문) 45세 된 직장인이다.

창원에서 6천만원짜리 전세를 살고 있다.

경기도 분당 야탑동에 3억원 정도하는 48평형 아파트를 전세놓고 있다.

또 구리시 인창동의 일신건영 아파트 33평형의 분양권을 전매받아
약 7천5백만원 정도 납입했다.

분당 집은 11월 전세가 끝나면 팔려고 하는데 적절한 지, 구리 집은
등기전에 매도하는 것은 어떤지, 집 매각대금은 어떻게 활용해야 할지
궁금하다.


답) 분당 집은 금년들어 아파트가격이 상당폭 상승했다.

야탑동의 경우 매매가격이 IMF이전 가격의 80%정도 수준에 매물이 있으나
거래는 잘 안되는 상황이다.

전세가는 90%수준이다.

현재로는 제값을 받고 매매하기 어려워 보인다.

가을 이사철이후로 생각해보는 것이 좋겠다.

구리집은 토평지구가 완공된다면 인창동 가격에 영향이 미칠 것으로 보인다.

차액이 있을 때 매매하는 것도 괜찮겠다.


문) 임대차보호법이 바뀌어서 전세보증금 2천만원 우선 변제는
없어졌다는데..

자세한 내용을 알고싶다.

답) 지난 3월부터 임대차보호법이 일부 개정됐다.

그러나 전세보증금 2천만원 우선변제는 여전히 유효하다.

참고로 서울 및 광역시는 3천만원, 기타지역 2천만원이하인 임차인은
우선변제 순위가 늦더라도 경매등에 의하여 최우선적으로 서울시 및 광역시는
1천만~2천만원, 기타지역은 8백만원까지 우선 변제받을 수 있다.


문) 현재 근로소득이 있고 38평형 아파트를 갖고 있다.

아파트에 투자하고 싶은데 국민주택규모 이상 2채의 아파트를 소유하거나
규모에 관계없이 3채 이상을 소유할 경우 근로소득이 있으면 종합과세 대상이
된다고 한다.

과세여부를 알고 싶다.

답) 주택소유여부에 따라 종합과세하는 것은 아니다.

하지만 주택을 2채 이상 소유하고 있는 경우 본인 거주주택을 제외하고는
임대하는 것이 통상적이므로 임대소득(임대보증금에 대한 간주임대료 및
임대금)을 근로소득에 합산해 매년 5월31일까지 종합소득을 확정신고해
납부해야 한다.

현재는 3주택 이상 보유할 경우 모두 과세대상이 되고 2주택 보유시
단독주택은 건평 35평, 공동주택은 전용면적 25.7평 초과시 과세 대상이다.

이 경우 보유주택 수는 부부합산이며, 다가구주택은 단독주택으로 보고
기준을 적용한다.

< 도움말=이경식 유승컨설팅 대표 >

( 한 국 경 제 신 문 1999년 4월 19일자 ).