서울시 5개 저밀도지구의 재건축기준이 확정됨에 따라 이들 지구안에
위치한 29개 아파트단지에 대한 투자수익성에 관심이 모아지고 있다.

대부분의 아파트단지는 가격이 오를 만큼 올라있으나 일부 아파트는
이번 건축기준 확정으로 가격이 추가상승할 가능성도 있기 때문이다.

우선 투자가능성을 점쳐보기 위해서는 이번 저밀도지구 재건축기준이
"용적률 제한-층고 및 평형배분완화"라는 기본골격을 갖추고 있다는 점에
주목해야 한다.

단지 단위로 볼때 대지면적 비율이 높고 택지감정평가액이 많은 단지가
더 유리해졌다는 얘기다.

반면 대지지분이 적은 단지는 용적률이 주민들의 요구에 못미치는
2백85%에 머물러 중대형아파트를 생각만큼 많이 짓기는 어려워졌다.

대지지분이 상대적으로 적은 단지의 경우 사업성이 그만큼 떨어지는
셈이다.

이같은 점을 감안할때 저밀도지구 아파트시세는 대부분 상한까지 올랐다고
볼 수 있다.

특히 상당수의 아파트가 90년이전부터 재건축바람이 불면서 고밀도
건축기준에 맞춰 가격이 형성돼 있다.

잠실 도곡 반포 등 주요지역에선 20평형미만 소형평형의 평당 거래가격이
최고 1천5백만원선이다.

잠실 주공1단지 10평형이 9천7백만원, 13평형이 1억3천만원이며 도곡 주공
10평형이 1천5백만원, 13평형이 2억원에 이르고 있다.

이에따라 뒤늦게 재건축사업이 추진되고 있는 곳을 중심으로 대지지분이
넓고 공시지가가 높은 아파트는 내집마련과 함께 일부 투자수익을 볼 수
있는 것으로 분석되고 있다.

재건축은 조합구성 시공사선정 등 각 사업단계에 따라 가격이 뛰는데
재건축바람이 늦게 분 아파트는 그만큼 프리미엄이 적게 붙었다고 볼 수
있다.

삼성동 해청아파트, 도곡동 도곡 주공 등 택지감정평가액이 1천만원을
웃돌 것으로 예상되는 아파트도 투자해 볼만하다.

택지가격이 비싼 만큼 분양가격이 높아지고 전체 재건축사업 수익이
올라가 각 조합원에게 돌아가는 수익도 높아지고 있기 때문이다.

전용면적 18평이하의 소형평형을 20%만 지어도 된다는 기준도 투자
수익성을 높여줄 수 있는 요소이다.

종전에는 대지지분이 적은 조합원은 작은 아파트를 배정받을 수 밖에
없었으나 이제 중대형의 아파트를 분양받을 수 있는 가능성이 커졌기
때문이다.

그러나 이들 재건축사업에선 사업추진의 원활성여부가 가장 큰 투자변수로
작용할 가능성이 많다.

대부분의 아파트단지가 수천가구에 이르는 대규모인데가 각종 인허가를
남겨놓고 있어 사업일정이 불분명하다.

경관심의 환경영향평가 교통영향평가 기본계획수립 이주 등 넘어야할
산이 겹겹이 놓여있다.

이에따라 시공사 및 조합원들이 완공시점까지 10년이상을 걸린다고
예상하는 단지가 적지 않다.

따라서 사업기간이 짧은 재건축아파트를 고르는게 투자의 포인트다.

< 김철수기자 >

(한국경제신문 1996년 11월 16일자).