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[휴가철 이후 분양 물량] 오피스텔 업무용 사업자등록 땐 부가세 환급

입력 2016-08-17 16:34:20 | 수정 2016-08-17 16:34:20 | 지면정보 2016-08-18 B3면
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알짜 세무이야기 (5)

주택임대사업은 면세사업 대상…환급 불가능
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세금 얘기를 할 때 흔히 오피스텔은 “박쥐 같다”고 한다. 상황에 따라 ‘새’가 되기도 하고 ‘쥐’라고 얘기하기도 해서다. 오피스텔은 건축법 적용을 받는 업무시설이지만 숙식을 가능하게 만든다. 최근 주거 목적으로 사용하는 사례가 늘어 오피스텔을 아예 주거전용으로 사용할 수 있도록 규제를 대폭 완화했다. ‘주거용 오피스텔’이라는 이름으로 분양도 대거 이뤄진다.

주거용으로 사용할 경우 오피스텔도 주택임대사업등록을 할 수 있다. 주택임대사업등록을 내면 취득세와 재산세가 감면된다. 종합부동산세 과세대상에서도 제외된다. 요건을 갖추면 1가구1주택으로 양도소득세 비과세도 가능하다. 주거용으로 임대하면 2000만원 이하 임대소득에 대해 내년 말까지 한시적으로 비과세와 분리과세 혜택을 받을 수 있다.

하지만 주거용으로 오피스텔을 구입했는데도 업무용으로 사업자등록을 내려는 사람이 종종 있다. 취득할 때 부가가치세를 환급받았거나 보유한 주택 개수가 늘어나는 것을 피하기 위한 것으로 해석된다. 물론 완벽한 방법은 될 수 없다. 오피스텔은 업무용과 주거용 중 어느 쪽인지 정체성을 확실하게 갖춰 사실에 맞게 신고하는 것이 추후 세무조사 시 불이익을 예방할 수 있다.

오피스텔에 대한 부가가치세(VAT) 얘기를 해보자. 부가세는 사업자가 창출한 부가가치에 대해 10%를 과세하는 것이다. 다만 사업자가 내지 않고 최종소비자가 낸다. 사업자가 소비자에게 물건을 팔 때 물건값의 10%(VAT)를 포함해서 징수·신고하고 최종소비자 대신 납부한다. 물건을 구입한 소비자가 사업자이고 해당 물건을 사업에 사용한 경우 사업자는 부가세를 신고할 때 본인이 부담한 10%의 부가세를 공제받거나 환급받을 수 있다. 물건을 구입한 사람이 사업자가 아니라 최종소비자이거나 부가세 납부의무가 없는 면세사업자의 경우에는 환급이나 공제가 없다.

오피스텔을 분양받아 취득할 때 일반인 자격으로 취득하면 부가세는 가격의 일부일 뿐이다. 오피스텔에 포함된 부가세(건물가격의 10%)를 환급받기 위해선 최종 소비자가 아니라 사업자 신분이어야 한다. 분양계약 뒤 곧바로 일반과세자(업무용 건물 임대사업자)로 사업자등록을 낸다.

그런데 왜 주택임대사업등록을 내면 부가세 환급이 불가능할까. 주택임대사업은 부가세 과세대상이 아닌 면세사업 대상이기 때문이다. 오피스텔을 주거용으로 임대하는 경우 사업자등록을 내더라도 부가세를 신고하고 납부할 필요가 없다. 따라서 본인이 부담한 부가세도 환급받을 기회가 사라진다. 병원 목적으로 의사나 한의사가 오피스텔을 분양받는 경우도 동일하다. 병원과 같은 의료업도 부가세를 납부하지 않는 면세사업자이기 때문에 의사가 사업 목적으로 부가세를 부담해 구입한 오피스텔은 부가세를 공제받거나 환급받을 수 없다.

부가세는 최종소비자가 내야 하는 어쩔 수 없는 세금이다. 동네 슈퍼에서 사 먹은 아이스크림 가격에 10%의 부가가치세가 포함됐다고 억울해하는 사람은 많지 않다. 일반 개인이나 면세사업자가 부담한 부가가치세는 환급이나 공제는 불가능하지만 부동산 구입가격으로 인정받아 향후 부동산을 매각할 때 양도소득세를 줄일 수 있다.

원종훈 국민은행 세무사(세무팀장)

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