다.

우선 이들 지역에 들어설 주택이 모두 6만9천여가구로 개발규모가 비교적 작은 미니 신도시여서 대규모 개발에 따른 부작용을 최소화할 수 있다.

그리고 입주시기가 오는 2005년말 쯤으로 잡혀 있어 졸속개발을 피할 시간적인 여유가 충분하다.

공동주택 건설예정물량의 60% 이상을 소형아파트로, 20% 이상을 임대주택으로 공급함으로써 투기바람을 막고 현지 주민들의 신도시 거주를 배려한 점도 긍정적이다.

그러나 과거의 경험으로 미루어 볼때 개발결과는 청사진과 전혀 별개의 문제다.

관계당국은 항상 ''친환경적인 전원도시'' ''베드타운이 아닌 자급자족도시''를 만들겠다고 호언장담해 왔지만 결과는 정반대였다.

그 원인은 여러가지가 있지만 흔히 재원부족과 투기열풍을 가장 큰 원인으로 꼽는다.

도로 상수도 학교 등 도시기반시설을 건설하는데 들어가는 막대한 재원을 재정투입 없이 자체적으로 마련하려고 하다 보니 ''땅장사''를 할 수밖에 없고, 그러자면 입지조건이 상대적으로 좋은 수도권을 고밀도로 개발할 수밖에 없었다.

그러나 이제는 더이상 수도권 과밀해소라는 국가적인 과제를 도외시한채 신도시개발을 추진해서는 안될 것이다.

이번에 건교부가 말많은 판교를 빼고 화성 등지부터 개발하기로 한 것도 그런 측면에 신경을 쓴 것 같다.

그러나 재원문제 해결 없이 신도시개발을 추진하면 앞으로도 계속 같은 문제점을 드러낼 수밖에 없다.

주택시장이 실수요자 중심으로 재편되고 과거처럼 단기시세차익을 노리기보다 중장기적인 임대수입을 고려하는 경향이 두드러지고 있다고 보면 더욱 그러하다.

이같은 사정은 서울과 수도권간에, 그리고 같은 수도권이라도 입지조건에 따라 분양률 격차가 큰 최근 현상이 입증하고 있다.

판교개발과 관계없이 화성신도시에서 약 5천억원의 개발이익을 거둬 이 돈으로 주변도로를 정비한다는 건교부 계획이 과연 생각대로 될지 의문이다.

조만간 경부고속철도가 개통되면 우리는 하루생활권 시대를 맞게 된다.

건교부는 눈앞에 닥친 변화에 걸맞은 새로운 국토개발방식을 제시해야 할 것이다.