[부동산면톱] '낡은 주택 고쳐 임대하세요' .. 세제혜택 커

"낡은 단독주택을 다세대주택으로 고쳐 임대주택사업에 나서라"

IMF체제 이전에 비해 아파트값은 꽤 회복됐지만 단독주택시장엔 여전히
찬바람이 불고 있다.

낡은 단독주택 소유자들은 낮은 값에 팔자니 아깝고 살기 편하게 수리하자니
너무 많은 돈이 들어가 고민이다.

이럴땐 낡은 집을 헐고 다세대 주택을 지어 임대주택사업자로 나서는 게
하나의 해결방법이다.

서울 5개저밀도지구 재건축사업이 본격화되면 가뜩이나 달리는 전세 매물
부족현상이 더 심해질 것이기 때문이다.

특히 강남일대에선 다세대주택을 지어 내놓기만 하면 임대수요는 얼마든지
있을 것으로 전망된다.

현재 논현 서초 역삼 방배 청담등 강남지역 5개동에만 2만여가구의 오래된
단독주택이 있다.

파사드 인테리어&건축(*02-512-2280)의 김형석 본부장은 "다세대주택을
지으면 당분간 임대수요는 충분할 것"으로 내다봤다.

<>건축임대사업 =임대주택사업은 매입임대와 건축임대로 나뉜다.

매입임대는 아파트나 연립 빌라등 5가구이상을 취득후 임대주택사업을 하는
것.

반면 건축임대는 나대지나 낡은 단독주택에 직접 19가구 미만의 공동주택을
건설해 임대하는 사업이다.

건축임대사업시의 세제혜택은 매입임대사업의 경우와 비슷하다.

전용면적이 60평방m 이하일땐 취득세와 등록세가 전액면제되며 재산세가
50% 감면된다.

또 전용면적 85평방m 이하의 주택을 5년이상 임대한뒤 집을 팔면
양도소득세가 1백% 면제된다.

종합토지세도 0.3%세율로 분리과세되며 월세없이 전세보증금만 받을땐
임대소득세를 내지 않아도 된다.

<>사례 =서울 논현동에 있는 대지 70평짜리 단독주택은 지난 1월 4층규모
(연면적 1백67평)의 10가구짜리 다세대주택으로 개축됐다.

지하1층엔 주차장을 들였고 1층부터 3층까지 임대했다.

4층은 주인이 거주하고 있다.

이 건물의 가격은 개축전에 4억2천만원(평당 6백만원)이었다.

공사비(평당 2백50만원)는 4억5천만원으로 총 8억7천만원의 비용이 들었다.

그러나 개축후에는 매매가 현재 10억5천~11억원을 호가하고 있어 지금
팔더라도 2억원정도의 시세차익을 올릴 수 있게됐다.

집을 담보로 은행과 건축회사에서 돈을 빌렸기 때문에 실제 공사비는 거의
들지 않았다.

건축주는 4층에 살면서 나머지 9가구를 월세로 임대, 소득세를 내고도 매월
3백17만원의 고수익을 올리는 임대주택사업자로 변신했다.

<>주의점 =임대주택사업을 하려면 다세대주택을 짓는데 유리하다.

다가구주택은 규제가 덜해 건축하기는 쉽지만 전체가 한채의 단독주택이어서
구분등기가 안되고 임대주택사업자로 등록할 수도 없다.

다가구주택을 다세대로 바꿀수는 있지만 가구별로 개별등기를 하려면 복잡한
절차를 거쳐야 하는데다 돈이 들어간다.

현재 서울 강남지역에서만 20여곳이 낡은 단독주택을 헐고 새집을 짓고
있지만 대부분 다가구다.

반면 다세대주택은 연면적 6백60평방m 이하, 4층이하로 지을 수 있으며
공동주택에 해당돼 가구별 구분소유와 분양이 가능하다.

다세대주택은 연면적과 층수 제한은 있지만 건립가구수 제한은 없다.

< 백광엽 기자 kecorep@ >

( 한 국 경 제 신 문 1999년 8월 3일자 ).