살던 집이 경매에 부쳐지면 세입자들은 어떻게 해야 하나.

IMF관리체제이후 개인파산자가 속출하면서 살던 집이 경매로 넘어가게돼
뜻밖의 피해를 입는 세입자들이 크게 늘고 있다.

특히 부동산값의 폭락으로 최근엔 집값이 전세금을 밑돌거나 담보에
못미치는 "깡통아파트"까지 나오면서 세입자들의 불안이 한층 심화되는
추세다.

전문가들은 현행 경매제도에 세입자를 위한 적절한 대응수단이 있다면서
이를 잘 활용하면 싼값에 내집장만이 가능하다고 조언한다.

시세 입지여건 근저당 설정규모 등 집에 대한 사정을 세입자가 가장 잘
아는 만큼 경매에 참가하면 적정한 값에 낙찰받을 가능성이 높다는 얘기다.

<>현황

법원 및 경매업계에 따르면 올들어 서울 수도권에서 경매물건으로 나온
주택은 한달평균 1만3천여건으로 지난해 같은기간보다 30%이상 늘고 이중
세입자가 낙찰받는 사례도 상당한 것으로 나타났다.

태인컨설팅 코리아21세기 등 경매전문업체들은 세입자들의 경매에 관한
문의가 올들어 한달평균 1백여건으로 지난해보다 곱절이상 늘었다고 밝혔다.

특히 이들중에는 근저당 설정권자 등 다른 이해관계자보다 권리관계가
뒤져 집을 자신이 낙찰받지 못할땐 전세금을 다 돌려받지 못하는 세입자들이
많은 것으로 알려졌다.

<>사례

이모씨(34세.회사원)는 자신이 살던 집이 경매로 넘어가게 되자 지난달초
직접 입찰에 참가, 낙찰받은 케이스.

1천만원만 들여 싯가 9천만원짜리 집을 장만하는데 성공한 것이다.

이씨가 서울 신림동에 위치한 싯가 9천만원의 다세대주택을 4천8백만원에
전세를 얻어 이사온 것은 지난 96년 8월.

그때만해도 이집엔 은행융자 6백만원에 대한 근저당이 설정돼 있었으나
그는 만일을 대비해 전입신고를 하면서 확정일자도 받아 두었다.

그러나 이후 이 집에는 근저당 가압류 등이 잇따라 설정됐고 결국
근저당을 설정한 금융기관에 의해 경매로 넘어가게 됐다.

이 주택의 최초감정가는 8천5백만원이었으나 2회유찰되면서 최저경매가가
5천4백40만원으로 떨어졌다.

한번 더 유찰돼 다른 사람에게 낙찰되면 이씨가 전세금을 다 돌려받을 수
없는 상황까지 온 것이다.

고민끝에 이씨는 전문가와 상의해 집을 자신이 사기로 하고 입찰에 참가,
5천4백40만원에 낙찰받았다.

그후 법원에 전세금과 낙찰금액에 대한 상계를 신청해 잔금과 세금 및
부대비용만을 부담, 1천만원이 안되는 금액으로 내집을 장만하는데 성공했다.

<>주의점

통상 법원의 경매개시 결정후 3개월후에 경매가 이뤄지기 때문에
세입자들이 대응할 시간은 충분하다.

살던 집이 경매로 넘어가게되면 우선 확정일자 전입일자 거주일자 등이
근저당이나 가압류 설정일보다 앞선지를 확인하는게 필요하다.

자신이 선순위에 해당하거나 낙찰예상가보다 전세금이 적을 경우엔 경매에
참가하는게 유리하다.

이때 집에 대한 시세파악과 등기부등본 등 기본적인 서류점검은 물론
얼마에 낙찰받아야 자신에 가장 유리한지를 따져 입찰가를 산정해야 한다.

특히 확정일자를 받아두지 않아 경락후에 배당을 받을 수 없는 세입자들은
입찰가가 상당폭 떨어졌을 때 낙찰받아야 손해를 줄일 수 있다.

그러나 선순위로 많은 금액이 잡혀있으나 자신은 후순위로 전세금을 많이
돌려받지 못할땐 집주인과 타협, 경매전에 집을 매입하는게 바람직하다.

< 유대형 기자 yoodh@ >

( 한 국 경 제 신 문 1998년 5월 27일자 ).