[내집마련] IMF시대 '임대주택'을 노려라 .. '지름길'

서민들의 내집 마련 인기상품으로 임대주택이 급격히 부상하고 있다.

특히 정부가 임대주택 활성화를 위해 공급확대를 중심으로 다양한 정책을
추진하고 있어 임대주택에 대한 관심은 갈수록 높아질 전망이다.

공공임대주택은 싼 임대료를 내면서 5년간 거주한뒤 자기 명의로 분양받을
수 있는 아파트.

최소한 5년간은 전세값을 걱정하지 않고 살 수 있으니 서민에겐 안성맞춤
이다.

또 분양받을 때는 인근 아파트의 분양가보다 훨씬 싼 가격에 살 수 있어
일석이조인 셈이다.

공공임대주택은 정부가 무주택 서민들을 위해 복지정책 차원에서 마련한
것이다.

따라서 주거 비용이 훨씬 싸다.

정부는 건설비용의 절반가량을 국민주택기금에서 지원, 보증금과 월임대료
를 서민들이 부담할 수 있는 범위로 낮게 책정하도록 유도하고 있다.

게다가 임대계약기간(5년간)중 임대료 인상률을 연간 5%이내로 묶어두고
있다.


<>어떤 장점 있나

정부는 택지개발지구내 공동주택지의 20% 이상을 임대주택용지로 배정,
임대주택 활성화를 꾀하고 있다.

이와함께 임대주택용 택지에 한해 조성원가보다 낮은 가격에 공급하고
있다.

건설원가를 최대한 낮춰 주택건설사업자들에게 유인을 제공하고 서민들
에게도 그만큼 임대료를 낮춰 주겠다는 의지이다.

정부는 또 임대주택을 공급받은 서민이 계약기간(5년)내에 임차권을
포기하고 사업시행자에게 반환할 경우 국민주택 청약권을 다시 부여하고
있다.

따라서 임대주택에 살던 사람이 경제여건의 변화로 임차권을 사업자에게
양도하고 보증금을 환불받아 주택청약저축에 재불입할 경우 종전의 불입기간
을 인정하는 것은 물론 1순위 청약권까지 인정해 준다.


<>언제 어디서 분양되나

주공은 올해 서울 휘경동, 인천 삼산2지구 등 수도권 6곳에서 임대아파트
3천8백14가구를 공급한다.

서울에서는 7월께 휘경동에 17,26평형 8백가구를 분양하고 수도권에 인천
논현동에서 16평형 1백34가구, 22평형 2백38가구를 5월께 공급하는 것을
시작으로 화성 발안, 안양 율목, 광명 철산, 인천 삼산2지구 등지에서
순차적으로 공급할 예정이다.

특히 교통여건이 좋고 환경친화형 아파트단지로 꾸며지는 서울 휘경동
지역은 청약경쟁이 치열할 전망이다.

민간건설업체들은 올해 수도권을 중심으로 1만여 가구의 임대아파트를
공급할 예정이다.

지난해 안성군 진사리와 금산리 일대에서 2천7백가구를 공급한 청설종합
건설은 주은산업과 공동으로 하반기에 안성군 공도면 용두리에서 17~26평형
2천6백13가구를 분양할 계획이다.

이 회사는 이를 위해 지난달 사업승인을 획득한데 이어 조만간 착공계를
제출할 방침이다.

한목공영은 안성 중앙대캠퍼스 맞은편인 대덕면 신령리에서 2천6백43가구의
아파트중 8백5가구를 4월말께 임대로 공급한다.

이밖에 교보건설과 이화건업은 오산시 고현동과 이천시 부발읍에서 각각
8백10가구와 9백25가구의 임대아파트를 분양중이고 일신제네콘은 평택시
안중면에서 15~23평형 6백80여가구를 빠르면 하반기에 공급할 방침이다.


<> 보증금과 임대료 수준은

공공임대주택의 최대 장점은 임대보증금 및 임대료가 매우 싸다는 것이다.

지난해 기준으로 1급지인 서울의 경우 전용면적 15평형 공공임대주택의
임대보증금은 약 1천8백84만5천원이다.

전세가격의 3분의 1 수준에 불과한 금액이다.

안양 광명 성남 과천 등 서울 위성도시에서는 더 싸다.

2급지로 분류되는 이들 지역에서는 임대보증금이 1천5백39만3천원
정도이다.

3급지 이하로 내려가면 보증금은 더욱 싸진다.

매월 내는 임대료도 웬만한 사글세보다 낮게 책정돼 있다.

1급지인 서울이 18만1천원인 것을 비롯 14만~18만원선이다.

20만원을 넘는 곳은 없다.


<> 청약자격과 분양전환 절차는

임대주택 청약자격은 원칙적으로 국민주택 청약관련 저축에 가입한
무주택세대주에 한한다.

세부적으로는 입주자 모집공고일 1년전부터 입주시까지 무주택 세대주로
법규에 명시돼 있다.

입주자 선정은 추첨에 따른다.

임대주택을 분양할 때는 임차인에게 분양우선권이 주어진다.

임차인이란 임대주택을 처음 공급할때 임차자격을 갖고 공급 받은뒤
계약기간인 5년동안 해당 임대주택에서 거주한 사람을 말한다.

분양전환가격은 법규에 "건설원가와 감정평가가격의 산술평균가격으로
한다"고 규정돼 있다.

분양전환은 최초입주자 지정기간 만료일 익월부터 5년 이후에 분양전환한다

산정기준은 건설원가와 감정평가가격의 산술평균.

그러나 분양전환당시의 주택분양가 원가연동제시행 지침에 의해 산출한
당해 주택분양가격에서 임대기간중인 감가상각비를 공제한 금액을 초과할
수 없다.

처음 임대주택으로 공급할 당시의 아파트 건설가격과 분양전환 시점의
시세차이를 절반으로 나눠 분양전환가격에 반영한다는 것이다.

예를 들면 임대주택으로 공급한 15평형 아파트의 공급 당시 건설원가가
5천만원이었는데 분양전환시 시세는 7천만원이라고 할때 시세차익 2천만원의
절반인 1천만원을 분양가에 반영, 6천만원이내에서 임차인에게 분양하게
된다.

<김태철 기자>

( 한 국 경 제 신 문 1998년 3월 31일자 ).