부동산시장으로 돈이 몰리고 있다.

상가도 그중 하나다.

대단지 아파트에 있는 상가분양은 보통 수십대 1의 경쟁률을 기록할
정도다.

수요자들은 대부분 퇴직자들.그러나 상가는 부동산중에서도 투자위험이
큰 종목이다.

지역에 따라 명암이 크게 엇갈리기 때문이다.

인기를 끄는 분양상가 뒤편에는 미분양도 쏟아진다.

기존 상가도 차별화 양상은 뚜렷하다.

전망은 어떻고 어떤 상가에 투자해야 하나.

상가를 전문적으로 취급하는 인터원컨설팅의 원창희(44) 사장을 만나봤다.


-요즘 상가인기가 어떻습니까.

"겉보기와는 좀 다릅니다.

아파트나 토지등 다른 부동산들은 상승세가 뚜렷한데 비해 상가는 아직
움직임이 덜합니다.

폭발적 인기가 있는 곳은 아파트상가나 동대문시장등 일부 전문상가들
뿐이지요.

다른 상가는 아직 어렵습니다"

-왜 그런가요.

"한마디로 공급과잉이지요.

일반 중소도시는 상업용지 비율이 3% 내외입니다.

하지만 최근 개발된 신도시는 7~8%에 달합니다.

상가가 너무 많다는 얘기지요.

백화점 할인점등 대형소매점이 빠르게 들어오는 것도 주요 원인입니다"

-투자가 조심스럽겠네요.

"그렇습니다.

입지를 잘 따져야지요.

상가가 끼고 있는 아파트단지규모가 크고 대형소매점의 영향을 상대적으로
덜 받는 곳이어야지요.

수도권에서는 용인 수원지역 정도가 유망합니다.

신도시쪽은 힘들지요"

-그래도 수요가 많을 텐데요.

"퇴직자들의 자영업 창업이 상가 수요를 늘리고 있습니다.

그러나 투자를 하려면 조심스럽게 접근해야 합니다.

처음 창업을 하는 사람들은 분양보다 임대(세)를 선택하는게 바람직하지요.

임대를 얻어 장사를 하다보면 입지나 상권 점포를 보는 안목이 생깁니다.

분양은 그때 받아도 늦지 않아요"

-어떤 업종이 좋습니까.

"상가유형에 따라 다릅니다.

지하상가의 고객은 주로 10~20대 여성이지요.

그러만큼 캐주얼의류나 신변잡화가 유망합니다.

빌딩종사자들이 많은 아케이드는 음식점 커피숍 문구점 등 빌딩편익시설이
좋고요.

아파트단지상가는 생필품업소나 학원 미용실 부동산 세탁소 제과점같은
서비스업이 괜찮습니다"

-길가에 있는 가게(로드숍)는 어떻습니까.

"도심에서는 패션의류 패스트푸드 액세서리 등 고가제품이 유리합니다.

문정동 로데오거리나 논현동 가구거리처럼 전문업종이 모여 있으면 그와
관련된 업종을 해야 하고요.

가전 가구 건자재 중고용품 할인의류점 화훼 중고서적 귀금속등은 모여
있어야 잘됩니다.

그렇게 되면 상품구성이 다양하고 가격을 신뢰할 수 있으니까요"

-비용은 얼마나 듭니까.

"조사를 해보면 일반인들이 상가에 투자하고 싶은 금액은 약 1억원정도로
나타납니다.

그러나 실제 투자를 하려면 도심의 웬만한 상권은 최소가 1억원이지요.

몫좋은 곳은 2억~3억원 듭니다.

권리금까지 생각해야 하는게 현실입니다"

-1억원밑으로는 어렵겠네요.

"임대는 가능합니다.

보증금비중에 따라 다르지만 5천만원이상이면 괜찮은 점포를 세낼수 있지요"

-유망한 지역은 어디입니까.

"돈이 들더라도 일반 주거지보다는 도심상권이 좋습니다.

주거지는 대형할인점의 영향을 직접 받으니까요.

또 주거지는 매출이 늘어나지 않고 경쟁의 피해가 크다는게 한계입니다.

그러나 도심상권은 자기 하기 나름이지요.

경쟁의 영향도 덜하고요.

이대앞 성신여대앞 대학로등 유동인구가 많은 지역은 승산이 높습니다"

-상가투자할때 유의할 점은 무엇인지요.

"우선 목적을 분명히 해야 합니다.

자기가 직접 상가를 운영할 것인지 아니면 세수입을 얻을 것인지
가려야지요.

직접 운영한다면 본인이 영업하고자하는 업종의 전망(미래가치)을 잘 따져야
합니다.

주변에 대형 소매점부지가 있다든가 새로운 경쟁시설이 들어온다든가 하면
낭패입니다.

지하철이 들어와도 무조건 좋은 것은 아닙니다.

지하철이 큰 상권과 연결되면 작은 상권은 다 죽지요.

물론 세수입을 원한면 지금 장사가 잘 되는지(현재가치)를 따져 봐야지요"

-상가분양피해도 많은데요.

"그렇습니다.

시행사나 상가개발업체가 부도나는 경우도 많습니다.

때문에 아파트분양이 많이 됐거나 공사 진행이 많이 된 상가에 투자해야
합니다.

믿을수 있는 시행업체가 지은 상가면 더욱 좋고요"

-소비자들의 특성도 따져야 봐야 할텐데요.

"상당히 중요한 포인트입니다.

우리나라 소비자들의 상권이용행태는 좀 독특해요.

브랜드지향성이 강하고 같은 조건이라면 규모가 큰 점포를 선호합니다.

또 위(높은)쪽보다는 아래(낮은)쪽의 상가를 선호합니다"

-전망은 어떻습니까.

"밝다고만은 할수 없습니다.

때문에 우리 회사도 개인들보다는 주로 기업컨설팅에 중점을 두고 있지요.

그러나 도심상권의 전망이 밝은 편입니다.

틈새시장이긴 하지만 외곽(교외)상권도 좋은 편이고요.

외곽상권에선 카페 음식점등이 유망합니다.

양평이나 청평 카페촌등이 대표적이지요"

-지난 9일부터 시행된 건축법개정도 상가투자에 영향을 줄텐데요.

"건축법개정으로 일반 주택을 상가로 개조할수 있게 됐어요.

따라서 상권이 좋은데 있는 집을 상가로 바꿔 소매점이나 서비스업종으로
활용하는 것도 좋은 방법입니다"

*(02)568-0080

( 한 국 경 제 신 문 1999년 5월 17일자 ).