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일본 도심 '타워 맨션' 가격이 자꾸 오르는 이유
잃어버린 30년의 대명사로 불리던 일본이 부활하고 있습니다. 증시도 34년만에 최고치를 경신했습니다. 부동산 부문도 예외는 아닙니다. 부동산경제연구소가 지난 1월 25일 발표한 '2023년 평균 가격'에 의하면 도쿄 23개구가 작년과 비교해 39.4%나 상승한 1억1483만엔(약 10억4000만원)으로 나타났습니다. 1974년 이후 처음으로 1억엔을 돌파했습니다. 땅값과 건축비용이 상승하면서 판매가격 또한 오르는 중입니다. 분양 첫 달 계약률도 도쿄 23개구가 71%로 계약호조 기준인 70%를 2년만에 웃돌았습니다. 도쿄 23개구의 최근 5년간 상승폭은 일본에서도 두드러집니다. 무려 60.8%로 가나가와현의 11.2%, 사이타마현의 13.1%를 압도했습니다. 분양 첫 달 계약률 또한 가나가와현(68.5%)과 사이타마현(61%)은 작년에 미치지 못합니다.도심에는 부유층을 대상으로 한 고액 부동산이 잇따라 등장했습니다. 미쓰이부동산이 작년 4월에 분양한 40층 초고층 맨션인 ‘파크타워 니시신주쿠’는 1호당 평균 가격이 1억4000만엔(약12억6000만원) 전후이지만 일자리가 가까운 곳에 있다 보니 인기가 있습니다.반면 건축 비용이 너무 오르고 있어 외곽에서 적당한 수준의 맨션을 분양하기는 갈수록 어려워지고 있습니다. 때문에 주택사업자들은 가격이 높아도 고소득자를 중심으로 일정한 수요가 예상되는 도심에서의 사업을 확대하고 있습니다.이렇게 도심의 고가 맨션들이 인기가 있는 가장 큰 이유는 소득수준의 향상입니다. 20~30대 맞벌이 부부들인 새로운 세대 ‘파워커플(power couple)’이 등장하면서 이들의 연 소득 합산은 1400만엔(약1억2600만원)을 넘어갑니다. 부모세대와 달리 집값이 폭락했던 경험이 없으며 출퇴근
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빈집은 많습니다…살고 싶지 않을 뿐
올해 3월. 일본 내무성은 빈집과 별장 소유주에 대한 교토시(京都市)의 제안인 '빈집세'를 승인할 예정이라고 발표했습니다. 빠르면 2026년에 도입될 새로운 세금인 빈집세는 교토에서 주택을 확보하기 위해 고군분투하는 젊은이들을 돕고 부동산시장을 활성화하는 것을 목표로 합니다. 효과가 있다면 유사한 문제에 직면한 다른 도시에도 적용할 수 있는 참고사례가 될 수 있을 겁니다. 빈집세는 공실 부동산 외에도 세액을 계산하는데 사용할 재산가치, 위치와 함께 휴가용 주택과 비어 있는 2차 거주지를 대상으로 합니다. 재산세와 함께 부과되는 이 세금은 소유자의 부담을 약 50% 증가시킬 것으로 예상됩니다. 감정가가 낮은 부동산과 외국인 관광객들에게 인기있는 전통적인 타운하우스는 면제됩니다. 40년된 60㎡ 크기의 빈 아파트에 대한 세금이 연간 약 2만4000엔(약 21만원)이 될 것으로 추정됩니다. 고층건물의 최상층에 위치한 5년 경과된 100㎡의 타워맨션의 경우에는 93만9000엔(약 830만원)의 세금이 부과됩니다. 빈집세의 부과기준에서도 알 수 있듯이 도쿄 중심부에 새로 지어지는 타워맨션은 계속 오르고 있습니다. 일본부동산경제연구소는 2022년 기준 도쿄 중심부 23개 지자체의 맨션 평균 가격이 전년과 비교해 17.2% 증가한 9900만엔(약 8억7000만원)으로 최고 수준에 도달했다고 발표했습니다. 토지가격과 건설비용이 상승하고 자산가들의 수요 또한 증가했기 때문입니다. 신축 타워맨션의 가격은 천정부지로 치솟고 있습니다. 2023년 3월 도쿄 도심의 신축 콘도미니엄 가격은 전년과 비교하면 2.7배인 2억1750만엔(약 19억원), 수도권은 2.2배인 1억4360만엔(약 12억7000만원)으로 타워맨션의 분양가격이 각
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일본 임대주택 투자에 성공하려면?
일본의 임대주택 시장은 세계적인 트렌드와는 다른 독특한 특성을 지니고 있다. 높은 임대 선호도와 그에 따른 큰 시장 규모, 다양한 투자자들의 주목 등은 이 시장이 앞으로도 성장하고 발전할 것이라는 것을 예상하게 한다. 이런 특성과 잠재력을 바탕으로 일본의 임대주택 시장은 국제 투자자들에게 매력적인 기회를 제공하고 있다. 인구 감소와 저출산 고령화로 인해 일본 주택 시장이 위축될 것이라는 전망도 있지만 임대주택 시장은 여전히 유망한 투자처로 평가받고 있다. 그 이유는 다음과 같다. -도시 중심부의 변화된 수요 구조 일본의 총 인구는 2010년을 정점으로 점차 감소하고 있다. 2050년까지 약 2000만 명의 인구 감소가 예상되는 가운데, 이와는 대조적으로 도시 중심부의 인구는 지속적으로 증가하고 있다. 취업과 교육의 기회를 찾아 도시로 몰려드는 노동인구, 학생 및 젊은 세대의 유입이 주요한 원인이다. 도시 중심부에서의 임대주택에 대한 수요도 증가하고 있다. 특히, 일본의 고령화와 여성의 사회 진출로 인해 맞벌이 가구와 독신 시니어 가구의 수요가 도드라지게 증가하고 있다. -일본인의 높은 임대 선호도와 시장의 규모 일본인의 주거지 임대 선호도가 상대적으로 높다는 사실을 무시할 수 없다. CBRE의 Global Consumer Survey에 따르면, 일본 응답자 중 46%가 이사할 집을 '임대할 것'이라고 응답했는데 이는 세계 평균 35%보다 월등히 높았다. 이는 임대주택 시장의 규모를 확장시키는 주요한 원동력 중 하나로 작용하고 있다. 일본 임대주택 시장의 잠재적 규모는 미국, 독일, 중국에 이어 네 번째로 크다. 이로 인해 국내외 다양한 투자자들의 관심을 모으고 있다. -안정적인 투자 환경
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일본 부동산이 인기있는 이유
지난주 목요일(7/6)에 삼프로TV 언더스탠딩에 출연하여 일본 부동산투자자문 실전 경험과 살아나고 있는 일본 부동산시장에 대해 75분 동안 두 진행자와 이야기를 나눌 수 있는 기회를 가졌다. 도쿄 중심지역에 중소형빌딩을 매입하는 국내 상장회사부터 20~30억대 1동 주거용 아파트건물을 투자목적으로 매입하는 개인고객, 일본 파트너와 전자상거래사업을 전개하기 위해 6억대 스튜디오 타입 타워 맨션 1채를 구입한 스타트업(Start-up)까지 다양한 수요자로부터 투자상담이 쇄도하고 있다. 일본 부동산투자에 대한 관심은 전세계적으로 뜨겁다. 이를 반영이라도 하듯, 글로벌 종합 부동산서비스회사 JLL은 지난 5월22일 ‘Why Japan real estate is hot property(일본 부동산이 인기있는 이유)’라는 기사를 발표했다. 저금리와 강력한 펀더멘털에 매료된 외국인투자자들이 올해 1분기에 전년 동기 대비 43% 증가한 89억 달러를 일본 상업용 부동산부문에 투자했다. 이는 미주 지역과 유럽의 투자규모가 전년 동기 대비 각각 61%, 58% 감소한 660억 달러와 350억 달러에 그쳐 극명한 대조를 이루고 있다고 주장하면서 일본의 금리 인상은 가까운 미래에 시행될 것이 아니므로 일본 부동산의 인기는 지속될 것으로 전망했다. 아직도 일본 부동산은 잃어버린 30년에서 헤어나지 못하고 있다고 주장하면서 회의론을 펴는 사람도 있지만 일본 국토교통성에서 발표한 주거용부동산 가격지수에서도 확인할 수 있듯이 일본 부동산가격은 2012년부터 우상향 곡선을 그리며 지속적으로 상승해오고 있다. 그렇다면, 일본 부동산이 인기있는 이유는 무엇일까? 일본 부동산이 인기있는 이유를 7가지로 요약할 수 있다. 1. 경제적 안정성: 일
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일본 여행 보다 일본 부동산에 관심이 있다면…
국내 주택시장의 조정기가 길어지면서 해외로 눈을 돌리는 투자자들이 늘고 있습니다. 2006년 해외 부동산 투자 자유화가 실시된 이후 해외부동산투자가 다시 주목받고 있는 모양새입니다. 투자자들의 구성 또한 달라지고 있습니다. 과거에는 일부 부유층으로만 한정되었던 해외 부동산 투자에 일반 중산층 투자자들도 가세하고 있습니다. 10년 동안 부동산투자자들의 자본도 축적됐고, 해외 부동산시장은 국내에 비해서는 하락폭이 작았고 반등도 빨라 위험이 적다고 여기기 때문입니다. 강남 아파트의 가격 또한 이제는 일반 투자자들이 넘볼 수 있는 수준을 크게 넘어섰습니다. 한국부동산원에 의하면 서울의 평균 아파트 매매가격은 10억원이 넘습니다. 강남구의 아파트는 2023년 5월 현재 21억4000만원입니다. 이제 강남 아파트는 자산가들의 그들 만의 리그로 바뀌고 있습니다. 반면 해외에는 아직도 적은 금액으로 투자할 수 있는 매력적인 주택이 꽤 됩니다. 특히 이민과 연계된 투자는 더욱 매력적입니다. 포르투갈의 경우 여전히 투자이민을 열어놓고 있고 50만유로(7억1000만원) 이상의 부동산(주택)을 취득하면 거주가 가능한 골든비자(Golden Visa)가 나옵니다. 그 거주증으로 다른 EU내 국가로 쉽게 이동, 다른 일들도 할 수 있습니다. 이런 영향이 반영된 탓인지 해외부동산 취득건수는 팬데믹 기간에도 꾸준합니다. 특히 개인의 부동산투자도 건수는 줄었지만 금액은 오히려 늘었습니다. 2021년 전체 해외부동산 취득건수는 2455건, 취득금액은 6억달러로 집계되었습니다. 2020년 대비 건수는 408건이 줄었지만 취득금액은 2억1000만 달러나 증가한 규모입니다. 해외부동산 취득에 따르는 송금 한도가 폐지된
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아파트 VS 단독, 日 국민이 선호하는 주택은?
한국에 비해 단독주택이 많은 일본인들의 주택 구입 선호도 조사 결과가 발표됐다.일본 보험회사에서 주택을 구입한 500명을 대상으로 단독주택과 아파트의 장단점을 조사한 결과 전체 주택구입자의 73%가 단독주택을 구입했고 27%가 아파트를 선택했다. 단독주택의 장점은 층간 소음 등 이웃과의 트러블을 피할 수 있다는 점이 가장 큰 메리트이며 이어서 자신의 스타일대로 집을 설계할 수 있으며 '토지'의 자산 가치가 남는 것을 꼽았다.또 도심 외각의 경우 정원을 만들 수도 있고 전용 주차장과 대부분 2층 구조로 방 수가 많아 가족 간의 프라이 버시가 유지되는 것을 꼽았다.그리고 수납 장소가 많으며 마당에 창고를 만들어 적재 공간을 확보할 수 있고 반려동물과 자유롭게 생활이 가능하며 지진 등의 재해때 즉시 탈출이 가능한 점도 꼽았다.단점으로는 방범 문제와 건물 유지비, 정원 관리와 일단 구입하면 고정자산으로 이사가 힘들다는 것을 꼽았다. 일본은 단독주택도 마치 자동차처럼 신축 이외에는 중고 취급을 받아 매매도 원활하지 않고 자산 가치가 떨어진다. 아파트 선택의 장점은 높은 보안성이 최대 이유로 뽑혔으며 자산으로서의 높은 유용성과 2층을 오르내리는 계단이 없어 고령이 돼도 살기 편하며 쓰레기 등을 관리 회사에서 해결해 주는 것 등이다.일본에서는 단독주택의 경우 당번으로 마을 쓰레기 관리 등을 해야 하는 문제가 있다.이밖에 단독주택에 비해 저렴한 가격과 태풍과 수해 피해 등 자연재해에서 안전한 점을 들었다.반면 아파트의 단점은 이웃과의 층간 소음을 비롯한 생활 소음과 매월 부과되는 주차요금과 관리비, 좁은 적재공간과 방 수가 적은 것 등
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설국의 1LDK 리조트맨션은 단돈 5백만원
이곳의 리조트 맨션은 일본 버블의 끝자락에 건설붐이 일어나 현재는 미분양 물건도 많은 상태로 버블경제의 상징물로 전락했다. IT기업에 근무하는 다카나시씨는 최근 재택근무를 계기로 이곳 유자와로 이사해 느린 삶을 즐기고 있다. 아침에 일어나 리조트맨션 내 체육관에서 운동을 하고 최상층의 대욕장에서 온천을 즐기고 하루를 시작한다. 일과를 마치면 강아지와 함께 동네 온천가를 산책하며 하루를 마무리 한다. 주말에는 사방이 스키장이라 도쿄에서 내려온 친구들과 스키를 즐기기도 한다. 아사히신문 이곳 니이가타현 유자와에 최근 이주민들이 증가하고 있다고 보도했다. 수도권에서 이주해 오는 인구 대부분은 코로나를 계기로 재택근무 형태로 바뀐 IT관련 기업인들이 많다고 한다. 특히 일본 기업문화는 교통비를 지급하며 대기업의 경우 월 100만원정까지도 지원이 되기 때문에 신칸센을 이용한 통근도 문제가 없다. 유자와에는 이런 리조트맨션이 57동이나 있다. 80~90년대 스키붐과 버블경기때는 도쿄에서 오는 손님들로 붐볐으나 버블붕괴와 스키인구 감소로 당시 분양가 1억원 전후의 원룸 리조트는 최근 수백만원까지 가격이 떨어졌지만 구매자가 없었던 곳이다. 보도에 의하면 A씨는 1LDK를 약500만원에 구입했으며 60대 남성B씨는 2DK를 250만원에 구입했다. 다만 축조된지 30년이 지난 물건이라 꼼꼼히 조건을 따져봐야 한다고 조언했다. 또한 도시와 달리 대중교통이 없어 수퍼마켓도 차로 이동해야 하며 겨울이면 눈이 많이 내려 이동에 불편함이 있는 점도 고려해야 한다. 부동산 가격은 싸지만 연료비를 비롯한 생활비도 의외로 지출이 많고 취득세 200여
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탈 도시화로 공실 늘고 임대료 하락하는 도쿄 부동산
코로나바이러스로 일상이 바뀐 것 가운데 하나는 재택근무다. 도쿄 시내 중심가의 맨션(한국의 아파트)에 살고 있는 나카무라씨는 방2개에 거실이 딸린 곳에서 생활하며 월세는 200만원이 넘는다. 장점이라면 직장까지 거리가 가깝고 번화가의 깔끔한 레스토랑과 쇼핑센터가 근처에 많아 생활이 편리했으나 최근 재택근무로 인해 월 2~3회 출근하는 게 고작인데 높은 임대료와 좁은 공간에서 생활하는 것에 회의를 느꼈다. 더구나 회사 방침은 코로나 이후에도 재택근무를 확대한다고 한다. 나카무라 씨는 최근 지방 이주를 지원해주는 “SMOUT”에 가입 후 도쿄 근거리인 가나가와 현 카마쿠라시로 이주를 결정했다. “SMOUT”는 2018년 이주를 위한 스카우트형 매칭 서비스로 인구유입에 적극적으로 나서는 지역과 이주에 관심이 있는 사람이 자신이 희망하는 직업과 라이프스타일을 입력하면 3일 이내 연락이 오는 확률이 70%를 넘는다. 또한 이용자의 70%가 20~30대며 50%이상이 관동권 즉, 수도권 거주자들이다. 한편 기업의 이주 사례도 늘고 있다. 종합인재 서비스 “파소나그룹”은 도쿄역 앞에 본사를 두고 있는데 올 여름부터 이전을 시작해 2024년까지 효고현 아와지섬으로 본사 이전을 결정했다. 그룹 사를 포함한 1800여명 가운데 재무, 기획, 판매를 제외한 1,200여명이 아와지섬에서 근무할 예정이다. 이 회사가 아와지섬을 선택한 이유는 고속도로를 이용해 고베 시까지 30분 정도 소요되며 고베공항과 간사이국제공항도 인근에 있고 병원과 고등학교, 대학교 등 교육여건도 좋다. 현재까지 250개의 기숙사와 임대주택을 준비했으나 이사를 원하는 직원들이 많아 오피스빌딩과 기