아모레퍼시픽(090430) - 공장 이전 설비투자 발표, 장기적으로 수원부지 개발이익 발생 가능...우리투자증권 - 투자의견 : Buy - 목표주가 : 770,000원 ● 수원 공장 오산시 이전으로 3년간 1,744억원 설비 투자 예정 아모레퍼시픽은 이사회 결의를 통해 오산시 부지에 신공장 신설을 목적으로 1,744억원을 투자하기로 결정하였다. 현재 화장품 부문의 스킨케어 사업장인 수원공장을 오산으로 이전할 계획이다. 현 공장은 연면적 82,500m2 (대지 면적 99,000m2) 이나 신공장 예상 연면적은 약 142,560m2 (대지면적 237,600m2)으로 현재 공장보다 공장 규모는 확대될 전망이다. 동사는 신공장 설립에 2010년까지 3년간 약 1,744억원의 투자를 계획하고 있으며 이는 토지구입비용을 제외한 화장품 생산시설 및 물류센터에 대한 투자로 이루어질 전망이다. 설비가 신설될 오산 부지는 동사가 분양을 받아서 지난해부터 분양대금이 납입되었으며 금년 내에 약 300억원 추가 납입이 이루어질 전망이다. ● 2010년까지 동사 실적 변경 미미, 장기적으로 수원부지 개발시 개발이익 발생 가능 금번 투자 결정으로 당사는 2010년까지 예상 CAPEX 투자 규모를 확대하여 모델에 반영하였다. 기존 당사가 예상한 아모레퍼시픽의 CAPEX 투자 예상금액은 2008년 이후 2010년까지 연 1천억원 수준이었으나, 동 투자를 반영하여 토지와 건설중인 자산에의 투자를 연 1,700억원으로 상향 조정하였다. 그러나 신공장은 2010년말 완공 예정이며 수원공장의 이전은 2010년 말 또는 2011년 이후 이루어질 전망이므로 2010년까지 감가상각비의 변화는 없다. 단 투자 확대에 의한 현금 축소로 기존 예상보다 이자수익이 축소되나 연 30억원 수준에 불과해 순이익에의 영향은 미미하다. 따라서 2010년까지 공장 신설에 따른 동사 수익 변화는 미미하다고 판단된다. 한편 장기적 관점에서 기존 수원부지의 개발 이익을 기대할 수 있다. 당사는 공장이 이전되고 남을 수원 부지를 동사가 개발할 것으로 예상한다. 아직 개발 일정 및 개발 방법은 구체화되지 않았다. 그러나 현 수원부지의 장부가액은 500억원 (50.4만원/m2), 공시지가로는 800억원 (80.7만원/m2)이다. 수원 영통 지역의 공장부지가 현 시세로 150~200만원/m2 임 (자료: 부동산114)을 고려할 때 동 부지의 현 시장가치는 1,500~2,000억원으로 평가된다. 또한 만약 동 부지가 상업용지로 변경된다고 가정할 경우, 동 부지의 개발이익은 더 확대될 수 있다.