여유자금을 부동산 임대에 투자, 매달 일정한 수입을 챙기려는 투자자들에게
오피스텔이 괜찮은 투자상품으로 인기를 끌고 있다.

그렇다고 오피스텔에 투자한다고 안정된 고수익이 보장되는 것은 아니다.

임대수요가 많은 역세권이나 대학가 근처의 오피스텔을 눈여겨 볼 필요가
있는 것은 물론 세금 등 관련 금융상식을 숙지하는 것이 중요하다고 전문가들
은 지적한다.

<> 오피스텔은 1가구 1주택 대상에서 제외

=오피스텔 분양업자들은 광고를 내면서 세제면에서 유리하다는 점을 강조
한다.

그러나 여기에는 허와 실이 있다.

오피스텔이 1가구 1주택에 해당되지 않는다는 것은 오피스텔을 주택으로
보지 않기 때문에 투자자가 기존에 주택을 한채 갖고 있어도 그 주택을 양도
할때 그로 인한 세금을 내지 않아도 된다는 것을 의미한다.

나중에 오피스텔이 완공되어 주거용으로 쓰이더라도 기존 주택의 양도소득세
는 비과세된다는 얘기다.

이런 경우가 오피스텔 투자자에게 항상 유리할까.

반드시 그렇지 않다.

현행 세법에서는 부동산을 매각,일정금액이상의 차익을 내면 원칙적으로
모두 양도소득세를 납부해야 한다.

그러나 주택의 경우 1가구에 한채만 있으면 이를 양도할때 예외적으로 양도
소득세를 비과세하고 있다.

따라서 주택이 아닌 경우에는 1가구 1주택 비과세가 처음부터 적용될 여지가
없다.

다시 말해 오피스텔은 주택이 아니기 때문에 구입해 보유한 기간이 몇년이
되든, 기존에 주택이 있었든 없었든 관계없이 그것을 양도하는 때에는
항상 양도소득세를 내야 한다.

따라서 오피스텔은 주택이 아니기때문에 무조건 양도소득세제면에서 유리
하다는 주장은 설득력이 떨어진다.

<> 오피스텔 구입전에 사업자 등록증을 발급받아라

=부가가치세법상 주택을 제외한 모든 부동산을 임대할때는 세금을 내야
한다.

오피스텔은 사무실에 속하기 때문에 분양 받은 투자자가 그것을 임대하든,
거기서 사업을 하든 원칙적으로 부가세를 내야 한다.

부가세는 건물대금의 10%이기 때문에 만만치 않은 금액이다.

그런데 오피스텔을 구입한 투자자는 통상 2년에 걸쳐 분양대금을 나눠내는데
여기에 부가세가 포함돼 있다.

투자자는 해당 오피스텔에서 임대를 시작하기전까지 이렇게 낸 부가세를
환급받을수 있다.

부가세는 매출세액에서 매입세액을 공제한 차액만을 부과대상으로 한다.

따라서 투자자가 임대사업을 시작하기 전에는 임대료를 받지 못해 매출세액
이 없고 매입세액만 있기 때문에 부가세 과세 대상은 오히려 마이너스가
되기 때문이다.

문제는 사업자 등록증이 없으면 부가세를 환급받을수 없다는데 있다.

환급받는 시기는 매년 1, 4, 7, 10월께로 관할 세무서에 신고를 해야 한다.

여기서 또 유의할 점은 해당 오피스텔이 주거용으로 쓰일 경우 나중에
부가세 환급분을 돌려줘야 한다는 것이다.

그렇다 하더라도 가산세가 붙지 않을 뿐더러 나중에 어떤 용도로 쓰일지
불확실하기 때문에 일단 부가세환급을 받는게 필요하고 이를 위해서는 사업자
등록증을 갖고 있어야 한다고 전문가들은 조언한다.

<> 경매 오피스텔을 노려라

=경매시장에 나온 오피스텔은 가격이 시세보다 20~30% 싸기 때문에 여윳돈
3천만원으로 임대수익을 낼수 있는 경우도 있다.

물론 곧바로 입주가 가능하고 임대할수 있다는 점도 경매 오피스텔이
추천되는 이유중의 하나다.

그러나 경매물건이어서 등기부상의 권리관계를 살펴보는 것도 필요하다.

주거용으로 인정받은 오피스텔의 경우 선순위 임차인에게 전세금을 내줘야
하는 일이 발생할수 있다.

주거용으로 인정되는지 여부는 주민등록 전입여부로 파악할수 있다.

< 오광진 기자 >

(한국경제신문 1997년 11월 10일자).