"1억원이 생긴다면 어디에 투자하겠는가"

한국경제신문이 최근 실시한 설문조사 결과 조사대상자의 절반이상이
부동산에 투자하겠다고 응답했다.

투자대상으로는 아파트 등 건물을 선호했지만 토지에 투자하겠다는 응답도
만만치 않았다.

부동산시장에서 토지는 건물과는 달리 중.장기적인 투자대상.

주로 논 밭 임야 나대지 등을 말한다.

이중 가장 망설여지는 투자대상은 임야.

규모가 크고 상대적으로 먼 곳에 떨어져 있어 "투자하기 어려울 것"이란
고정관념이 있는 것도 사실이다.

실제 임야를 잘못 사서 고생한 사람들도 많다.

그러나 "위험이 크면 수익도 높은 편(high risk,high return)".

임야도 잘만 투자하면 고수익을 올리기 쉽다는 얘기다.

특히 일반 농지에 비해 형질변경이 쉬운 것도 큰 장점이다.

또 농지와는 달리 소유 제한이 없는데다 가공되지 않은 상태이기 때문에
활용범위가 넓어 중장기적인 재테크 대상으로 고려해볼 만 하다.

<>경매를 이용하면 싸게 산다 =임야규모 때문에 투자가 주저된다면 법원
경매로 싸게 살 수 있다.

1억원안팎만 줘도 감정가의 절반으로 나오는 물건을 쉽게 잡을 수 있다.

예컨대 오는 24일 입찰에 부쳐질 물건중에도 경기도 남양주군 진접읍 내각리
산 9백58평이 7천5백만원, 가평군 가평읍 개곡리 임야 4백50평이 7천7백만원,
용인시 백암면 박곡리 임야 6천3백평이 8천1백만원에 각각 매각될 예정이다.

임야규모가 너무 크면 분할해서 구입하는 것도 방법이다.

투자유망지역으로는 수도권 광역교통계획에 따라 앞으로 도로 철도가 신설
또는 확장되는 곳이나 그 주변을 꼽을 수 있다.

또 산세가 험하지 않은 임야가 개발하기 쉽고 접근성도 좋다.

이런 조건을 갖춘 임야는 경기도 용인시의 원삼면 내사면 외사면, 광주군의
초월면 실촌면 도척면, 여주군의 가남면 능서면, 양평군의 옥천면 용문면
등에서 찾을 수 있다.

또 남양주군의 수동면, 파주시의 법원리 문산읍, 김포군의 월곳면 대곳면에
있는 임야도 투자자들의 관심대상이다.

<>형질을 바꿔야 가치가 오른다 =임야를 형질변경하면 가격이 변경전보다
크게 뛴다.

주택을 지을 수 있거나 공장부지로 활용할 수 있는 등 이용범위가 넓어지기
때문이다.

경기도 용인 광주 양평 여주군에 있는 자연상태의 임야는 도로를 접하고
있어도 평당 가격은 3~5만원선이다.

반면 전원주택지 등으로 허가를 받은 임야의 평당 시세는 자연상태 임야보다
10배정도 높게 형성돼 있다.

예컨대 평당 4만5천원에 8백평의 자연림 상태 임야를 3천6백만원에 사서
전용한후 절반만 팔아도 1억4천만원이 된다.

단순히 토지가에 대한 시세차익만 1억원이 되는 셈이다.

임야를 형질변경하는 법적 절차는 의외로 간단하다.

지자체에 허가 신청을 내면 특별한 하자가 없는한 1~2개월이면 허가를 받을
수 있다.

물론 공시지가의 20%에 해당하는 전용부담금과 매년 고시가격이 다르지만
평당 4천원정도인 대체조림비를 준비해야 한다.

허가를 받기위해 지자체를 자주 찾아야 하는게 번거롭다고 생각되면 임야
전문개발업체에 의뢰할 수도 있다.

임야거래는 활발한 편이 아니다.

때문에 임야를 구입해 형질변경허가를 받아놓고 장기적으로 전원주택 동호인
주택 자연휴양림 수목원 테마단지 관광농원 청소년수련원 등의 사업개발을
구상할 수도 있다.

<>각종 보호구역은 피해야 한다 =산 근처로 물까지 흐른다면 금상첨화지만
그런 지역에 투자를 할 때는 확인해둬야 할게 있다.

상수원보호구역으로의 지정여부다.

상수원보호구역은 형질변경에 제약이 많기 때문이다.

해당 지자체에서 "토지이용계획 확인원"을 떼보고 수질보전 지역인지를
확인해야 한다.

군사보호시설구역에도 개발이 사실상 불가능하다.

임야라도 보전임지는 형질변경하기가 까다롭다.

또 <>나무조밀도 50%이상 <>경사도 20도이상 <>천연기념물로 지정되거나
희귀한 나무가 있을 때는 허가를 받을 수 없다고 봐야한다.

< 김호영 기자 hykim@ >

<>도움말:공간개발연구원 (02)3443-5455 한국개발컨설팅 (02)3141-7777

( 한 국 경 제 신 문 1998년 11월 17일자 ).