자투리땅 개발이 다양해지고 있다.

지난 9월 다가구.다세대주택 주차장 및 건축기준 강화방안이 마련되면서
서울을 비롯한 대도시에 50-100평규모의 나대지나 낡은 단독주택이 들어서
있는 자투리땅을 개발하는 색다른 방법들이 도입되고 있다.

50평안팎의 소형 자투리땅을 합쳐(공동지분제방식) 10가구미만의 중대형
평형다가구를 건립하는 고급임대주택, 지상1-2층에 상가 3-4층엔 주택을
들이는 상가주택, 기존 다가구주택에 주차기능을 강화해 지상1층 전체를
주차공간으로 활용한 필로티건물 등이 새로 등장하는 대표적 개발방법들이다.

이러한 자투리땅 살리기 묘안들은 강화된 주차장기준을 따르면서도
부동산테크에 성공할 수 있는 대안으로서 주목받고 있다.

<> 10가구미만 중대형 고급임대주택

강화된 주차장기준을 충족시키면서 좀더 넓은 공간을 필요로 하는 임대
주택수요층을 겨냥한 새로운 주택상품이다.

종전처럼 소형평형을 10가구이상 지을 경우 주차공간이 상대적으로 커
연면적(200평방m 이하)과 층수(지상3층 이하)가 제한받는 다가구는 사실상
수지를 맞출 수 없다.

따라서 연면적 200평방m 이하에서 층마다 30평형대 2가구씩 10가구미만
(주차공간 6대이하)을 지어 입지에 따라 사무실기능을 강화하거나 내장을
고급화한 고급임대주택이 자투리땅 개발의 새로운 방법으로 자리잡아 가고
있다.

테헤란도 뒤편의 고급주택가를 선호하는 외국상사원들을 겨냥, 사무기능을
강화하고 평형을 넓혀 건립한 한국예건의 청담동 다가구주택이 중대형 고급
다가구주택의 대표적 성공사례로 꼽힌다.

<> 필로티형 다가구주택

주차공간을 확보하기 위해 상가나 빌딩에 주로 활용되던 이 방식이 최근
다가구.다세대주택에도 도입되고 있다.

특히 1층 전부를 주차장으로 활용하는데 그치지 않고 지하에 카페나 식당
등 근린생활시설을 유치해 넉넉해진 주차시설을 적극 활용하는 다가구건립이
늘고 있다.

이 방식은 지하층에 살림집 대신 카페, 사무실, 식당 등 위층의 다가구
주택 입주자들을 대상으로 영업이 가능한 업종을 들이는게 특징이다.

입주자들이 지하층을 이용하는 주요 수요자임을 감안, 학생이나 독신자를
겨냥해 적은 평형을 많이 지어 입주자수를 늘이는게 유리하다.

특히 대지가 비스듬히 경사져 지하층으로 자연스럽게 햇빛이 드는 곳이
안성마춤이다.

지하에 근린생활시설이나 서비스.위락시설을 배치하지 않더라도 세탁실,
공동모임장소 등 입주자들이 공동생활공간으로 이용할 수 있게 하고
세입자들에게 임대가를 분담시키는 방법도 생각할 수 있다.

<> 상가주택

지하와 지상1-2층에는 상가를, 3-4층에는 주택을 들이는 개발방법이다.

다만 상가주택은 대로변이나 차량이 왕복할 수 있는 이면도로변에
건립해야 한다.

따라서 상권이 확장될 가능성이 높은 지하철4호선 수유역, 지하철2호선
왕십리역세권, 1호선 성북역, 7호선 군자역이나 상권이 안정돼 있어 당장
수익을 볼 수 있는 대학가 상권지역 등이 상가주택 적지로 꼽힌다.

그러나 상가주택을 지을때 상가보다는 주택면적이 넓어야 세금면제혜택을
많이 받을 수 있다는 점을 염두에 둬야한다.

주택면적이 상가보다 넓을 경우 주택으로 인정돼 양도세면제 등 각종
혜택을 받을 수 있으나 상가면적이 클 경우 상가임대소득세를 내야하는 등
세금면제 혜택이 주택에 한정돼 주어지기 때문이다.

<> 공동지분제방식

인접해 있는 자투리땅을 공동으로 개발,수익성을 높이는 방식이다.

서울 관악구 봉천동에 이웃해 살고 있는 김모씨와 정모씨는 지은지 20년이
가까워진 145평과 270여평의 단독주택을 헐고 공동사업으로 연립주택과
주거형오피스텔이 함께 들어서는 건물을 짓고 있다.

요즘 인기있는 다가구주택을 각자 지을 경우 연면적 200평을 넘어설 수
없어 놀리는 땅이 많아지고 연립주택이나 빌라를 건립하려해도 채산성이
맞지않았기 때문이다.

이들은 임대수익을 토지비율대로 나눠갖기로 하고 400여평의 대지에 지상
6층 연면적 1,000평규모의 연립주택과 주거형 오피스텔이 함께 들어선 주거
단지로 개발방향을 잡았다.

4층이상은 연립주택으로, 지상2,3층은 근린생활시설로 각각 따로 인허가를
받고 연립주택은 전용면적 25.7평이하로 지어 임대소득세 등 각종 세제면제
혜택을 받을 수 있도록 계획했다.

연립주택은 전용면적 32평형(25.7평) 19가구를 들이고 근린생활시설자리인
2개층에는 각각 2가구씩의 오피스텔(40평-50평)을 넣어 주거.사무겸용
시설이나 학원, 사무실 등 다양한 용도로 쓸 수 있도록 했다.

특히 지상1층을 일반빌딩보다 높여 반지하층과 반지상층 2개층 전체를
주차공간으로 확보해 차량을 소유한 연립주택입주자나 근린생활시설을
입주자들이 주차하는데 전혀 불편함이 없도록 배려했다.

< 김동민기자 >

(한국경제신문 1996년 11월 15일자).