오는 3월1일부터 전세보증금을 제때 돌려받지 못해 골머리를 앓고 있는
세입자들을 보호해주는 "개정 주택임대차보호법"이 시행된다.

이번에 개정된 임대차보호법은 세입자가 전세금을 제때 돌려받지 못해 세든
집을 경매신청할 경우 미리 집을 비우지 않아도 우선변제권을 인정하고 전세
기간을 자유롭게 정할 수 있게 하는등 세입자 권리를 대폭 강화한 것이 특징
이다.

주요 내용을 일문일답으로 알아본다.


[문] 전세계약이 끝났지만 집주인이 전세보증금을 돌려주지 않아 경매를
신청하려고 한다.

집을 비우지 않고도 가능한지.

[답] 가능하다.

지금까지는 세입자가 승소해도 집을 비워줘야만 경매를 진행시킬 수 있었다.

이 경우 우선변제권을 상실하게돼 사실상 경매신청이 어려웠다.

이번에 개정된 임대차보호법은 이런 문제점을 해결하기 위해 세입자가
살면서도 경매절차를 진행할 수 있도록 명문화했다.


[문] 우선변제권이란 무슨 말인가.


[답] 집주인에게 있는 다른 채권에 앞서 전세금을 먼저 돌려받을 수 있는
권리다.

우선변제를 받으려면 반드시 주민등록상 전입신고를 하고 주소지에 살아야
하며 동사무소에서 전세계약의 사실관계를 증명해주는 "확정일자"를 반드시
받아야한다.


[문] 집을 비우지 않고 경매를 신청하면 언제 집을 비워줘야 하나.

[답] 세입자는 경매가 끝나면 전세금 몫의 배당금을 법원에 공탁하고 나중에
집을 비워준 사실을 입증하면 그때 공탁금을 찾아갈 수 있다.


[문] 세입자가 집주인의 다른 재산에 대해 경매신청을 하는 경우에도 살고
있는 집을 비우지 않고 경매절차를 진행할 수 있나.

[답] 개정법은 세든 집의 경매나 공매의 경우에만 세입자의 대항력과
우선변제권을 인정한다.

다른 재산을 경매신청할때는 다른 채권자와 동일한 지위에 있게돼 집을
비워줘야만 한다.


[문] 전세기간이 만료됐지만 집주인이 보증금을 돌려주지 않고 있다.

지방으로 발령이 나서 이사를 해야할 사정이 생겼지만 이사하면 보증금에
대한 우선변제권을 잃는다는 말을 들었다.

어떻게 해야하는지.

[답] 현행법에 따르면 이런 경우 우선변제권을 잃기 때문에 이사하지 못하고
주민등록도 옮기지 못했다.

그러나 개정법에 신설된 "임차권등기명령제도"를 이용해 세입자가 임차권
등기를 마치면 이사하더라도 우선변제권을 인정받고 자유롭게 이사할 수
있다.


[문] 임차권등기 절차는.

[답] 가까운 법원 민원실을 찾아가면 안내받을 수 있다.

확정일자가 명기된 임대차계약서, 주민등록등본, 거주사실확인서, 주택도면
을 가지고 민원실에 비치된 신청서를 적으면 된다.

다만 이 제도는 전세계약이 끝나야만 신청할 수 있다.

등기비용은 일단 임차인이 낸 뒤 집주인에게 비용을 청구하면 된다.


[문] 임차권 등기를 했는데도 집주인이 전세금을 주지 않을 경우 어떻게
하면 좋은가.

[답] 빨리 전세금 반환청구소송을 제기해 여기서 승소하면 이를 근거로
경매신청해 배당받는 방법을 강구하는 것이 좋다.


[문] 전세들기전 이미 은행담보가 잡혀있는 경우에도 임차권 등기를 하면
제1순위로 전세금 배당자격이 주어지나.

[답] 아니다.

임차권 등기는 이사를 가더라도 종전에 살던 집의 세입자 자격이 그대로
유지되는 효과만 있어 전세를 얻을때 이미 확보된 순위가 그대로 적용된다.

따라서 당초 확정일자를 받아둔 시점이 중요하다.

처음부터 2순위였다면 임차권 등기를 했더라도 2순위가 된다.

만약 종전에 선순위가 아니면서 확정일자도 받아놓지 않은 경우 임차권
등기를 마친 시점부터 대항력과 우선변제권을 취득하게 된다.


[문] 집주인이 임차권 등기명령에 대해 불만이 있으면 어떻게 하나.

[답] 법원에 이의신청을 하면 법원이 재판을 해 임차권 등기명령의 적정
여부를 판단한다.


[문] 개정법이 시행되면 임차인은 전세계약이 끝나지 않아도 언제든지 집을
나가겠다고 주장할 수 있나.

[답] 그렇지 않다.

현행법은 2년미만의 기간으로 계약해도 세입자 주거안정을 위해 무조건
2년으로 간주했으나 개정법은 2년미만의 계약기간을 당사자 사이에 약정할
수 있도록 하고 있다.

다만 세입자는 약정기간 이전에 집을 나가겠다는 의사표시를 하지 않으면
2년의 임대차 기간이 보장된다.

즉 입주시 1년의 전세기간을 정했다면 세입자는 1년이 지나더라도 집을
나가지 않고 2년까지 살 수 있다.


[문] 임차료 반환소송 절차가 대폭 간소화된다는데.

[답] 세입자가 제기한 보증금 반환청구소송은 다른 일반소송과 구별돼
신속하게 처리된다.

소장이 접수되면 즉시 피고에세 송달해 변론기일을 정하도록하고 가급적
1회로 변론을 종결한다.

다툼이 없을때는 즉시판결을 선고하고 판결내용의 기재를 생략함으로써
소송을 신속히 마무리짓는다.


[문] 개정법은 기존 전세계약분에 대해서도 적용되나.

[답] 그렇다.

다만 이미 경매가 신청중인 사건이나 법 시행전에 집주인과 합의로 이뤄진
임차권 등기에 대해서는 개정법이 적용되지 않는다.

< 송진흡 기자 jinhup@ >

[ 주택 임대차 보호법 개정 내용 ]

<> 경매신청 - 현행 : 집 비워주어야 가능
- 개정안 : 낙찰후 경매대금 수령시까지 거주

<> 임차권등기 - 현행 : 민법상 집주인과 세입자가 합의해야 가능
- 개정안 : 법원명령으로 가능

<> 대항력우선변제권 - 현행 : 집 비워주면 상실
- 개정안 : 임차권등기후 이사해도 권리유지

<> 전세금반환청구소송기간 - 현행 : 3~4개월
- 개정안 : 1~2개월(소액사건준용)

<> 전세기간설정 - 현행 : 기간이 없거나 2년미만인 경우 2년으로 간주
- 개정안 : 세입자가 2년미만으로 정한기간의 법적 효력
인정

( 한 국 경 제 신 문 1999년 2월 22일자 ).