전세금 받고 싶으면 세입자 구해오라는 집주인 대처법[아하! 부동산법률]

엄정숙 필진

입력2022.07.01 07:10 수정2022.08.29 15:46

한경닷컴 더 머니이스트

중도 해지 시 집주인 요구 '정당'
'묵시적 갱신'·'갱신 요구권 사용' 예외

"개인 사정이 생겨 전세 기간 중 이사를 해야 할 상황입니다. 집주인에게 사정을 말했더니 계약 해지에 동의했습니다. 문제는 제가 계약 기간을 채우지 않았기 때문에 신규 세입자를 구해오면 전세금을 돌려주겠다는 겁니다. 원칙적으로 집주인이 신규 세입자를 구해야 하는 것이 맞지 않나요?"

신규 세입자를 구하는 일을 두고 집주인과 세입자 간 갈등이 생기는 경우가 있습니다. 계약 기간을 다 채운 후 이사를 하면 신규 세입자를 구하는 건 온전히 집주인 몫이지만, 계약 기간 중 세입자가 먼저 계약 해지를 요구한다면 상황은 간단치 않습니다.

예컨대 집주인 A씨와 세입자 B씨가 전세 계약을 맺었습니다. 기본적으로 B씨는 2년을 채워 거주해야 합니다. 하지만 B씨에게 사정이 생겨 2년을 채우지 못하고 나가게 됐습니다. 이 경우 집주인 A씨가 '신규 세입자를 구해오라'고 조건을 내세우면 B씨는 계약 해지를 위해 따르는 경우가 이에 해당합니다.

집주인의 '신규 세입자를 구해오라'는 요구는 정당한지 살펴보겠습니다. 방금 사례와 같이 세입자가 기존 계약 기간인 2년을 채우지 못하고 이사를 하는 경우, 즉 세입자가 계약을 중도에 해지해달라고 요구하는 경우엔 집주인이 세입자에게 신규 세입자 주선을 요구할 수 있습니다.

2년을 거주한 이후 새로운 조건으로 재계약이 맺어진 경우에도 마찬가지입니다. 이 역시 집주인과 세입자는 계약 기간을 준수해야 하는데 세입자가 계약 기간 중 계약 해지를 원하면 집주인이 세입자에게 신규 세입자 주선을 합의 조건으로 내세워도 법률상 문제가 없습니다.

하지만 세입자가 계약 기간 중 중도 해지를 원하더라도 집주인이 합의 조건을 걸 수 없는 경우가 있습니다. 대표적으로 묵시적 계약 갱신입니다. 묵시적 계약 갱신이란 계약이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전(구법 1개월 전)까지 집주인과 세입자가 계약 갱신이나 조건에 대해 합의가 없었을 경우 기존 계약 조건과 동일하게 자동으로 계약이 연장된 것을 말합니다.

주택임대차보호법(이하 주임법) 제6조의2 제1항과 제2항에는 '묵시적 갱신이 된 이후에는 임차인(세입자)은 언제든지 임대인(집주인)에게 계약 해지를 통지할 수 있다', '임대인(집주인)이 그 통지를 받은 날로부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다'고 규정하고 있습니다.

묵시적 계약 갱신 기간에는 세입자가 언제든 집주인에게 계약 해지를 통지할 수 있고, 계약을 해지할 때도 집주인과 합의가 필요하지 않습니다.

세입자가 갱신 요구권을 사용했을 때도 계약 중도 해지에 대한 책임을 지지 않습니다. 주임법 제6조의3 제4항에는 '계약갱신요구권에 따라 갱신되는 임대차의 해지에 관하여는 제6조의2를 준용한다'고 규정하고 있습니다. 여기서 말하는 제6조의 2는 묵시적 갱신 시 임대차 해지 규정을 말합니다.

갱신 요구권을 사용한 갱신 기간에도 묵시적 갱신 때와 동일하게 세입자는 집주인에게 언제든 계약 해지를 통지할 수 있습니다.

가끔 세입자가 계약 기간을 모두 채웠거나 법률상 문제없는 중도 해지임에도 집주인이 "신규 세입자가 구해지면 전세금을 돌려주겠다"고 주장하는 경우가 있습니다.

세입자의 계약 해지 사유가 법률상 문제없는 상황이라면 집주인의 요구를 들어줄 필요가 없습니다. 그런데도 신규 세입자가 들어와야 한다는 것을 핑계로 집주인이 전세금을 돌려주지 않는다면 전세금 반환소송으로 대응해야 합니다.

전세금 반환소송이란 전세보증금을 돌려주지 않는 집주인을 상대로 세입자가 제기하는 소송을 말합니다.

<한경닷컴 The Moneyist> 엄정숙 법도 종합법률사무소 대표변호사

"외부 필진의 기고 내용은 본지의 편집 방향과 다를 수 있습니다."
독자 문의 : thepen@hankyung.com

관련 뉴스

1

[힘이 되는 부동산 법률] 전세 사기인 줄 알았더니 대출 사기?

세입자를 속여 보증금을 편취하는 일반적인 수법이 아니라, 세입자까지 한 패로 금융회사를 속이는 갭투자 대출사기 의심사례로 흔치않은 경우인데다가, 정황상 감정평가사 가담도 의심되는 신종(?) 수법인 듯하여 소개한다.의뢰인은 보유하던 오피스텔 1채를 1억1천만원에 매도하기로 계약했다. 계약 당시 ‘매매계약 직후 매수인이 리모델링한 다음 매매금액보다 높은 1억3천만원 정도에 전세계약할 예정이니 협조해달라’는 부탁을 받았는데, 갭투자 사기에 대한 아무런 의심을 하지 못했던 의뢰인으로서는 원하는 1억1천만원을 받는 것으로 만족했기 때문에 이를 수용하고 매매계약을 체결했다.그 후 의뢰인은 ‘예정된 인테리어 공사가 진행되었고, 신규임차인도 구했으니, 임차인과 전세계약을 체결하는데 참석해달라’는 연락을 받았다. 그런데 놀라운 점은, 전세금액이 당초 알려진 1억3천만원이 아니라 1억6천만원이라는 것이었다. 의뢰인은, ‘아무리 인테리어 공사했다고는 하지만 매매대금이 1억1천만원에 불과한데, 전세금액이 1억6천만원이라면 너무 무리한 금액이 아닌가? 혹여나 보증금을 돌려받지 못하게 되면 임차인이 자신에게 보증금을 청구할 수 있지 않나'하는 걱정을 하지 않을 수 없었다. 임차인에게 매매금액을 알리고 자신에 대한 보증금반환이 절대 불가하다는 점을 분명히 할 필요가 있다는 생각을 하면서, 임차인과 직접 연락하려고 했지만, 무슨 이유에서인지 매수인은 차일피일 회피하다가, 급기야는 ’임차인에게 이 사실을 알리면 매매계약을 파기하겠다‘고 통보해왔다. 갭투자 사기로 의심되던 중, 해당 오피스텔에 대해 매수인이 의뢰한 시가감정평가서를 받게 되었는데, 금액이 무려 1억8천만원으로 기재되어 있었다. 인테리어공사를 감안하더라도, 거래금액 보다 무려 7천만원이나 높은 금액으로 감정평가된 것은 놀라운 일이 아닐 수 없었다. 범죄에 연루될 수 있다는 걱정이 들게 된 의뢰인은, 임대차계약서에 매매계약서를 첨부하는 방식으로 해서 오해소지를 없애고자 했다. 하지만, 매수인은 ’임대차계약서와 별도의 확인서 형태로는 가능하지만, 임대차계약서에 매매관련 사실을 기재하는 것은 절대 불가능하다‘는 태도를 보였다. 직감적으로 대출사기를 의심하지 않을 수 없었다. 대출회사에 필수적으로 제공되는 임대차계약서상에 매매계약사실이 언급되면 자신들이 원하는 대출을 받기 불가능했기 때문으로 짐작할 수 있었다.이런 다툼으로 계약이 답보상태에 있던 중, 우여곡절 끝에 새로 임대차계약을 체결하려는 임차인을 만날 수 있었는데, 임차인은 놀랍게도 매매금액이 1억1천만원이라는 사실에 대해 전혀 개의치 않았고, 오히려 임대차계약서 특약으로 매매사실을 언급해서 대출받지 못하면 임대차계약을 해제하고 손해배상청구하겠다고 하며 매수인과 같은 태도를 취하였다. 임차인도 매수인과 한패인 것으로 강하게 의심할 수 있었다. 결국, 임차인을 속이는 전형적인 갭투자 전세사기가 아니라, 부풀린 가격으로 과다한 대출을 받아 이를 변제하지 않는 대출사기가 거의 명백해 보였다.결국, 계획된 대출을 받지 못하게 된 매수인은 거액의 손해배상청구소송을 제기해왔다. 이런 내막을 잘 모르던 필자는 의뢰인을 의심했다. 매매금액이 1억1천만원인데, 그 금액보다 훨씬 높은 금액으로 임대차계약이 체결되자 아쉬운 마음에 변심해서 매매계약을 해제하려는 것이 아닌가 생각했던 것이다.하지만, 이런 의심은 금방 해소될 수 있었다. 대출사기 의심만 없다면, 소제기 지금 시점에서도 약정한 1억1천만원 그대로에 매도의향 있다는 점을 의뢰인이 분명히 했기 때문이다. 돈 욕심 때문이 아니라 대출사기에 연루된 것임을 알고서도 모른 척하며 그대로 계약을 진행한다는 것은 법적으로나 양심상으로 용납할 수 없다는 것이다.사건 진행경위에 비추어보면 이와 같은 의뢰인의 의심은 충분히 공감될 수 있었고, 더구나, 이들의 범행수법은 계약서 위조처럼 쉽게 드러나는 방법 대신에, 금액 판단이 애매한 인테리어 공사를 하고(인테리어 금액 역시 실제 보다 상당히 부풀려졌을 것으로 짐작된다), 이를 바탕으로 정식 감정평가까지 받아 실제 가격보다 7천만원이나 부풀리는 등 매우 교묘할 뿐더러, 전문가인 감정평가사까지 이들 범행에 가담한 의심이 든다는 점에서, 경종을 울릴 필요가 있는 사건으로 보아 적극 수임했다. 답변서를 통해, ‘즉각 소취하하지 않을 경우, 감정평가사를 포함한 관련자 모두에 대해 형사고발조치하겠다’는 점을 분명히 했는데, 상대방 대응이 기다려진다. <한경닷컴 The Lifeist> 최광석 / 로티스 최광석 법률사무소 변호사"외부 필진의 기고 내용은 본지의 편집 방향과 다를 수 있습니다."독자 문의 : thepen@hankyung.com
2

물량 쌓이고 가격 떨어지자…잠잠해진 '8월 전세대란설'

‘8월 전세대란’ 우려가 빠르게 잦아들고 있다. 정부가 계약 갱신을 유도하기 위해 각종 정책을 내놓으면서 전세 물량이 쌓이고 전셋값은 하향 조정되는 추세다. 다만 입주 물량이 적거나 서울 도심 인기 지역을 중심으로 전셋값 단기 급등 현상이 나타날 가능성도 여전해 안심하기엔 이르다는 지적이다.27일 부동산 빅데이터 업체 아실에 따르면 이날 기준 서울 아파트 전세 매물은 2만7591건으로 지난해 같은 기간(2만388건)에 비해 35.32%(7203건) 늘었다. 전세 매물 증가율은 용산구가 가장 높았다. 이날 기준 용산구의 전세 매물은 828건으로 1년 전에 비해 167%(518건) 증가했다. 이 기간 관악구(150%)와 서대문구(135%)의 전세 매물 증가율도 높았다.단순히 전세 매물만 쌓이는 게 아니라 전셋값도 하락 조짐을 보이고 있다. 한국부동산원에 따르면 6월 넷째주 서울 아파트 전셋값은 전주 대비 0.02% 떨어졌다. 7주 연속 하락세다. 지난 2월 중순부터 주간 기준으로 단 한 번의 상승도 없이 줄곧 하향 내지 보합 추세를 나타내고 있다.부동산 전문가들은 서울 도심에서 전셋값의 절대적 수준이 높아진 데다 한국은행의 본격적인 기준금리 인상으로 수요자들의 금융비용 부담이 커지면서 공급만큼 수요가 뒤따르지 않고 있다고 분석했다. 또 예년에 비해 아파트 입주 물량이 다소 증가한 영향도 있다.올 1분기만 해도 임대차 2법(전월세상한제·계약갱신청구권)이 시행된 지 2년이 되는 오는 8월 계약갱신청구권이 소진된 전세 물량이 시중에 풀리면서 전셋값이 급등할 것이란 우려가 많았다. 집주인들이 그간 올리지 못한 전셋값을 한꺼번에 올릴 것이란 관측이 많았기 때문이다. 하지만 6~7월 전세시장에 큰 동요가 나타나지 않으면서 8월 전세대란이 설(說)에 그칠 것이란 전망이 힘을 얻고 있다. 통상 전세 물량은 계약 만료 2~3개월 전에 시장에 나오는 경우가 많기 때문이다.앞으로도 전세 물량은 더욱 늘어날 것으로 예상된다. 정부가 임대차 시장 안정화를 위해 직전 계약보다 임대료를 5% 이내로 올린 집주인에게 양도소득세 비과세를 적용하고, 종전 양도세 비과세 적용 요건인 실거주 2년 조항도 면제해주기로 했기 때문이다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “계약갱신청구권을 사용한 사례가 8월에만 집중되는 게 아니라 8월 이후에도 쭉 분산돼 있어 특정 시기에 전세대란이 일어날 가능성은 작다”고 말했다.다만 일각에선 현재 부동산 지표만으로 올 하반기 임대차 시장을 낙관하기엔 이르다는 목소리도 나온다. 계약갱신청구권 만료 기간이 다가올수록 서울 주요 도심의 인기 지역엔 수요가 집중될 수밖에 없는데 이럴 경우 전셋값 상승이 불가피할 것이란 얘기다. 함영진 직방 데이터랩장은 “아파트 입주량이 많지 않거나 교통망 확충 예정지 등에선 국지적으로 수급 불안이 생길 요인이 있다”며 “정부의 제도 완화 이후에도 꾸준히 시장을 살펴볼 필요가 있다”고 지적했다.김은정 기자 kej@hankyung.com
3

'8월 전세대란' 잦아드나…물량 늘고 가격 떨어지고 [김은정의 클릭 부동산]

'8월 전세대란' 우려가 빠르게 잦아들고 있다. 정부가 안정된 가격으로 계약 갱신을 유도하기 위해 각종 정책을 내놓으면서 전세 물량이 쌓이고 전셋값은 하향 조정되는 추세라서다. 다만 입주 물량이 적거나 서울 도심 인기 지역을 중심으로 전세값 단기 급등 현상이 나타날 가능성도 여전해 안심하기엔 이르다는 지적이다.27일 부동산 빅데이터 업체 아실에 따르면 이날 기준 서울 아파트 전세 매물은 2만7591건으로 지난해 같은 기간(2만388건)에 비해 35.32%(7203건) 늘었다. 전세 매물 증가율은 용산구가 가장 높았다. 이날 기준 용산구의 전세 매물은 828건으로 1년 전에 비해 167%(518건) 증가했다. 이 기간 관악구(150%)와 서대문구(135%)의 전세 매물 증가율도 높았다. 단순히 전세 매물만 쌓이는 게 아니라 전셋값도 하락 조짐을 띠고 있다. 한국부동산원에 따르면 올 6월 넷 째주 서울 아파트 전셋값은 전주 대비 0.02% 떨어졌다. 7주 연속 하락세다. 올 2월 중순부터 주간 기준으로 단 한 번의 상승도 없이 줄곧 하향 내지 보합 추세를 보이고 있다.부동산 전문가들은 서울 도심에서 전셋값 절대 수준 자체가 높아진 데다 한국은행의 본격적인 기준금리 인상으로 수요자들의 금융비용 부담이 커지면서 공급만큼 수요가 뒤따르지 않고 있는 영향이라고 분석했다. 또 예년에 비해 아파트 입주 물량이 다소 증가한 영향도 있다고 보고 있다.올 1분기만 해도 임대차 2법(전월세상한제·계약갱신청구권)이 시행된 지 2년이 되는 오는 8월 계약갱신청구권이 소진된 전세 물량이 시중에 풀리면서 전셋값이 급등할 것이란 우려가 많았다. 집 주인들이 그간 올리지 못한 전셋값을 한 번에 올릴 것이란 관측이 많았기 때문이다. 하지만 올 6~7월 전세 시장에 큰 동요가 나타나지 않으면서 8월 전세대란이 설(說)에 그칠 것이란 전망이 힘을 얻고 있다. 통상 전세 물량은 계약 만료 2~3개월 전에 시장에 나오는 경우가 많기 때문이다.앞으로도 전세 물량은 확대될 가능성이 높다. 정부가 임대차 시장 안정화를 위해 직전 계약보다 임대료를 5% 이내로 올린 집주인에게 양도소득세 비과제를 적용하기로 하고, 종전 양도세 비과세 적용 요건인 실거주 2년 조항도 삭제키로 해서다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "계약갱신청구권을 사용한 사례가 올 8월에만 집중되는 게 아니라 8월 이후에도 쭉 분산돼 있어 특정 시기에 전세대란이 일어날 가능성은 낮다"고 말했다.다만 일각에선 현재 부동산 지표만으로 올 하반기 임대차 시장을 낙관하기엔 이르다는 목소리도 나온다. 계약갱신청구권 만료 기간이 다가올수록 서울 주요 도심의 인기 지역엔 수요가 집중될 수밖에 없는데 이럴 경우 전세값 상승이 불가피하다는 판단에서다. 함영진 직방 데이터랩장은 "아파트 입주량이 많지 않거나 교통망 확충 예정지 등에선 국지적으로 수급 불안이 생길 요인이 있다"며 "정부의 제도 완화 이후에도 꾸준히 시장을 살펴볼 필요가 있다"고 말했다.김은정 기자 kej@hankyung.com