대법 "임차권등기 시점에 세입자 거주해야 대항력"

세입자가 임차권등기를 신청했더라도 등기 절차가 완료되기 전에 집을 비운다면 기존 대항력은 사라지고 이후 등기로도 그 권리는 다시 살아나지 않는다는 대법원 판단이 나왔다.

대법원 2부(주심 권영준 대법관)는 지난달 15일 SGI서울보증이 주택 경매 낙찰자 A씨를 상대로 낸 임대차보증금 반환 소송 상고심에서 SGI서울보증 청구를 인용한 원심을 깨고 서울중앙지방법원으로 사건을 돌려보냈다고 11일 밝혔다.

세입자 B씨는 2017년 2월 충남 천안시 아파트에 보증금 9500만원에 전세 계약을 체결하고 입주했다. 임대차 기간 만료에도 집주인이 보증금을 돌려주지 않자 SGI서울보증은 2019년 4월 5일 B씨에게 9500만원을 지급했고, B씨는 이날 이사했다. SGI서울보증은 3월 12일 B씨를 대신해 임차권등기명령을 신청했고, 법원의 임차권등기명령에 따라 B씨가 이사한 지 3일 후인 4월 8일 임대차등기를 마쳤다.

이후 이 주택 경매 과정에서 SGI서울보증은 1272만원을 배당받았고, 낙찰받은 A씨에게 나머지 8227만원을 청구하는 소송을 제기했다.

쟁점은 B씨의 대항력이 유지됐는지였다. 임차권등기는 임차인이 집을 비운 뒤에도 임대차 계약을 주장하며 보증금을 돌려받을 수 있는 대항력을 유지하기 위한 제도지만, 등기 시점에 임차인이 거주하고 있어야 한다.

1심과 2심은 SGI서울보증 승소 판결을 내렸다. 경매 개시 결정보다 임차권등기가 먼저 이뤄진 이상 점유가 등기 전 상실됐더라도 등기로 대항력이 유지된다고 판단했다.

대법원은 B씨가 4월 5일 이사하면서 대항력이 소멸했고 4월 8일의 등기는 새로운 대항력을 발생시킬 뿐 소멸한 대항력을 되살리지 않는다고 판단했다. 이에 따라 SGI서울보증이 A씨에게 나머지 보증금을 청구할 수 없다고 결론 내고 사건을 하급심으로 돌려보냈다.

황동진 기자 radhwang@hankyung.com