[기고] 주택공급 가로막는 '재초환' 족쇄 풀어야

전성수 서울 서초구청장

도시는 살아있는 유기체다. 시간이 흐르면 낡은 세포가 탈락하고 새로운 세포가 돋아나듯, 도시의 주거 공간도 수명을 다하면 재생돼야 한다. 국내 최초의 단지형 아파트가 준공된 지 어느덧 60년이 훌쩍 지났다. 이제는 1세대 재건축을 넘어, 재건축된 아파트가 또다시 정비 시기를 맞는 도돌이표 위에 서 있다.

그러나 지금 서울을 비롯한 수도권의 재건축 현장은 ‘고장 난 시계’와도 같다. 개발할 빈 땅이 거의 없는 도시에서 주택 공급의 유일한 해법은 재건축인데도, 현장은 깊은 갈등의 늪에 빠져 있다. 그 중심에 시대착오적인 ‘재건축초과이익환수제(재초환)’가 버티고 있다. 재초환은 재건축으로 얻은 이익이 조합원 1인당 8000만원을 넘으면 초과 이익의 최대 50%를 국가가 환수하는 제도다. 도입 취지는 투기 억제였으나 지금은 주택 공급을 가로막는 거대한 장벽이 됐다.

가장 큰 문제는 이 제도가 가진 ‘징벌적 성격’과 ‘이중과세’의 모순이다. 최근 강남권의 한 재건축 단지에서는 가구당 부담금이 최대 7억~8억원에 달할 것이라는 충격적 전망이 나왔다. 이미 기부채납으로 공공에 기여하고 보유세와 양도소득세도 납부하는 상황에서 재초환까지 이중·삼중의 부담이 가중되는 셈이다. 결국 부담금을 낼 여력이 없는 원주민은 삶의 터전에서 밀려날 위기에 처하고, 이는 곧 재건축 동의율 저하와 사업 무산이라는 악순환을 초래한다.

재건축에서 속도는 곧 비용이자 공급이다. 사업 기간이 길어질수록 공사비와 금융 비용은 눈덩이처럼 불어난다. 서울시가 신속통합기획(신통기획) 등을 통해 사업 기간을 단축하려 애쓰고 있지만, 중앙정부 차원의 킬러 규제인 재초환이 존재하는 한 현장의 체감 속도는 빨라질 수 없다. 현 정부가 목표로 하는 135만 가구 주택 공급 역시 공허한 메아리에 그칠 공산이 크다.

재건축 과정에서 발생하는 이익의 사유화 우려는 이해한다. 그러나 공공성과 사업성은 제로섬 게임이 아니다. 공공기여, 임대주택 등 이미 충분한 환수 장치가 마련돼 있다. 미실현 이익에 대한 과도한 세금 부과로 시장 전체를 얼어붙게 하는 건 교각살우(矯角殺牛)에 다름없다.

재건축은 단순히 낡은 건물을 부수고 새 건물을 올리는 토목 공사가 아니다. 도시 기능을 회복하고, 멈춰버린 시간을 다시 흐르게 하는 핵심 수단이다. 이제 국회와 정부는 결단을 내려야 한다. 주택 공급의 동맥경화를 유발하는 재초환 폐지를 더 이상 미뤄서는 안 될 것이다. 아울러 지방정부 역시 투명한 정보 제공과 적극적인 갈등 조정으로 촉매제 역할을 해야 한다.

지금처럼 재초환이라는 무거운 모래주머니를 차고서는 글로벌 도시 경쟁 레이스에서 속도를 낼 수 없다. 재초환 폐지는 도시의 지속 가능한 미래를 위한 필수 선결 과제다. 멈춰 선 도시의 시계가 다시 힘차게 돌아가도록, 그 족쇄를 풀어야 할 때다.