재건축사업은 주로 지은지 20년이 지난 낡은 아파트를 헐고 새로 짓는
것이다.

재건축대상 아파트의 조합원 자격을 얻으면 청약통장 없이도 새 아파트에
입주할 수 있다.

특히 로열층을 분양받을 수 있는 자격이 주어진다.

그러나 투자성을 꼼꼼히 분석해보지 않고 "돈이 된다더라"는 남의 말만 듣고
무작정 투자했다가는 후회하게 된다.

투자가치가 높은 재건축아파트를 고르는 방법을 알아본다.


<> 지분율 =재건축사업은 지분율에 따라 추가로 부담하는 건축비가 결정되고
사업의 수익성도 판가름난다.

예를 들어 지분율 1백50% 조건으로 재건축사업이 추진중인 단지에
등기부등본상 대지지분이 20평인 아파트를 가진 A조합원은 30평까지
무상으로 받을 수 있다.

그러나 지분율이 1백%인 지역에 20평 지분을 소유한 B조합원은 지분크기와
똑같은 20평의 권리만 갖게 된다.

모두 32평형 아파트를 희망한다면 A는 2평에 대한 분양가만 부담하면
되지만 B는 무려 12평의 분양가를 따로 내야 한다.

이처럼 지분율은 투자수익에 결정적인 영향을 미친다.


<> 매입.매각시기 =재건축아파트는 재건축추진위원회가 구성되는 시점을
전후해 오르기 시작해 조합설립인가와 시공사선정 때 오름폭이 커지는 게
보통이다.

사업승인이 임박해진 단계에서는 시세가 거의 정점인 경우가 많다.

따라서 투자목적이라면 추진위원회 구성을 전후한 시점에 매입했다가
사업승인신청때 파는 게 좋은 방법이다.


<> 시유지 매입여부 =재건축사업을 하다보면 용적률을 높이거나 도로확보를
위해 부족한 토지를 사들여야 할 경우가 종종 있다.

이때 구입자금은 조합명의로 계산돼 결국 조합원 개개인이 부담해야 한다.

재건축조합이 사업을 위해 시유지, 국공유지 등을 매입할 경우 추후
정산과정에서 조합원들이 추가부담해야 하기 때문에 조합원들의 개발이익이
그만큼 줄어든다.


<> 지분고르는 법 =사업진행이 빠른 곳이 안전하다.

입지여건이 좋아도 사업기간이 늘어나면 금융비용 때문에 실속이 없다.

주민동의율이 높으면 사업추진이 빠를 가능성이 높다.

또 대지지분이 큰 물건을 골라야 한다.

같은 평형이라도 대지지분이 넓은 아파트가 있다.

용적률이 낮은 곳이 대지지분이 넓다.

새로운 아파트를 배정받을 때 대지지분이 넓을수록 추가 부담해야 할 돈이
적어진다.

기존 아파트의 용적률이 1백% 이하가 돼야 적당한 투자지역이다.

조합원이 소유한 지분이 평형보다 커 채산성을 맞출 수 있기 때문이다.

반면 1백30%를 넘어서면 조합원 부담이 커 수익성이 떨어진다.

진입로를 내는데 문제가 없는지도 알아봐야 한다.

진입로를 확보하지 못해 몇년이 지나도록 재건축사업이 제자리걸음하는
경우도 허다하다.

< 백광엽 기자 kecorep@ >

( 한 국 경 제 신 문 1999년 10월 4일자 ).