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[은행 PB 세무사의 節稅노트] 아파트 옵션 공사도 과세 대상…완공 후에 하면 취득세 줄어

입력 2010-04-07 17:13:14 | 수정 2010-04-08 10:28:06
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직장인 A씨는 지난주 분양받은 주택 완공을 앞두고 아파트 현장에 사전입주 점검차 다녀왔다. A씨는 시공사에서 추천한 고급 마감재로 붙박이장 등을 설치하는 추가공사(옵션공사)를 할 계획이다. 하지만 옵션공사가 취득세 등록세 등에도 영향을 주는지 궁금해 하고 있다.

매매 등을 통해 소유권을 이전받을 때 처음으로 마주하는 세금이 취득세와 등록세다. 매매로 취득(분양계약 포함)하는 부동산의 취득세와 등록세의 표준세율은 각각 취득하는 물건가액의 2%로 하고 있다. 하지만 주택에 대한 취득세와 등록세 세율은 지방세법에서 산출한 세액의 50%인 1%를 각각 감면받아 두 세목 합계 2%의 세율이 적용된다.

취득세 및 등록세 이외에 부가세인 농특세 지방교육세라 불리는 부가세도 따로 내야 한다. 농특세가 면제되는 국민주택규모 이하의 주택은 세율이 2.2%가 된다. 국민주택규모를 초과하는 주택을 취득하게 되면 2.7%의 세율이 적용된다.

납부할 세액을 계산하기 위해선 이런 세율뿐만 아니라 세금을 부과하기 위한 과세표준(기준이 되는 재산의 크기)이 필요하다. 취득시기까지 시행사 등에 납부한 직 · 간접 비용을 모두 합한 금액이 취득 관련 부동산의 과세표준이 된다.

따라서 A씨처럼 입주 전에 옵션을 선택해서 고급 마감재공사를 별도로 시행한 경우나 최근 인기를 끌고 있는 주방가구,거실장 등 붙박이 품목(빌트인 방식)이 갖춰진 아파트를 취득할 때 붙박이 품목의 가격도 취득 관련 과세대상금액에 포함된다는 게 과세당국의 판단이다.

이는 옵션이나 추가공사를 시행했다고 해서 취득세가 추가되는 게 아니라 주택의 효용과 기능을 높여 취득세 납부대상이 되는 아파트 가치가 그만큼 커졌기 때문이라고 이해하면 된다.

취득세 과세기준을 잘 들여다보면 오히려 세금을 줄일 수 있는 방법도 있다. 취득세의 과세표준이 되는 취득가격은 과세대상 물건의 취득시기를 기준으로 판단한다. 취득시기인 아파트의 완공시점(사용승인서 교부일 등) 후에 옵션과 동일한 공사를 하게 된다면 취득세를 피할 수 있다.

또 여유자금이 있는 분양자라면 통상 시중은행 금리보다 높은 할인율이 적용되는 중도금 선납제를 이용하면 유리하다. 입주할 때 내야 할 취 · 등록세 계산 때 선납으로 할인된 가격만큼 분양가에서 제외되기 때문에 과표가 줄어들게 돼 취득세도 그만큼 줄어들게 된다.


이신규 <하나은행 세무사>

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