서울 재개발지구내 소형 국공유지 지분가격이 크게 부풀어있다.

이에따라 청약예금을 들지않고 로열층 아파트를 구입하겠다는 생각에
무턱대고 재개발 국공유지를 구입하다 상당한 금전적 손실을 보는
사례가 생겨나고있다.

이는 국공유지를 구입해 재개발조합원이 될 경우 처음 국공유지
지분값은 물론이고 불하대금 추가분양대금을 별도로 내야하기 때문이다.

국공유지 지분값은 실제 땅값이 아니라 점유권을 이어받아 조합원이
되는데 대한 보상인데 서울지역 택지부족현상 등으로 인해 이 지분값이
비현실적으로 높아져있다는게 전문가들의 지적이다.

특히 국공유지 불하가격이 공시가격으로 매겨져 부담액이 늘어나면서
꼼꼼한 투자분석이 필요하다.

국공유지 비율이 98%에 이르는 등 국공유지가 많은 서울 관악구 성북구
등의 재개발지구에서 국공유지 지분가격의 거품현상이 두드러지고 있다.

<>봉천3재개발구역(서울 관악구 봉천5동)

= 총 5천3백87가구가 들어서는 이곳은 건축물이 있는 10-12평의
국공유지가 7천만원선에 거래되고 있다.

이 땅을 구입하면 33평형을 배정받을 수 있다.

문제는 10평을 기준으로 할때 불하대금 약 2천5백만원, 토지 및 건축물
평가액과 아파트분양가격의 차액 7천5백만-8천만원을 별도로 부담해야 한다는
점이다.

총 1억7천여만원의 자금이 투입되는 셈이다.

이를 일반분양가격(기본형)과 비교하면 6천만원 이상 비싸다.

이곳 분양가격은 평당 3백30만원선으로 33평형의 경우 1억9백만원선으로
추정되고 있다.

일반분양가격에 15%옵션을 적용하더라도 4천5백만원이 더 들어간다는
계산이다.

인근 "시세(1억7천만-1억8천만원)와의 차액"의 최고 70%인 채권을
다써도 투입금액과 1천만원이상 차이난다.

동아건설과 삼성건설이 시공을 맡아 철거중인 이 지구는 99년말
완공예정이다.

무이자 이주비는 2천만원. 봉천4-2지구 봉천8지구등 인근 재개발지구에서
비슷한 양상을 보이고있다.

<>신림1재개발구역(서울 관악구 신림7동)

= 5천9백60가구가 건설되는 이곳은 33평형을 분양받을수있는 8-10평정도의
국공유지가 4천5백만선에 거래되고 있다.

아직 사업시행인가가 떨어지지않아 비교적 싼편이다.

여기에 국공유지 8평을 기준으로 할때 예상되는 불하대금 2천만원, 33평형
분양가격(1억1천5백만원.평당 3백50만원)과 재산평가액(건축물포함
2천4백만원)의 차액 9천1백만원을 추가로 내야 한다.

총 1억5천6백만원을 부담하는 셈이다.

그러나 이 금액은 기본형 일반 분양가격 1억1천5백만원보다 5천만원이상
높으며 15%옵션기준으로 하면 3천5백만원 가량 비싸다.

지분을 구입할 경우 채권을 피할 수 있는 잇점이 있으나 금융이자를
감안하면 큰 투자가치는 없다는 분석이다.

시공은 대우와 동아건설이 담당하고 있으며 올말 사업시행인가가
떨어질 예정이다.

<>정릉4재개발구역(서울 성북구 정릉4동)

= 2천5백40가구가 건립되는 이 지구는 32평형을 배정받으려면 12평이상의
지분이 필요하다.

12평 국공유지의 가격은 6천5백만선이다.

여기에 추가로 내야할 불하가격은 평당 2백만원선으로 총 2천4백만원이며
분양가격(1억1천2백만원.평당3백50만원)과 재산평가액(2천9백만원.평당2백
40만원)의 차액은 8천3백만원이다.

모두 1억7천2백만원이 들어가는 셈이다.

청약예금에 든 사람이 채권없이 분양받을때 소요되는 기본형 분양가
1억1천2백만원에 비해 6천만원 비싸다.

시공사는 우성건설이며 무이자 이주비는 5천만원이다.

국공유지가 60% 이상인 미아1-1지구, 미아1-2지구, 미아5-2지구 등
인근 미아리일대 재개발구역도 비슷한 상황이다.

< 김철수 기자 >

(한국경제신문 1996년 7월 12일자).