프랑스 파리 도심에서 약 8㎞ 떨어진 센강변의 ‘라데팡스’. 서울 마곡지구(336만㎡)의 약 1.7배인 이곳(564만㎡)은 ‘신도시 개발’의 교본(敎本)으로 꼽힌다. 주거·업무·상업 등 도시 기능을 두루 갖춘 데다 현대식 빌딩군(群)이 곳곳에 자리잡은 ‘신(新)개선문(La Grande Arche)’ 등 각종 예술 건축물들과 절묘한 조화를 이루고 있다.라데팡스에는 토탈 등 1500여 개 다국적 기업에서 약 18만 명이 근무하고 있다. 이곳을 찾는 관광객도 연 800여만 명에 이른다.라데팡스의 성공 요인은 치밀하고 일관된 도시계획으로 자기만의 색깔을 냈다는 것이다. 1958년 개발 시작 당시 콘셉트는 파리의 역사 유물과 연계한 다기능 복합도시였다. 청사진을 짜는 데만 6년 걸렸고, 개발에는 약 40년이 소요됐다. 세월이 흐르고 정권이 바뀌어도 청사진을 유지했다.'베드타운' 전철 밟는 3기 신도시미국 뉴욕 맨해튼의 배터리파크 시티, 독일 베를린의 포츠다머 플라츠 등 ‘성공한 신도시’의 비결도 라데팡스와 크게 다르지 않다. 긴 안목으로 계획을 세우고, 20~30년에 걸쳐 차근차근 자족 기능을 갖춰 나갔다.한국의 신도시들은 어떤가. 거의 모든 신도시들이 ‘자족 도시’를 표방했지만 ‘베드타운’으로 전락했다. 자족 기능이라고 해봐야 벤처단지나 아파트형 공장을 넣는 수준이다. “집값을 잡아야 한다”는 여론에 떠밀려 5~6년 만에 뚝딱 신도시를 건설하다 보니 자족 기능은커녕 전철 등 광역교통망조차 제대로 갖추지 못한 게 현실이다.정부가 지난달 말 발표한 하남 교산, 남양주 왕숙 등 네 곳의 3기 신도시도 개발 내용을 들여다보면 ‘자족 신도시’라는 정부 희망과는 달리 베드타운이 될 가능성이 농후하다. 개발 기간이 짧은 데다 기존 신도시들과 차별화할 수 있는 개발 구상이 거의 없기 때문이다.뚜렷한 도시 비전도, 경쟁력 강화 전략도 없는 상황에서 자족 신도시 건설을 외치는 것은 되레 도시 활성화를 저해할 뿐이다. 자족 기능을 강화한답시고 기업들이 가려고 하지 않는 곳에 벤처단지와 업무 시설을 집중적으로 넣으면 빈 땅과 공실(空室)이 즐비한 ‘유령도시’로 전락할 뿐이다."용적률 높여 인프라 더 투자해야"‘개별 입지’에 적합한 개발계획을 수립하는 것이 더 현실적이다. “신도시가 자족 기능을 갖추려면 인구가 50만 명을 넘거나, (라데팡스처럼) ‘기능의 역할 분담’이 가능하도록 기존 도시와 아주 가까워야 한다”는 게 도시계획학의 일반이론이다. 3기 신도시들은 계획 인구 규모도, 기존 도시와의 근접성도 이런 기준에 크게 못 미친다. “‘일부 자족 기능을 갖춘 주거 중심지’로 개발하는 게 더 현실적”이라는 주장이 나오는 배경이다.그러려면 3기 신도시들이 천편일률적으로 내걸고 있는 벤처단지 조성, 첨단산업 기업 유치 등을 현실에 맞게 수정하는 게 바람직하다. 신도시 조성 원가를 줄여 교육·문화·의료 등 기반시설에 투자하는 것이 더 낫다. 벤처용지 땅값을 주변보다 30~40% 낮춰 기업들이 제 발로 찾아오게 하는 방법도 필요하다.신도시에 일반적으로 적용하는 용적률(180~200%)을 20%포인트 이상 높이면 이런 것들이 가능하다. 그 정도 용적률도 서울과 수도권 주요 도시들과 비교하면 충분히 친환경적이다. 여기에다 신도시 입주 시기에 맞춰 자율형사립고와 특목고 등을 대거 유치한다면 주거 선호도도 높아질 게 분명하다. 정부가 3기 신도시를 베드타운이 아니라 지역 거점도시로라도 키우려면 현실성이 떨어지는 ‘자족도시 건설’이라는 환상을 깨는 것부터 시작해야 할 것이다.synergy@hankyung.com
경기 남양주·하남 등 수도권 3기 신도시 예정지와 미니신도시 후보지인 과천 아파트값 하락폭이 커졌다. 공급 과잉 우려, 전반적인 시장 침체 등이 원인으로 작용했다. 다만 인천 계양구는 개발 기대감으로 상승세를 이어갔다.27일 한국감정원에 따르면 12월 넷째주(24일 기준) 경기 아파트값은 0.06% 떨어졌다. 지난주(-0.03%) 대비 낙폭이 확대됐다. 지난주 0.04% 떨어졌던 과천은 이번주 0.16% 하락했다. 하남은 -0.32%로 지난주와 비슷한 하락세를 유지했다. 지난주 0.03% 올랐던 남양주는 이번주 0.04% 떨어지며 하락 전환했다. 인천 계양구는 지난주(0.12%)에 이어 이번주도 0.14% 오르며 상승세를 이어갔다. 한국감정원 관계자는 “대출 규제, 금리 인상, 거래량 감소 등에 더해 지난주 2차 수도권 주택공급계획이 발표되자 관망세가 더 짙어졌다”며 “다만 인천 계양구는 당장 수요 대비 공급이 부족한 데다 개발 기대감도 높아 상승세를 이어갔다”고 설명했다.지난주 공급계획과 함께 교통망 대책이 함께 발표됨에 따라 일부 수도권급행철도(GTX) 수혜지역도 강세를 보였다. 수원 팔달구(0.13%)가 GTX-C노선 예비타당성 통과 등의 영향으로 오름세를 나타냈다. 서울 아파트값은 전주 대비 0.08% 떨어지면서 7주 연속 미끄럼을 탔다.윤아영 기자 youngmoney@hankyung.com
서울 24개 구 아파트값 내려…분당도 5년 2개월 만에 낙폭 최대서울 아파트값 하락세가 이어지고 있는 가운데 전체 25개 구 가운데 강북구를 뺀 24개 구에서 매매가격이 내려갔다.지난주 발표된 3기 신도시 예정지역의 아파트값도 약세를 보였다.27일 한국감정원 조사에 따르면 24일 조사 기준 이번주 서울 아파트값은 지난주 대비 0.08% 하락했다.지난주 0.01% 하락했던 강북구만 금주 보합을 기록했을 뿐 나머지 24개 구는 일제히 매매가격이 떨어졌다.9·13대책 등으로 매수세가 위축된 가운데 시세보다 싼 급매물도 거래가 잘 이뤄지지 않으면서 호가 하락이 이어지고 있다.도심권의 아파트값이 지난주 -0.04%에서 금주 -0.07%로 낙폭이 확대된 가운데 종로구와 중구가 지난주 보합에서 금주 각각 -0.04%를 기록하며 하락 전환했다.용산구는 지난주 -0.08%에서 금주 -0.10%로 낙폭이 확대됐다.강남 4구(동남권) 아파트값은 지난주와 마찬가지로 0.14% 내렸다.서초구는 0.12% 떨어지며 지난주(-0.06%)의 2배 수준으로 하락폭이 커졌다.경기도의 아파트값은 -0.06%로 지난주(-0.03%)보다 더 많이 떨어졌다.과천의 경우 지난주 -0.04%에서 금주 -0.16%로 4배 수준으로 낙폭이 확대됐고 광명시도 지난주 -0.17%에서 금주 -0.27%로 내림폭이 커졌다.과천의 경우 3기 신도시 지정과 과천 지식정보타운 신규 분양 여파로 무주택 자격을 유지하려는 사람이 늘면서 매수세가 더욱 위축되고 있다는 분석이 나온다.강남권 아파트값 약세로 성남 분당신도시도 이번주 0.28% 떨어졌다.2013년 10월 셋째주 이후 약 5년2개월 만에 최대 낙폭이다.3기 신도시 지정 계획이 공개된 남양주시와 하남시도 각각 0.04%, 0.32% 떨어졌다.한국감정원 관계자는 "남양주나 하남시 등 3기 신도시 예정지역도 공급과잉 우려에다 일부 청약 대기수요가 맞물리면서 가격이 추가로 하락했고 아직 토지 보상 등에 따른 기대심리는 나타나지 않고 있다"고 말했다.광역급행철도(GTX) 수혜지역은 지난 9∼10월에 가격이 많이 올라 현재 수원 팔달구(0.13%) 등 일부 지역을 제외하고는 별다른 영향이 나타나지 않고 있다.지방 아파트값은 지난주와 마찬가지로 0.08% 하락했다.울산(-0.24%)·강원(-0.23%)·경남(-0.22%) 등지의 매매가격이 하락했다.전국 아파트 전셋값도 하락세가 지속됐다.서울 아파트 전셋값이 지난주와 마찬가지로 0.11% 내렸고, 경기도는 0.09%, 지방은 0.08% 각각 하락했다.송파구는 이달 말 가락동 헬리오시티 입주 영향 등으로 지난주 -0.18%에서 금주 -0.28%로 낙폭이 확대되는 등 25개 구 전체가 오른 곳 없이 보합 내지 하락했다./연합뉴스
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