재건축 전수조사 🤔단계별로 얼마나 걸리는지 계산해봤습니다 | 흥청망청

전형진 기자

입력2024.03.22 18:33 수정2024.03.22 18:33

아파트 재건축은 오래 걸린다고 말만 들었지 실제 사업기간이 얼마나 되는지 계산해보셨나요? 귀찮으실까봐 집코노미가 대신 계산해봤습니다😁 서울 강남·서초·송파구에서 재건축을 진행했거나 진행중인 108개 단지의 시작부터 끝까지 말이죠. 이 자료는 정비사업몽땅과 서울시 도시계획포털, 각 구의회 회의록을 기준으로 조사됐습니다. 2000년대 초반 사업이 진행돼 정비사업몽땅에 이력이 남지 않은 단지들의 경우 조사에서 제외된 점 참고 바랍니다.

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선거철이 다가오자 전국 이곳저곳에서 철도 지하화가 화두로 던져지고 있습니다. 사실 정부의 정책 목표이기도 하죠. 그동안 철도가 도시 발전의 첨병으로서 역할을 했지만 역설적으로 도시의 슬럼화나 단절의 문제를 가져오기도 했습니다. 역사가 자리잡은 구도심의 발전이 더뎌지면서 발생하는 비효율도 많았죠. 그래서 지하화를 하겠다는 건데.. 과연 전부 땅 속으로 묻을 수 있는 걸까요🤔 우리에겐 어떤 과제들이 있을까요. 선도사업 가능성이 높은 서울역~용산역 구간을 총총견문록으로 만나보시죠. (몰래 온 손님도 등장합니다🤭)
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당첨 기쁨도 잠시 '○○아파트 2차'…"이런 황당한 일이" [집코노미]

▶전형진 기자아파트에 당첨돼서 내집마련에 기뻐한 것도 잠시. 한두 달 뒤에 바로 옆에서, 조금 더 좋은 자리에서 '○○아파트 2차'라며 똑같은 아파트가 분양하는 황당한 경험을 한 분들 계시죠. 이 같은 일이 일어나는 이유는 두 가지입니다. ①원래부터 나눠진 블록이었거나 ②사업자가 두 번에 걸쳐 공고를 내는 경우.'원래부터 나눠진 블록'이란 의미는 이렇습니다. 얼핏 생각하기엔 내가 분양받은 아파트는 거대한 A1 블록의 한쪽 구석이고, 이제 나머지 영역에서 후속 분양이 이뤄지는 것 같죠.하지만 둘은 원래 같은 단지가 아니었습니다. 똑같이 제비아파트라고 부르지만 내가 분양받은 건 사실 A2 블록이었고, 이번에 분양하는 건 A1 블록인 셈이죠. 실제로 사업승인도 따로따로 받습니다. 행정적으로는 다른 단지지만 위치가 붙어 있으니까 같은 단지인 것처럼 똑같은 이름을 달아놓은 것뿐이죠.사업자 입장에선 어떨까요. 어차피 둘 다 내 땅이라면 여러 가지 시나리오를 생각해볼 수 있습니다. 비교적 상품성이 좋은 단지를 먼저 분양한다면 후속 단지의 경쟁률이 떨어질 수 있습니다. 반대로 상품성이 좋은 단지를 나중에 분양한다면 '지난번보다 좋은 아파트가 나왔다'는 반응을 얻을 수도 있죠. 중요한 건 한 장의 카드가 더 남았다는 사실을 최대한 알리지 않는 것입니다. 소비자들에겐 대안이 생기니까요.그래서 자신이 관심을 갖고 있는 단지의 옆 땅이 그냥 빈땅인지, 누가 건물을 지으려 하는지 파악해둘 필요가 있습니다. 지자체나 지역 개발공사 홈페이지 등에서 사업승인 내역을 조회해볼 수 있습니다. 신도시나 도시개발구역에서 이 같은 사례가 흔하고, 교회의 자투리땅 개발도 마찬가지입니다. '최최종파이널디엔드2.pptx'처럼 계속 버전업이 되는 것이죠.분양을 한꺼번에 우르르 하는 경우도 있습니다. 같은 이름의 아파트 2~3개 블록이 한번에 나오는 것이죠. 우선 마케팅에 유리한 점이 있습니다. 쪼개지면 400가구짜리, 600가구짜리 아파트지만 합쳐서 '1000가구 대단지'로 홍보할 수 있으니까요.사업장마다 여건이 다르긴 하지만 청약의 구조적인 면에서도 수요를 확 끌어올 수 있습니다. 이미지는 같은 날 청약을 받은 3개 단지의 공고문입니다. 모두 모여 있는 아파트이기 때문에 1, 2, 3블록 분양이 이뤄졌는데요. 잘 보시면 청약 날짜는 같지만 당첨자 발표일은 다릅니다. 같은 단지처럼 분양하는데 당첨자 발표일을 다르게 했다는 건 중복청약을 용인한다는 이야기입니다. 대놓고 말하고 있지는 않지만 '우리 단지에 3번 청약하세요'라고 유인하고 있는 것이죠.이렇게 청약이 진행되면 모든 블록의 경쟁률에 허수가 생기겠죠. 분양권 전매제한이 자유로운 지역들에선 이 같은 방식으로 투자수요를 유도하곤 합니다. 수분양자가 직접 살든말든 사업자 입장에선 일단 파는 게 중요하니까요. 초기 계약률이 높아야 중도금대출이 실행되고, 그래야 사업자들도 돈을 받아 프로젝트파이낸싱(PF)을 막을 수 있는 구조입니다.이름만 똑같을 뿐 사실은 다른 단지라는 걸 구분해주는 건 입주자모집공고입니다. 모두 따로 공고가 이뤄집니다. 거대한 하나의 단지였다면 관리사무소도 같이 운영하고, 커뮤니티도 크게 운영하겠죠. 하지만 각각의 단지이기 때문에 시설 운영도 따로 합니다. 공고문에도 써있습니다. 작게..지금까진 ①원래부터 나눠진 블록에서의 분양 방식을 설명드렸습니다. 처음에 언급한 대로 ②사업자가 두세 번에 걸쳐 공고를 내는 경우도 있는데요. 말 그대로 분양을 찔끔찔끔 나눠서 하는 것입니다. 부동산시장 상황이 안 좋을 때 이렇게 분양하죠. 이걸 분할입주자모집이라고 합니다. 주택법에서도 보장하고 있죠.예컨대 1000가구짜리 아파트를 한꺼번에 분양해서 1000명이 청약한다면 경쟁률은 1대1에 그칩니다. 이 가운데 계약은 더 낮은 비율이죠. 그런데 일단 절반인 500가구만 분양해서 1000명의 청약수요를 끌어온다면 경쟁률은 2대1로 달라집니다. 당첨자들이 느끼는 온도 또한 달라지겠죠. 후속 500가구를 분양할 때도 '선방한 단지'의 분위기를 이어갈 수 있습니다.아파트뿐 아니라 땅도 마찬가지인데요. LH나 GH가 신도시 등에서 땅을 매각할 때도 입찰이 시원치 않으면 쪼개서 파는 편입니다. A1-1이나 A1-2처럼 나눠진 블록이 대개 이런 경우입니다. 거대한 블록을 만들어 매각하는 경우는 많지 않은데요. 같은 크기이더라도 오히려 A1블록과 A2블록으로 나눈 뒤 이를 묶어서 판매하는 편입니다. 묶음으로 낙찰받은 시행사는 해당 블록에 짓는 아파트를 순차 분양할지, 동시에 분양할지 고민하겠죠.다소 복잡한 이야기였지만 아파트에 청약하기 전 이 같은 점을 살펴보시고, 가려진 대안들을 잘 검토해보시기 바랍니다. 부동산시장은 정보비대칭성이 굉장히 강하다는 점도 유념하시기 바랍니다.기획·진행 전형진 기자 withmold@hankyung.com촬영 이예주·이문규 PD 디자인 이지영·박하영편집 이문규 PD

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