서울지역 재건축.재개발 용적률을 낮추는 내용의 "서울시 도시계획조례 입법예고안"이 발표된 이후 재건축시장에 찬 바람이 불고 있다.

서울시가 아직 각 재건축단지의 용적률을 확정하지 않았지만 새 조례가 시행되면 사업성이 지금보다 더 나빠질 것이란 전망이 나오면서 거래가 두절된 상태다.

재건축대상 아파트 인근 중개업소들엔 시세동향을 묻는 전화만 이어지고 있을뿐 매도나 매수물건이 나오지 않고 있다.

강남지역 부동산중개인들은 재건축아파트 시세가 부동산거래 비수기로 접어든 4월이후 한차례 떨어진 만큼 당장 큰 폭의 하락은 없는것 같다고 시장분위기를 전했다.

여의도 일대 재건축아파트도 거래가 끊긴 상태에서 시세는 별다른 움직임이 없다.

하지만 중개인들은 서울시가 개별지역 용적률을 하향조정할 경우 국제통화기금(IMF) 관리체제의 영향으로 폭락세를 보였던 지난 98년 중반 수준까지 떨어질 것으로 전망한다.

또 재건축시장이 타격을 받으면서 이미 분양된 새 아파트에 대한 수요가 늘어날 것이란 예상도 나오고 있다.

<>강남지역=강남지역에선 재건축아파트 시세에 당장 영향이 미치지는 않고 있다.

건설교통부가 지난달 주거지역 용적률을 대폭 낮춘다는 방침을 밝힌데다 서울시도 전세난을 해소하기 위해 재건축사업시기를 단계적으로 조정키로해 이미 가격조정이 이뤄진 탓이다.

실제로 개포 주공4단지 11평형은 2월 중순 시공사 선정이후 1억6천만원을 호가했지만 지금은 1억3천만원으로 떨어졌다.

13평형도 한때 2억1천만원까지 치솟았다가 난개발을 방지하려는 잇따른 정부 발표가 악재로 작용,1억6천5백만원까지 내린 상태다.

그러나 가격이 더 떨어질 가능성이 많다는 게 부동산업계의 대체적인 시각이다.

강남구 개포동 개포4단지 서울공인의 김성근 사장은 "이번에 나온 서울시 조례안은 이미 여러번 예고된 내용이어서 가격하락에 직접적인 영향을 미치지는 않고 있다"며 "서울시가 지역별 용적률을 구체적으로 발표할 경우 사업성이 떨어지는 단지는 시세가 추가하락할 가능성이 크다"고 말했다.

국내 최대 재건축사업인 가락시영아파트도 마찬가지다.

이번 발표가 있기 전부터 지속적으로 가격이 떨어져 올해초 1억5천5백만원선에서 거래되던 13평형이 1억3천5백만원에서도 팔리지 않고 있다.

<>여의도 지역=재건축을 앞둔 단지는 19개 단지 8천5백94가구다.

이중 상업지역에 위치한 초원 서울 공작 수정 백조 미주 한성 진주 등 총 2천2백71가구의 아파트가 재건축을 추진중이다.

이들 재건축아파트는 거래가 끊긴 가운데 시세움직임이 없다.

아직 서울시의 조례안이 구체적으로 정해지지 않아 매도자나 매수자나 상황을 봐가며 결정을 내리겠다는 관망세로 돌아선 탓이다.

미주아파트의 경우 지난 한달동안 30평형이 2억6천-2억8천만원,39평형이 3억6천만원-3억8천만원의 변동없는 시세를 보이고 있다.

백조아파트 22평형은 2억6천만-2억8천만원,진주아파트 17평형은 1억5천만-1억7천만원의 시세를 형성하고 있다.

여의도 일대는 상업지역인 만큼 이들 아파트는 대개 재건축 용적률이 8백-9백80%선으로 계획돼 있다.

이에따라 앞으로 시세하락이 불가피할 것으로 예상되고 있다.

다만 주상복합건물로 재건축하면서 주거면적 비율을 낮출 경우 어느정도의 사업성을 확보할 수 있어 시세의 폭락은 없을 것이라고 이 일대 중개업소에선 내다보고 있다.

<>조합대책=재건축 조합들은 이번 발표에 따른 대책마련에 부심하고 있다.

용적률 강화로 사업추진 자체가 불투명해질 가능성이 높아지자 대책회의를 소집하고 법적대응을 검토하는등 분주히 움직이고 있다.

특히 서울시가 일반주거지역을 1~3종으로 나눠 용적률을 차등 적용하겠다고 밝히자 자신들의 아파트가 어느 종에 속할지에 대해 촉각을 곤두세우고 있는 상황이다.

가락시영아파트 재건축조합은 9일 오전부터 대책회의에 들어가 서울시가 이 아파트를 1,2종으로 지정할 경우 법적대응을 하는 방안을 논의했다.

또 서울시가 "현행 일반주거지역을 세분화하기 전까지는 3종으로 본다"는 경과규정을 두기로 했다는 점에 착안,이 규정 적용을 받기 위해 "전방위 로비"를 펼치는 방안도 검토키로 했다.

개포 주공단지의 경우 1~4단지 조합이 공동대응키로 했다.

이를위해 10일 오후 7시30분 3단지 조합 사무실에서 각 단지 조합장과 관할 시.구의원,시공사 관계자들이 모인 가운데 대책회의를 가질 예정이다.

장덕환 개포주공 4단지 조합장은 "용적률을 2백%이하로 제한하는 것은 재건축을 하지 말라는 것과 같다"며 "이는 헌법에 보장된 개인 재산권을 정부가 침해하는 것"이라고 말했다.

여의도 한성아파트 재건축추진위원회 김호명부위원장은 "최소한 용적율이 7백50% 이상은 돼야 수익성을 맞출 수 있다"며 "그동안 재산세 납부액 등에서 주거지역 주민들과 차등적용돼온 만큼 용적률이 하향조정되면 강도높은 민원을 제기해나갈 것"이라고 말했다.

송진흡 고경봉 기자 jinhup@ked.co.kr