['95 부동산시장] 실소유자 이름 등기..부동산실명제 개요

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부동산실명제는 주택이나 토지등을 실제 소유자 이름으로만 등기를 하게
하는 제도다.

남의 이름으로 등기를 하면 효력을 인정하지 않음은 물론 처벌을 받게
된다.

이미 다른 사람의 명의로 등기해놓은 부동산은 일정한 유예기간안에
실제소유자 앞으로 전환토록 의무화했다.

정부는 이같은 내용의 "부동산실소유자명의 등기에 관한 법률(안)"을
입법예고해 놓고 있다.

7월1일부터 시행되는 부동산실명제의 개요를 정리한다.
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<>타인명의등기 무효화=오는 7월1일부터 신탁업법에 의한 신탁등기와
사인간의 채권채무관계 표시인 양도담보를 제외하고는 명의신탁(타인명의
등기)을 불허한다.

양도담보는 보편화된 거래관행인 점을 감안해 앞으로도 인정하도록 하되
등기에 해당부동산이 채무변제를 위해 담보로 제공됐다는 사실과 함께
채무자의 이름을 표시해야만 인정하도록 했다.

이 법시행이후에 새로하는 명의신탁은 무효로 했다.

즉 이름을 빌려준 사람이 해당부동산을 자신의 것이라고 우기면 소송을
내더라도 사실관계와 무관하게 등기부상의 명의자에게 소유권을 인정한다는
것이다.

다만 종중의 부동산을 대표자 이름으로 등기하는 경우와 부부간의 명의
신탁은 예외적으로 허용키로 했다.

이 경우에도 조세를 회피하거나 강제집행을 면하려 하는등의 위법사실이
발각되면 명의신탁은 인정되지 않는다.

<>명의신탁 처벌=부동산실명제를 어기고 남의 이름으로 등기를 하거나
채권채무 관계가 아니면서 양도담보를 위장해 명의신탁을 한 사실이 적발
되면 5년이하의 징역이나 2억원이하의 벌금을 물릴수 있게 했다.

형벌과는 별도로 해당부동산가액의 30%를 과징금으로 물리게 된다.

또 명의신탁인 줄알면서 자신의 이름으로 대신 등기할 수 있도록 이름을
빌려주는 사람(명의수탁자)은 3년이하의 징역과 1억원이하의 벌금에
처하도록 했다.

이와함께 부동산실명제를 위반하도록 교사하거나 방조한 사람에게도 1년
이하의 징역이나 1천만원이의 벌금을 부과하게 했다.

이법에서는 명의신탁을 이용한 탈세를 막기위해 탈세혐의가 있는 경우엔
국세청장이 실명등기 여부를 조사할 수 있게 했다.

<>기존 명의신탁부동산의 실명전환=과거에 다른 사람이름으로 등기를
해놓은 부동산은 오는 7월1일부터 내년6월30일까지 1년이내에 실제소유자
명의로 전환을 해야 한다.

만일 이 기간이내에 실명으로 전환하지 않았다가 나중에 적발되면 명의
신탁 약정은 무효가 된다.

이와함께 부동산가액의 30%를 과징금으로 물게되며 그 이후에도 실제
소유자 앞으로 전환하지 않을 때는 첫해엔 10%, 다음해엔 20%의 이행강제금
을 부과한다.

과징금과 이행강제금은 시장.군수가 부과토록 했다.

다만 부동산실명제로 지나친 충격이 가지 않도록하기 위해 실명전환 의무
기간안에 명의수탁자 이름(등기자명의)으로 처분하는 경우엔 실명제위반
여부를 따지지 않도록 했다.

<>과거의 불법에 대한 처벌=오는 7월1일부터 1년간의 유예기간동안 실명
으로 전환하는 과정에서 과거의 불법사실이 드러나면 원칙적으로 예외없이
해당법률에 따라 처벌토록 했다.

예컨데 국민주택이나 민영주택을 전매금지 기간안에 전매했거나 외지인
이어서 살수 없는 시골의 논을 현지인 명의로 사둔 것이 밝혀지면 처벌을
받도록 한다는 것이다.

아파트를 미등기로 전매했거나 전매입주한 경우엔 주택건설촉진법에선
형사처벌과 함께 주택을 환수하도록 규정하고 있다.

또 농사가 가능한 거리에 살지않는 사람은 농지취득 자격이 없기 때문에
농지를 매각하거나 새로은 농지법에 따라 내년이후에 전환여부를 가려야
하게 된다.

<>과거 탈세에 대한 추징=원칙적으로 과거에 명의신탁을 이용해 세금을
탈루한 경우엔 탈루세액을 추징하되 몇가지 예외를 두었다.

우선 명의신탁 부동산이 1건이고 해당부동산의 가액이 5천만원 이내일때는
일부세금은 추징하지 않도록 했다.

대상이 되는 세금은 1세대1주택을 위장해서 감면받은 양도소득세와 다른
사람이름을 이용해 내지 않은 종합토지세와 증여세로만 한정했다.

이와함께 기업이 업무용부동산을 임직원명의등으로 취득했다가 유예기간중
에 업무용으로 전환하는 경우엔 과거에 내지않은 취득세(비업무용일 경우
취득세 7.5배 중과)를 추징하지 않게 했다.

< 정만호기자 >

(한국경제신문 1995년 2월 18일자).