국토해양부가 서울 강남권 3개구(강남·서초·송파구)에 지정된 투기과열지구와 투기지역을 내년 초에 해제키로 한 것은 최근 급락 조짐을 보여온 이 지역 주택시장의 연착륙을 유도하기 위해서다.

하지만 강남권 집값의 경우 가격거품이 빠지는 '조정과정'에 돌입했는데,정부가 거품해소를 막는 대책을 내놓는 건 문제라는 반대여론도 만만치 않다. 강남권 부동산값은 갑자기 폭등세로 돌아설 '휴화산'의 성질을 갖고 있어 이에 대한 대비책도 마련해둬야 한다는 것이다.

◆"투기 우려 없다" vs "시기상조" 반론

정부는 지난달 3일 전국의 투기과열지구 및 투기지역을 풀 때 강남 3구는 '강남발 투기우려' 재연이 우려된다며 그대로 묶어뒀다. 하지만 한 달 남짓 만에 상황이 변했다. 강남권 3구의 집값 하락폭과 속도가 예상외로 컸기 때문.

국민은행에 따르면 지난달 서울 집값은 전달보다 0.5% 떨어져 2004년 8월(-0.5%) 이후 4년3개월 만에 가장 큰 하락세를 보였다. 강남구 집값은 1.7% 떨어졌고 서초(-1.6%) 송파(-1.3%)도 크게 하락했다. 현재 강남의 대표적 재건축 단지인 대치동 은마아파트를 비롯 공시가격 이하로 나온 매물이 수두룩하다. 집값이 고점 대비 30~40%나 떨어진 곳도 있다. 거래도 실종됐다.

국토부 관계자는 "선제적으로 대응하지 못할 경우 강남발 부동산 시장 경착륙 가능성도 없지 않다"고 설명했다.

◆민간아파트 전매제한 없어져
[강남3구 투기과열지구 해제 추진] 강남집값 하락폭 더 커져…거래 살리기 긴급처방



그동안 국토부는 강남 3구만 특별히 규제로 묶어둘 명분이 없어 규제를 풀어야 한다고 비공식적으로 밝혀왔다. 다만 '강부자'(강남부자) 정부라는 비난을 의식한 청와대 때문에 드러내 놓고 말을 하지 못했다. 투기과열지구는 주택가격상승률이 물가상승률보다 높을 경우 주택정책심의위원회를 열어 국토부 장관이 지정한다. 투기지역은 집값상승률이 소비자물가상승률의 1.3배 이상일 때 기획재정부 장관이 지정한다. 해제에는 별다른 규정이 없지만 여러 지표를 볼 때 해제를 미룰 명분이 없다는 판단을 내렸다.

손재영 건국대 부동산대학원장은 "강남 3구를 투기과열지구나 투기지역에서 바로 해제해도 시장에 미치는 영향은 미미하다"고 밝혔다.

하지만 당장 투기유발이 안 된다고 해서 지금 풀면 경기가 안정기조로 돌아설 때 곧바로 투기로 이어질 공산이 크기 때문에 시기상조라는 반론도 만만찮다.

◆규제 완화 효과는

투기과열지구에서 풀리면 민간택지에 짓는 아파트의 경우 전매제한이 없어진다. 즉 아파트를 계약한 뒤 분양권을 자유롭게 매매할 수 있어 꽁꽁 얼어붙은 주택수요를 어느정도 진작시킬 수 있을 것으로 보인다. 투기지역이 해제되는 지역에서는 아파트를 살 때 적용되던 DTI(총부채상환비율) 규제가 없어진다. 또 매매가 6억원을 넘는 주택을 살 때 적용되는 LTV(담보인정비율) 한도가 40%에서 60%로 올라간다. 간단히 예를 들면 8억원짜리 집을 살 때 은행에서 빌릴 수 있는 돈이 3억2000만원에서 4억8000만원으로 늘어난다. 그만큼 가지고 있는 돈이 적더라도 집을 살 수 있는 여유가 생긴다.

김문권 기자 mkkim@hankyung.com