IMF체제로 얼어붙었던 재개발재건축사업이 활기를 되찾고 있다.

저금리기조가 이어지면서 사업여건이 좋아졌기 때문이다.

서울에서 분양되는 주택은 대부분 재개발 재건축아파트다.

수서 개포 상계 목동처럼 토지공사나 주택공사가 단지를 체계적으로 정비해
지은 택지개발사업은 거의 동이 났다.

앞으로 서울지역에서 분양될 아파트는 기존 주택을 헐고 다시 짓는
재개발이나 재건축아파트라고 봐도 무리가 없다.

올들어 이주비가 지급되는등 사업추진에 가속도가 붙는 재개발 아파트가
많다.

재개발아파트는 도심과 역세권에 자리잡은 단지가 대부분이어서 교통이
편리하다.

단지규모가 크고 적은금액으로 로열층을 선점할수 있다는 것도 장점이다.

잘 고르면 상당한 시세차익을 올릴 수도 있다.

반면 용적률이 다소 높고 주변 환경이 정비될때까지 시간이 걸리는게
흠이다.

사업추진이 빠른 곳을 고르는게 투자요령이다.

< 유망재개발아파트 >

<> 공덕2구역, 신공덕3구역 =공덕2구역은 마포중심지인 상업업무지역에
8백90가구 규모로 들어선다.

일반분양분은 2백71가구이다.

현재 철거를 완료하고 분양준비중이다.

지하철 5호선 애오개역에서 걸어서 5분거리다.

2002년 4월 입주예정.

신공덕3구역도 공덕2구역과 사업진행속도가 비슷하다.

철거가 거의 완료단계이며 4백46가구중 1백29가구가 일반분양된다.

이주비를 끼고 3천5백만원이면 33평형아파트를 배정받을수 있다.


<> 월곡구역 =두산건설이 시공을 맡았으며 월곡동 일대에서 사업추진이
가장 빠르다.

2천7백60가구의 대단지로 4월부터 이주를 시작해 3개월만에 80%가 넘는
주민이 이주를 끝냈다.

이주비는 10평 3천5백만원, 15평 4천5백만원, 20평 5천5백만원, 30평
6천5백만원이다.

또 유이자(10.5%)로 1천만원을 융자알선해준다.

동마다 어린이놀이터와 생활체육시설등을 설치한다.

전가구의 90%가 남향으로 배치된다.


<> 종암2구역 =지난해 12월 사업시행인가를 받아 5월부터 본격적인 이주가
시작될 정도로 사업추진이 빠르다.

옛 서라벌중.고등학교자리로 5백36가구중 40%정도가 이주비를 신청했다.

1백가구는 이미 철거가 시작됐다.

가구당 평균 이주비는 무이자 5천만원,유이자 2천만원이다.

시공사인 삼성물산은 내년초 일반분양에 나설 예정이다.

입주예정일은 2002년 12월이다.

최근 평형조정으로 임대아파트를 없앴다.

4천1백만원이면 33평형 입주권을 확보할수 있다.


<> 금호12구역 =임대아파트가 없는게 특징이다.

지상에 주차장도 없앤다.

일반아파트보다 천장이 10cm 높고 23평형에도 화장실을 2개 설치했다.

용적률이 2백28%로 낮아 동간거리가 넓다.

조합원에게는 거실마루바닥, 원목가구 인테리어 식기 세척기등 30%옵션이
무상제공된다.

한강이 보이고 5백82가구중 일반분양분이 3백56가구로 많다는 것도 장점.

단 일반분양분중 23평형이 2백24가구로 다수를 차지하는게 흠이다.


<> 길음3,1구역 =길음 3구역은 1천6백78가구의 대단지다.

지하철 길음역과 미아삼거리역까지 걸어서 5~10분거리이다.

주변에 신세계 현대백화점등이 자리잡고 있다.

고지대라 전망도 좋은편.

서울 내부순환도로를 이용하면 도심을 거치지 않고도 인천등 수도권 서남부
로 쉽게 갈 수 있다.

삼성물산 주택개발부문이 시공하는 길음1구역은 이주비를 지급중이다.

이주비는 최고 무이자 7천만원, 유이자 2천만원.

< 백광엽 기자 kecorep@ >

[ 용어설명 ]

<> 재산평가액 =재개발구역내 조합원개인이 지닌 토지 및 건물에 대한 감정
평가액을 말한다.

구역마다 다소 차이는 있지만 대개 사업승인이후에 한국감정원과 사설감정
기관에서 감정한 결과를 평균한 수치다.

재산평가액은 조합원이 배정받는 아파트에 입주하기 위한 부담금을 정하는
중요한 잣대다.

투자자는 재개발구역내 기존 도로변등 목좋은 곳을 골라야 재산평가액을
높게 받을수 있다.

<> 비례율 =개발이익률로 불리는 비례율은 재개발사업이 끝난뒤 조합이
벌어들인 총수익금에서 사업비를 뺀 금액을 구역내 토지 및 건물감정평가액
으로 나눈 금액을 말한다.

조합원 개인의 지분에 대한 재산평가액에 비례율을 곱한 금액이 조합원의
최종권리가액이 된다.

일반적으로 <>조합원이 적어 일반분양이 많은 곳 <>사업추진이 빠른곳
<>건축비가 상대적으로 싼 평지등의 재개발단지에서 비례율이 높게 나온다.

요즘 재개발구역중에는 비례율이 1백%이상 나오는 곳이 거의 없다.

<> 관리처분계획 =관리처분계획이란 참여조합원을 확정하고 조합원 재산
(건물 및 토지)에 대한 명세와 청산방법, 일반 분양대상, 입주날짜 등을
계획하는 것이다.

관리처분계획인가를 받은 재개발아파트는 길게 잡아 2~3년이면 입주가
가능하다.

따라서 사업시행 초기의 재개발아파트보다 지분구입비용이 많이 든다.

대신 배정평형이나 추가부담금, 입주시기가 거의 확정되기 때문에 관리처분
계획인가를 받은 곳을 고르는게 투자위험을 줄이는 방법이다.

<> 지분율 =재건축사업은 지분율에 따라 추가로 부담하는 건축비가 결정되고
사업의 수익성도 판가름난다.

지분율 1백50%인 재건축단지에 등기부등본상 20평자리 아파트를 가진
A조합원은 30평의 권리를 인정받게 된다.

그러나 지분율이 1백%인 지역에 20평지분을 소유한 B조합원은 지분크기와
똑같은 20평의 권리만 갖는다.

두사람 다 32평형 아파트에 입주하기를 희망한다면 A는 2평에 대한 분양가만
부담하면 되지만 B는 12평의 분양가를 따로 내야 한다.

< 백광엽 기자 kecorep@ >

( 한 국 경 제 신 문 1999년 9월 1일자 ).